ПРАВОВИЙ СТАТУС СЕРВІТУТІВ І ОБМЕЖЕНЬ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

1.Земепьні сервітути

Відповідно до нового Земельного кодексу власник або землекористувач земельної ділянки (далі — ЗД) має право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї ділянки (ч. 1 ст, 100). Право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача ЗД на обмежене платне або безоплатне користування чужою ЗД (ч. 1 ст. 98). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими (ч. 2 ст. 98). Власники або землекористувачі ЗД можуть вимагати встановлення земельних сервітутів відповідно до ст. 99.

Оскільки сервітутне користування ЗД може бути як обмежено платним, так і безкоштовним, у договорі потрібно встановити піну за користування ЗД. Кодекс не розкриває поняття "обмежено платне" користування. Тому розмір плати може встановлюватися за домовленістю сторін. У договорі необхідно також зазначати порядок розрахунків, відповідальність за невиконання обов'язків сервітуарія щодо внесення плати за сервітут, термін його дії. Якщо термін не буде зазначено, то право, що виникає на підставі такого договору, матиме безстроковий характер.

Частина 2 ст; 102 Кодексу встановлює положення про те, що на вимогу власника ЗД, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена через зникнення підстав його встановлення.
Таким чином, якщо сервітут був установлений договором, то підставою , припинення сервітуту буде розірвання: договору про його встановлення. У зв'язку з цим у договорі про встановлення сервітуту важливо передбачити конкретні підстави, у разі наявності яких договір може бути розірваний: (за домовленістю сторін; в односторонньому порядку, власником ЗД, якщо, наприклад, сервітуарій не вносить обумовлену плату за користування ЗД або за інших обставин).

Сервитут не може передаватися нікому, крім власника ЗД, і тільки разом із цією .ділянкою. Більше того, відповідно до ч. 2 ст. 101 Кодексу сервітут не може бути самостійним предметом продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої він встановлений, іншим фізичним або юридичним особам. Дія сервітуту зберігається у разі переходу прав на ЗД, щодо якої встановлений земельний сервітут, до інших осіб (ч. 1 ст. 101). Статтею 102 Кодексу встановлено умови припинення дії земельного сервітуту.

На вимогу власника ЗД дія цього сервітуту може бути припинена у судовому порядку у випадках: припи-рення, ліквідації підстав його встановлення; неможливість використання ЗД, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх ЗД на підставі договору (ч. 2 ст. 100). Договір про встановлення сервітуту може бути укладений тільки між суб'єктами права власності на ЗД.

Отже, землекористувачі, що не є власниками ЗД, не можуть бути стороною у договорі про встановлення сервітутів. Це положення обмежує трава землекористувачів.

Крім того, ч. 2 ст. 100 Кодексу, встановлюючи положення про те, що Сторонами у договорі про встановленім сервітуту можуть бути тільки власники сусідніх ЗД, не повною мірою узгоджена зі статтями 98 і 99 Кодексу, де зазначено, що землекористувачі наділені правом вимагати встановлення земельних сервітутів. Очевидно, користувач ЗД може реалізувати своє право на встановлення земельних сервітутів за допомогою вимоги сервітуту від власника. На сьогодні до розмежування земель державної і Комунальної власності згідно з п. 12 Перехідних положень повноваження щодо розпорядження землями у межах населених пунктів належать відповідним радам.

Кодекс також не дає визначення поняттю "сусідні ЗД". У разі недосягнен-ня сторонами домовленості щодо встановлення або умов сервітуту, спір вирішується судом за позовом осіб, що потребують встановлення сервітуту (ч. 2 ст. 100). Відповідно до ч. З ст. 100 Кодексу право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на ЗД (цей порядок законодавче не встановлений). При цьому в Державному земельному кадастрі не передбачено ведення реєстрів прав, а тільки реєстри Державних актів і договорів оренди та реєстри ЗД (ст. 202).

Земельний кодекс України не запроваджує форми угоди (договору) про встановлення земельного сервітуту. Оскільки право на земельний сервітут виникає з моменту його державної реєстрації, яка може бути здійснена на підставі правовста-новлюючих документів, слід зробити висновок, що договір про встановлення сервітуту повинен бути укладений у простій письмовій формі.

У договорі про земельний сервітут потрібно вичерпно описати надані сервітуарію (особа в інтересах якої встановлений сервітут) права обмеженого користування чужою ЗД. До договору додають план земельної ділянки з визначеною сферою дії сервітуту, завірений органом кадастрового обліку. Таким чином, Земельним кодексом встановлено, що сервітути можуть належати будь-яким особам та стосовно будь-яких земельних ділянок, їх зміст полягає в обмеженому користуванні чужими ЗД, лише визначеним (заздалегідь відомим) способом. У разі потреби сервітут може бути встановлений і примусово (за рішенням суду).

Сервітут є обтяженням права на ЗД, оскільки відповідно до ч. 3 ст. 98 Кодексу встановлення земельного сервітуту не обмежує власника у можливості реалізації ним прав на розпорядження ЗД, а лише обтяжує її наданням у користування нею іншим особам.

