Деякі застереження

Новий Земельний кодекс офіційно набрав чинності з 1 січня 2002 року. Проте перехідні положення до нього передбачають деякі суттєві обмеження, що впливають на реалізацію найбільш новаторських норм нового документа Так, до 1 січня 2005 року власники земельних ділянок (паїв) — громадяни України та юридичні особи, які володіють землею для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не мають права продавати або іншим способом відчужувати належну їм землю, крім як через міну чи передачу у спадщину. Отже, з 1 січня ринок землі сільськогосподарського призначення використовуватиме лише один інструмент — цивільно-правові договори міни. На жаль, законодавець чітко не вказав, чи обов'язково усі об'єкти таких договорів повинні бути земельними ділянками, чи є можливим обмін земельного паю на інше майно (скажімо, промислову продукцію) або міна землі різного цільового призначення. Загалом, за договором міни між сторонами провадиться обмін одного майна на інше (ст. 241 Цивільного кодексу 1963 року). У зв'язку з особливим статусом землі як майна, саме у спеціальних нормах ЗемК варто було б уточнити це питання, щоб уникнути різночитання при укладанні угод. Крім того, при складанні договорів треба зважати на те, що до початку 2010 року громадяни та юридичні особи зможуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення лише до 100 гектарів загальної площі.

Для захисту землі як національного багатства було введено норму про заборону передавання ділянок сільськогосподарського призначення у власність, зокрема, іноземним громадянам та іноземним юридичним особам (п. 4 ст. 22 ЗемК), але нею, таким чином, створено певні перешкоди для утворення та діяльності сільськогосподарських підприємств із іноземною часткою у статутному фонді Оскільки у чинному законодавстві немає терміну "іноземні юридичні особи", то необхідно уточнити статус нерезидентів України, які укладатимуть договори про спільну діяльність у вказаній сфері підприємництва, щоб не обмежувати розвиток вітчизняних сільськогосподарських підприємств та виробничих кооперативів.

Клопоту додасться й громадянам та юридичним особам, які вже є постійними користувачами земельних ділянок, але за новим Кодексом не можуть їх мати на такому праві, їм до 1 січня 2005 року потрібно буде переоформити право власності або право оренди (а.1 6 Перехідних положень).

Складно спрогнозувати чи достатнім буде чотирирічний термін відстрочення реалізації найбільш далекосяжних норм Кодексу, що передбачають створення повноцінного ринку землі. Верховна Рада повинна прийняти чимало законів, щоб ЗемК запрацював. Певним виправданням песимізму слугують спогади про виконання Перехідних положень Основного Закону, зокрема, у частині приведення судової системи у відповідність до Конституції України. У будь-якому разі, закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності новим Земельним кодексом, діятимуть у частині, що йому не суперечить. Тож будемо чекати прийняття належних документів, а решта справи — за творчою уявою суб'єктів господарювання та суддів.

Які норматнвно-правові акти необхідно прийняти?

Такі принципи земельного законодавства, як забезпечення рівності права власності громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, забезпечення гарантій їх прав, невтручання держави у здійснення ними прав щодо володіння, користування і розпорядження землею (крім випадків, передбачених законом), неможливо дотримати, якщо не існуватиме спеціальних норм, що за можливості безконфліктно вирішуватимуть проблеми співвідношення загальних норм з регулювання певних правовідносин та спеціальних норм, що дозволятимуть реалізовувати усім суб'єктам своє право власності на різні категорії земель.

Згідно з підпунктом "в" пункту 4 розділу X "Прикінцеві положення" ЗемК Кабінету Міністрів необхідно розробити проекти законодавчих актів, передбачених Кодексом (див. таблицю 1).

Таблиця 1

Також необхідно вирішити питання про введення посад Інженерів-землевпорядників у штати сільських, селищних рад та організацію державних відділів (управлінь) земельних ресурсів у міських радах.

До того ж, сам Кабінет Міністрів зобов'язаний прийняти низку суттєвих, з точки зору нормального функціонування ринку землі, нормативно-правових актів (див. таблицю 2).

Таблиця 2

Суб'єкти господарювання на ринку

Основними "гравцями" ринку землі, задля забезпечення інтересів яких було розроблено зазначений Кодекс, можна назвати виробників сільськогосподарської продукції (фермери, сільськогосподарські підприємства), посередників виробничого процесу (переробні підприємства, постачальників супутньої прЧздукції). Крім того, важливу роль відіграють й фінансові посередники (переважно це банки, але належне місце поряд з ними мають посісти й кредитні спілки, особливо ефективні у роботі сільгоспкоолеративів). Однак, щодо статусу фінансових посередників у сфері ефективного кредитування виробників, то на сьогодні перспектива їх входження у ринок землі виглядає чи не найбільш туманною. Відповідно до ст. 133 Кодексу у заставу може передаватися земельна ділянка, яка належить громадянину та юридичній особі на праві власності, проте її заставодер-жателем, за правилами Кодексу, можуть бути лише банки, що відповідають вимогам, що установлені законами України. Порядок застави земельних ділянок визначатиметься спеціальним законом, але пунктом 6 "Прикінцевих положень" Кабінету Міністрів вже надано повноваження створити Державний земельний (іпотечний) банк із відповідною інфраструктурою. Якщо така структура буде створена раніше, ніж з'являться законодавчі вимоги до бан-ків-заставодержателів, то цей державний банк може стати єдиним легітимним заставодержателем із виникненням відповідних наслідків.

