| |
У зв’язку із прийняттям Земельного кодексу України (далі — Кодекс) у
новій редакції дедалі частіше у землекористувачів, які є орендарями земельних
ділянок, виникають запитання щодо правильності сплати орендної плати за
землю, що, в свою чергу, залежить від правильного укладення договорів
на оренду землі, визначення її розміру та порядку сплати.
Кодекс, крім права постійного користування землею, встановлює право оренди
земельної ділянки, які слід розрізняти.
Право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння
і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній і комунальній
власності, без установлення строку.
Новим і особливо важливим положенням при оформленні документів на землю
є те, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної
і комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації,
що належать до державної та комунальної власності. Нині у постійному користуванні
знаходяться землі підприємств, які належать до різних форм власності.
Кодекс (п. 6 Перехідних положень) передбачає, що громадяни та юридичні
особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки (але за цим
Кодексом не можуть мати їх на такому праві), повинні до 1 січня 2005 р.
переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди
на них.
Звертаємо увагу на особливість при переоформленні права постійного користування
земельними ділянками, наданими для ведення селянського (фермерського)
господарства: при переоформленні такого права у довгострокову оренду термін
оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно
до Закону України від 06.10.98 р. № 161-ХІV «Про оренду землі», ст. 17
якого встановлено, що термін договору оренди земельної ділянки визначається
за погодженням сторін, але не більше ніж на п’ятдесят років. У цьому разі
розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру
земельного податку.
Крім права постійного користування землею існує право оренди земельної
ділянки: на підставі договору строкове платне володіння і користування
земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької
та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним
особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним
юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним
державам.
Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років,
та довгостроковою — не більше 50 років.
Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем
у суборенду іншій особі, але лише за згодою орендодавцям на термін, який
не перевищує терміну дії договору оренди.
Земельний кодекс України визначає, що орендодавцями земельних ділянок
є їх власники або уповноважені ними особи, а відносини, пов’язані з орендою
землі, регулюються Законом № 161-ХІV, до якого необхідно внести зміни
у зв’язку із прийняттям нового Земельного кодексу України. Однак до внесення
відповідних змін норми цього Закону є чинними і вимагають їх дотримання.
Перш ніж зупинитись на особливостях орендної плати за землю, які є чинними
на сьогодні, з’ясуємо права та обов’язки землекористувачів та орендаторів,
а також порядок передачі в оренду земельних ділянок та припинення права
оренди.
Отже, орендарі, як встановлено ст. 95 Кодексу, мають право (якщо інше
не передбачено законом або договором) :
самостійно господарювати на землі;
власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур,
на вироблену сільськогосподарську продукцію;
використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній
ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні
об’єкти, а також інші корисні властивості землі;
на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;
споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Обов’язками орендарів є:
забезпечення використання землі за цільовим призначенням;
додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату за землю;
не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі;
своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого
самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних
ресурсів у порядку, встановленому законом;
дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням
земельних сервітутів та охоронних зон;
зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних
та осушувальних систем.
Орендодавцями земельних ділянок, згідно з частиною першою ст. 5 Закону
№ 161-ХІV, є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають
земельні ділянки. Фізичні та юридичні особи, яким земельні ділянки передано
в користування, не можуть бути орендодавцями землі.
Частинами другою та третьою ст. 5 цього ж Закону визначено орендодавців
земельних ділянок державної та комунальної власності. Зокрема, по землях
комунальної власності — це сільські, селищні, міські ради, а державної
власності — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські держадміністрації.
Однак, як встановлено п. 1 Прикінцевих положень Закону № 161-ХІV, норми
зазначеної статті набудуть чинності після розмежування земель комунальної
та державної власності відповідно до законів України. До вирішення на
законодавчому рівні цього питання надання земельних ділянок зазначених
форм власності в оренду має здійснювати орендодавцями відповідно до Земельного кодексу України.
Так, згідно з частиною дванадцятою Перехідних положень Кодексу, до розмежування
земель комунальної та державної власності повноваження щодо розпорядження
землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність,
здійснюють відповідно сільські, селищні, міські ради, а за межами населених
пунктів — відповідні органи виконавчої влади.
Отже, враховуючи нові норми Кодексу (частину дванадцяту Перехідних положень
та ст. 93), до законодавчого розмежування земель державної і комунальної
власності орендодавцями земельних ділянок в Україні є:
по земельних ділянках, які перебувають у приватній власності — фізичні
та юридичні особи, у власності яких перебувають ці ділянки;
по землях в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну
власність, — відповідно сільські, селищні, міські ради;
по землях за межами населених пунктів, — відповідні органи виконавчої
влади.
Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян
і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної
ділянки і орендарем, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають
у державній або комунальній власності, — на підставі рішення відповідного
органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення
договору оренди земельної ділянки.
У разі якщо передаються в оренду громадянам і юридичним особам земельні
ділянки зі зміною їх цільового призначення або із земель запасу під забудову,
то така передача здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому
як для безоплатної приватизації земельних ділянок громадянам та для надання
у постійне користування земельних ділянок юридичним особам.
Орендарі набувають права на оренду земельних ділянок на підставах і в
порядку, передбаченими Кодексом, Законом № 161-ХІV та договором оренди
землі, який реєструється відповідно до цього Закону.
Орендар, згідно із частиною третьою ст. 23 Закону № 161-ХІV, може використовувати
земельну ділянку після державної реєстрації договору оренди, тобто набуття
чинності договором оренди землі пов’язано з його державною реєстрацією,
факт якої засвідчується відповідно до вимог частини другої ст. 18 Закону
№ 161-ХІV.
Державна реєстрація договорів на оренду землі є офіційним визнанням і
підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних
ділянок, тобто право на оренду земельної ділянки виникає після укладення
договору оренди та його державної реєстрації. Тому використання земельної
ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа,
що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Договір суборенди земельної ділянки також підлягає державній реєстрації
(частина п’ята ст. 9 Закону № 161-ХІV) і посвідчується нотаріально за
бажанням однієї зі сторін. Порядок державної реєстрації та органи, що
її здійснюють, визначаються Кабінетом Міністрів України. Порядок проведення
державної реєстрації договорів оренди землі затверджено постановою Кабінету
Міністрів України від 25.12.98 р. № 2073, згідно з яким державна реєстрація
договорів оренди провадиться виконкомом відповідної ради за місцем розташування
земельної ділянки, а забезпечення цієї реєстрації покладено на відповідні
органи земельних ресурсів. Так, після засвідчення факту державної реєстрації
договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів
оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів.
Договір оренди землі — це угода про взаємні зобов’язання, відповідно до
яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування
земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором
термін.
Як правило, договір оренди земельної ділянки може бути укладений лише
за обопільним волевиявленням двох сторін — орендодавця та орендаря, що
підтверджується ст. 15 Закону № 161-ХІV.
Відповідно до ст. 13 цього Закону договір оренди земельної ділянки укладається
в письмовій формі, посвідчується нотаріально. Відповідно до пп. «у» п.
З ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.93 р. № 7-93 за посвідчення
договорів оренди земельних ділянок справляється державне мито у розмірі
0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки, а у разі відсутності
грошової оцінки земель — 1 відсотка від суми договору, але не менше одного
неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Форму договору на право тимчасового користування землею (в тому числі
на умовах оренди) затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 17.03.93 р. № 197.
План-схема земельної ділянки є невід’ємною частиною договору оренди земельної
ділянки, відсутність якого може бути підставою для визнання договору недійсним.
Істотними умовами договору оренди земельної ділянки згідно із частиною
другою ст. 14 Закону № 161-ХІV, є, зокрема:
місце розташування та розмір земельної ділянки, тобто об’єкт оренди;
термін договору оренди;
розмір, індексація, форми сплати, терміни та порядок внесення та перегляду
орендної плати, тобто все, що стосується орендної плати за землю;
цільове призначення земельної ділянки;
відповідальність сторін;
існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки.
Слід мати на увазі, що згідно із частиною третьою ст. 14 Закону № 161-ХІV
відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, є підставою
для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також визнання його
недійсним.
За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови, ніж перелічені
у частині четвертій ст. 14 Закону № 161-ХІV. Якщо за заявою однієї зі
сторін щодо таких умов (чи хоча б щодо однієї з них), не досягнуто згоди,
договір оренди згідно зі ст. 153 Цивільного кодексу України вважатиметься
неукладеним.
Якщо ж після укладення договору оренди землі законами України будуть встановлені
інші правила, ніж передбачені договором, то діятимуть умови договору оренди.
Виняток становлять випадки, визначені ст. 21 Закону № 161-ХІV, щодо питань,
пов’язаних зі зміною орендної плати за землю, а також визначені законами
України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендодавців, орендарів
та третіх осіб.
Термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін,
але відповідно до ст. 93 Кодексу та ст. 17 Закону № 161-ХІV, не більше
як на 50 років.
Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві
за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної
плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. Розмір орендної
плати не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря, а обчислення
обсягів орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна
плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній
власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, встановлений
Законом № 161-ХІV.