2. Обмеження прав на землю

Обмеження прав на ЗД — наявність підстав, що утискують суб'єкта прав на ЗД при здійсненні правомочностей розпорядження нею або користування.

Відповідно до ст. 111 Кодексу право власності на землю може бути обмежено на підставі та в обсязі, передбаченому законом або договором, шляхом встановлення: а) заборони на продаж ЗД або іншого відчуження її певним особам протягом установленого строку; 6) заборони на передачу ЗД в оренду (суборенду) тощо.

Заборона на продаж ЗД може бути у разі накладення арешту на неї, якщо вона є предметом застави в силу закону або договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 133 Кодексу в заставу можуть передаватися ЗД, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Предметом застави може бути як ціла ЗД, так і її частина (ч. З ст. 133).

Частина 4 ст. 133 Кодексу встановлює, що заставодержателем ЗД можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України. За Законом України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами і державними цільовими фондами" податковий орган може бути заставодержателем ЗД як предмета податкової застави. Згідно з ч. 3 ст. 1 Закону України "Про заставу" застава виникає у разі набрання сили договору або Закону.

Застава виникає через обставини, визначені у Законі: під час продажу ЗД з умовою про відстрочку платежу продана ЗД визнається такою, що знаходиться в заставі у продавця з моменту передачі ЗД до повної оплати й вартості, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу; при переході права на ЗД у випадку укладення договору довічного утримання, одержувач утримання набуває права застави в забезпечення зобов'язання щодо виплати утримання; у випадку податкової застави — способі забезпечення податкового зобов'язання платника податків, непогашеного у строк. У силу податкової застави орган стягнення має першочергове право у випадку невиконання забезпеченого податковою заставою зобов'язання задовольнити вимоги щодо вартості закладеного майна перед іншими кредиторами у порядку, установленому Законом України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами і державними цільовими фондами".

З моменту виникнення застава (іпотека) є обмеженням і обтяженням права заставника. Обмежувальний характер застави (іпотеки) полягає у неможливості розпорядження закладеною ЗД без згоди заставодержателя (ст. 17 Закону "Про заставу"), а обтяжений характер — у зберіганні застави (іпотеки) при переході прав на закладене майно іншій особі (ст. 27 Закону "Про заставу").

ЗД не може бути передана в оренду без згоди заставодержателя (ч. 6 ст. 7 Закону України "Про оренду землі"), згоди податкового органу при перебуванні ЗД у податковій заставі (ст. 8 Закону "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами і державними цільовими фондами").

Таким чином, з огляду на реальний стан правовідносин в Україні слід дійти висновку, що здійснення права застави землі пов'язується з ухваленням спеціального законодавства.

Стаття 19 Кодексу класифікує землі за цільовим призначенням.

Одним з основних обов'язків власника є використання земельної ділянки за цільовим призначенням (ч. І статті 91, 96 Кодексу).

Заборона на зміну цільового призначення ЗД означає, що під час укладання договору ніхто не вправі за власною ініціативою змінювати як категорію земель (наприклад, землі сільськогосподарського призначення), так і ціль надання ділянки (для індивідуального житлового будівництва).

Наслідки порушення порядку встановлення і зміни цільового призначення земель установлені ст. 21 Кодексу.

Відповідно до Кодексу власники і користувачі ЗД зобов'язані додержуватися вимог законодавства про охорону навколишнього середовища. Порядок охорони земель установлюється законом (ст. 164 Кодексу).

Обмеження у використанні ЗД підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.

3. Охоронні зони. Зони санітарної охорони

Охоронні зони та зони санітарної охорони обмежують землекористувачів у використанні ЗД, що знаходяться у межах вищезазначених зон, з метою охорони і захисту їх від несприятливих впливів, пов'язаних з використанням земельних ресурсів. Правовий режим земель охоронних зон і зо,н санітарної охорони встановлюється законодавством України і дотримання його є обов'язковим для всіх землекористувачів.

Статтею 132 Земельного кодексу передбачено, зокрема, зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки. При цьому деякі відомості, що повинні міститись у цих угодах, повинні бути зазначені лише на підставі даних Державного земельного кадастру — відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки, відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути), правовий режим земельної ділянки тощо. За умови недотримання вимог Земельного ко- . дексу України під час укладання угод про перехід права власності на земельні ділянки право на землю не може бути зареєстрованим у Державному земельному кадастрі і, відповідно, не може вважатися таким, що виникло.

Варто зазначити, що відповідно до Земельного кодексу будь-які обмеження щодо використання земельних ділянок підлягають державній реєстрації, яка здійснюється згідно з вимогами чинного законодавства державними органами земельних ресурсів відповідно до їх компетенції. Таким чином, обмеження, державну реєстрацію яких у належному порядку не проведено, не можуть вважатися такими, що існують. Про встановлення обмежень потрібно повідомляти державний орган земельних ресурсів, завданням якого є ведення Державного земельного кадастру.

Людмила МАТВІЙЧУК,
Дмитро ПІМАХОВ

По материалам газеты "Юридичний вісник України"