Окреме місце серед суб'єктів ринку землі займають особи, яким передаватимуться безоплатно земельні ділянки у розмірі, встановленому статтею 121 ЗемК, а також суб'єкти державної та комунальної форм власності. Порядок приватизації земель громадянами регулюється, зокрема, ст. 118 Кодексу і така передача у приватну власність у межах встановлених Кодексом норм провадиться один раз за кожним видом використання. Крім того, для ведення господарської діяльності у власність можуть передаватися землі водного, лісового фондів та у порядку, встановленому спеціальними законами, Інші категорії земель. Встановлено, що громадяни України, зацікавлені в одержанні у власність земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до міської держадміністрації або відповідної ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Тобто вимоги з проживання у відповідній місцевості або терміни такого проживання законом не встановлюються і залишені на розсуд органів, що прийматимуть рішення про видачу дозволів на приватизацію земельної частки. Інше питання, що випливає із попереднього: чи проводитиметься всеукраїнський іменний реєстр власників земельних ділянок, що передаються безоплатно, для Запобігання ситуації, коли одна особа "у межах норм, передбачених Законом" приватизує частки на території різних областей? І, крім того, чи встановлюватиметься черговість подання заяв, чи інші критерії першочерговості у відводі однієї ділянки для різних суб'єктів?

Однією з цікавих новацій Кодексу є також інститут, так званої набуваль-ної давності, сенс якої полягає у можливості передачі земельної ділянки у власність (або користування) громадянинові, який сумлінно, відкрито і безперервно користується нею протягом п'ятнадцяти років, але не має документів, що свідчили б про наявність у нього прав на цю ділянку. Яким чином реалізовуватиметься це положення покаже практика.

Питання встановлення права на землю

Головним правовстаноалюючим документом на земельну ділянку визнається державний акт на право власності. Проте для громадян, які реалізують своє право на відведення ділянки (паю) в натурі, це підтверджувати право зможуть також сертифікати, що до видачі державних актів будуть вважатися пра-аовстановлюючими документами. Крім суто технічного визначення межі, цільового призначення ділянки та її належного власника, документ, що підтверджуватиме право власності, повинен містити ще низку необхідних умов, зокрема, відомості про її обтяження певними обмеженнями (за законом чи договором) або перебування цієї землі під охороною чи знаходження в обмеженому користуванні на інших підставах. Аналогічні умови потрібно встановлювати й для ділянок, що перебуватимуть у власності юридичних осіб.

Примусова реалізація та оцінка

Реалізувати землю можна у договірному порядку та за рішенням суду, як і будь-яке інше майно. У разі звернення стягнення на неї за рішенням суду можуть проводитися земельні торги. Земля підлягає продажу на торгах, що проводяться у формі аукціону (п. 1 а. 139 ЗемК), їх організатором є державний виконавець, а безпосереднє проведення здійснює юридична особа, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, їх порядок повинен визначатися спеціальним законом, проте зараз подібні правовідносини регулює Закон "Про виконавче провадження" (ст. 66), за яким прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані установи, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, і з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою. Зараз діє також Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затверджене постановою Кабінету Міністрів № 1448 від 22.12.199? року.

Іншим важливим аспектом реалізації майна, у тому числі земельних ділянок, є його оцінювання. Слід враховувати, що проведення землевпорядних та землеоціночних .робіт підлягає ліцензуванню за Законом "Про ліцензування певних видів господарської діяльності" (п. 58). Згідно зі статтею 3 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 року оцінка майна, майнових прав — це процес визначення їх вартості за встановленою процедурою. У цьому Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти у матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки. Методичне регулювання оцінки здійснюється у відповідних нормативно-правових актах: положеннях (національних стандартах), методиках тощо. Розроблення таких документів здійснюється на засадах міжнародних стандартів із залученням органів державної влади, само-регулівних організацій оцінювачів, наукових та інших установ. При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути застосований у результаті оцінки, визначається ринкова вартість. Прикладом таких методичних рекомендацій може слугувати постанова Кабінету Міністрів від 30.05.1997 року N8 525 "Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподар-ського призначення (крім земель населених пунктів)".

Усе наведене є лише спробою системно охопити проблемні аспекти, що можуть виникнути при реалізації норм нового Земельного кодексу. Розглянути кожний з них окремо стане можливим із початком виконання розпорядження Кабінету Міністрів від 10.01.2002 року № в-р "Про затвердження плану підготовки проектів законодавчих та інших нормативно-правових актів, що випливають із Земельного кодексу України".

Тетяна НІКОЛАЄВА

По материалам газеты "Юридичний вісник України"