Звертаємо увагу читачів на те, що орендна плата за землю є однією з форм
плати за землю в Україні, яка справляється в двох формах: земельного податку
і орендної плати. Земельний податок сплачують власники землі та землекористувачі,
тобто суб’єкти, які отримали землю у власність чи в користування. Орендарі,
тобто суб’єкти, які землю отримали в користування на умовах оренди, сплачують
орендну плату за землю.
Розмір орендної плати за земельні ділянки при переоформленні права постійного
користування земельними ділянками, наданими для ведення селянського (фермерського)
господарства у довгострокову оренду, не повинен перевищувати розміру відповідного
земельного податку (п. 6 Перехідних положень Кодексу).
У разі якщо договір оренди земельної ділянки визнається недійсним, одержана
орендодавцем орендна плата за фактичний термін оренди землі не повертається.
Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності
не може перевищувати орендної плати орендаря.
Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі
недосягнення такої згоди, встановлений договором розмір цієї плати слід
вважати таким, що не зазнав змін.
Підставами для порушення орендарем питання про зміну орендної плати згідно
з частинами другою і третьою ст. 21 Закону № 161-ХІV є погіршення стану
орендованої земельної ділянки не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря,
а з незалежних від орендаря причин: подій непереборної сили чи з вини
орендодавця. Такою причиною може бути також виявлення недоліків переданої
в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені в договорі оренди землі
і суттєво перешкоджають її використанню, тобто недоліки, які не дають
змоги використовувати її за цільовим призначенням або їх усунення потребує
значних витрат.
Оскільки розмір земельного податку щорічно змінюється в результаті проведення
відповідно до Закону № 161-ХІV та законів України про Державний бюджет
України на відповідний рік, індексації як грошової оцінки землі, так і
ставок земельного податку (розмір орендної плати за земельні ділянки державної
та комунальної власності не може бути меншим за розмір земельного податку),
то орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності
потребує щорічного перегляду.
Законом № 161-ХІV встановлено різні форми сплати орендної плати за землю:
грошову, натуральну, відробіткову. Проте оренда земель державної та комунальної
власності, орендодавцями яких є відповідні органи місцевого самоврядування
та виконавчої влади, визначається лише у грошовій формі.
У разі якщо орендодавцем земельної ділянки є її власник, то орендар, уклавши
з ним договір на оренду землі, сплачує власнику орендну плату за землю,
а власник сплачує земельний податок до бюджету.
Коли орендодавцем землі виступає відповідна рада чи державна адміністрація,
то орендар, уклавши з ними договір на оренду землі, самостійно сплачує
орендну плату за землю до бюджету.
Орендарям земель державної та комунальної власності слід враховувати,
що Законом України від 20.12.2001 р. № 2905-ІІІ «Про Державний бюджет
України на 2002 рік» зупинено на 2002 р. дію ст. 19 Закону № 161-ХІV у
частині визначення термінів унесення орендної плати за землю виключно
у договорі оренди. Водночас цим же Законом (ст. 51) установлено, що орендна
плата за земельні ділянки сплачується (крім громадян та виробників сільськогосподарської
та рибної продукції) за базовий (податковий) звітний період, який дорівнює
календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних
за останнім календарним днем звітного податкового місяця. Тобто граничним
терміном сплати до бюджету орендної плати за землю є 30-й календарний
день, наступний за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Якщо термін сплати збігається з вихідним, то останнім днем граничного
терміну сплати вважається перший робочий день після вихідного (святкового)
дня.
За несвоєчасне внесення до бюджету орендної плати за землю орендар сплачує
пеню, розмір якої не може перевищувати ставки пені за несвоєчасне внесення
земельного податку. За прострочення встановлених термінів сплати земельного
податку нараховується пеня у розмірі, визначеному пп. 16.4.1 п. 16.4 ст.
16 Закону України від 21.12.2000 р. № 2181-ІІІ «Про порядок погашення
зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими
фондами», — 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку
України за кожний календарний день прострочення у його сплаті.
З метою правильності сплати орендної плати до бюджету та уникнення розгляду
судами спорів з питань оренди землі важливим є дотримання як орендодавцями,
так і орендарями чинного законодавства щодо оренди земельних ділянок,
і в першу чергу, правильності укладення договорів на оренду, передбачення
у них усіх необхідних умов.
У зв’язку з розширенням прав на оренду землі надходження орендної плати
за землю з року в рік зростають, і у 2001 р. становили майже 250 млн.
грн. Враховуючи, що орендна плата за землю зараховується, як і земельний
податок, до місцевих бюджетів, повнота надходження цієї плати безпосередньо
впливає на загальний стан наповнення цих бюджетів, що, безумовно, сприяє
підвищенню соціального розвитку та економічного рівня регіонів.
|
|