Принимали - дрались, думать было некогда...

                Кто может скупать украинскую землю

------------------------------------------------------------------

    Любая ошибка, допущенная законодателем при написании  законов,
со временем выходит боком тем гражданам  и  организациям,  которым
приходится эти нормы применять.
    Типичный пример - ст. 82 нового Земельного кодекса ( 2768-14 )
{1},  в  которой  содержатся  основания   для  приобретения  права
собственности  на  земельные  участки для юридических лиц.  Беда в
том, что депутаты оговорили основания:
    - [1] отдельно - для юридических лиц,  учрежденных  гражданами
или юридическими лицами Украины. Проблемным является вопрос: можно
ли действие данной нормы распространять также и на  предприятия  с
иностранными инвестициями, в  которых  хотя  бы  1  процент  долей
участия принадлежит украинским гражданам  или  юридическим  лицам?
Рискнем предположить, что можно.  Ведь в ст. 82 не говорится,  что
эти предприятия должны быть  учреждены  исключительно  украинскими
участниками или, скажем, должны иметь  не  менее  50%  украинского
капитала;
    - [2] отдельно - для иностранных юридических лиц.
    А вот о предприятиях со  стопроцентным  иностранным  капиталом
при  написании  Кодекса  как-то  позабыли.  Они  ведь,   бедолаги,
являются  украинскими  предприятиями  (поскольку  зарегистрированы
здесь, в Украине)  и  не  попадают  ни  в  первую,  ни  во  вторую
категорию потенциальных землевладельцев.
    В  результате  предприятия  со  100-процентными   иностранными
инвестициями столкнулись в 2002  году  с  проблемами.  К  примеру:
построили они когда-то супермаркет  (или бензоколонку),  а  теперь
желают  выкупить  землю  под  ним.  А  не  тут-то    было!    "Нет
оснований",  -  говорят  земельные  начальнички.    И   предлагают
заключить договор аренды земли.
    Что здесь можно сказать? Нам представляется, что  законодатель
вряд ли намеревался  дискриминировать такие предприятия. Его целью
было по возможности  ограничить  приобретение  земли  иностранными
субъектами. Согласно п. 2 ст. 82 Земельного кодекса ( 2768-14 )

    "иностранные  юридические  лица  могут    приобретать    право
    собственности  на  земельные  участки  несельскохозяйственного
    назначения:
    а) в  пределах  населенных  пунктов  в  случае    приобретения
    объектов недвижимого  имущества  и  для  сооружения  объектов,
    связанных с осуществлением предпринимательской деятельности  в
    Украине;
    б) за  пределами  населенных  пунктов  в  случае  приобретения
    объектов недвижимого имущества".

    Таким образом, даже иностранные предприятия имеют  возможность
купить  земельный  участок  под  приобретенными   ими    зданиями.
Согласитесь,  что  ставить  в  худшее   положение    отечественные
предприятия, пусть с иностранными инвестициями, было бы по меньшей
мере нелогично. {2}
    Следует  отметить,  что  для    здравомыслящих    людей    эта
законодательная  недоработка    вообще    не    является    камнем
преткновения.  Так, Киевский городской совет и в 2002 году продает
земельные участки  предприятиям  со  100-процентными  иностранными
инвестициями (см., например, решение от 14.03.2002 г. № 309/1743),
нисколько  не  озабочиваясь  проблемами  ст. 82 Земельного кодекса
( 2768-14 ).
    А упорствующим чиновникам можно подсказать  следующий  вариант
решения  проблемы.  Ведь  то,  что  предприятия  с    иностранными
инвестициями не указаны  в  ст. 82 Земельного кодекса ( 2768-14 ),
еще  не  означает,  что  приобретение земельных участков им вообще
запрещено.  К  этому  нас  склоняет  ст. 80   Земельного   кодекса
( 2768-14 ) {3},  называющая  субъектами  права  собственности  на
землю всех без исключения юридических лиц.
    Согласно  п. 3  раздела IX  Земельного кодекса ( 2768-14 ) {4}
законы   и   другие  нормативно-правовые  акты,  принятые  до  его
вступления в силу, действуют в части, не  противоречащей  Кодексу.
Поэтому  предприятия  с  иностранными   инвестициями,    упущенные
законодателем  при  написании  ст.  82,   могут    воспользоваться
предписаниями  старых  нормативных  актов,  не  отмененных  и   не
противоречащих новому Земельному кодексу ( 2768-14 ).
    Применительно к рассматриваемой нами  ситуации  добрую  службу
может сослужить  Указ  Президента от 19.01.99 г. № 32/99 ( 32/99 )
"О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения".
Статья 6 Указа гласит:

    "Установить,  что  земельные  участки  несельскохозяйственного
    назначения продаются покупателям,  которым принадлежат объекты
    недвижимого  имущества,   расположенные  на  таком   земельном
    участке".

    Покупателями  согласно  ст. 5 данного  Указа являются граждане
Украины - субъекты предпринимательской  деятельности и юридические
лица Украины. И если после принятия Земельного кодекса ( 2768-14 )
для граждан,  а  также  юридических лиц,  созданных отечественными
инвесторами, нормы Указа, надо полагать, уже не действуют,  то для
предприятий со 100-процентными иностранными инвестициями,  которые
остались "не урегулированными" Земельным кодексом ( 2768-14 ), эти
правила  -  в свете  сказанного выше - могут оказаться по-прежнему
актуальны.
    Особенно обидно тем предприятиям,  которые уже успели получить
решение совета о продаже земельного участка, заключить  договор  и
даже проплатить деньги, но которым государственный  акт  на  право
собственности  выдавать  отказываются.  Им  мы  рекомендовали   бы
подавать иск с требованием о признании  права  собственности  и  о
выдаче им государственного акта.
    Теоретическое  отступление.  Процедура   продажи    земельного
участка вообще  растянута  во  времени.  Поэтому  вполне  возможна
следующая ситуация: решение о продаже принималось советом  в  2001
году, а договор продажи земельного участка заключается  в  2002-м.
Так какое законодательство следует применять к данной операции?
    Косвенный ответ  на  этот вопрос содержится  в  п. 2 раздела X
Земельного кодекса ( 2768-14 ) {5}:

    "Ходатайства  и  заявления  относительно   отвода    земельных
    участков,  не  разрешенные  на  момент  введения  в   действие
    настоящего Кодекса, реализуются органами исполнительной власти
    и  органами  местного  самоуправления  в  соответствии  с   их
    компетенцией в порядке и с соблюдением  требований  настоящего
    Кодекса".

    Это, на наш  взгляд,  означает,  что  законодатель  постановил
применять нормы нового Земельного кодекса ( 2768-14 ) лишь  в  тех
случаях, когда на 01.01.2002 г. советом еще не принято  решение  о
продаже  земельного  участка.  В  противном   же   случае  следует
применять старое законодательство.
    Впрочем, ручаться наверняка -  не  рискнем.  Известно,  что  в
гражданском праве к договору применяются правила,  действующие  на
момент его заключения.  Исходя  из  этого  договор  купли-продажи,
заключенный  в  2002  году,  должен  подчиняться  правилам  нового
Земельного кодекса ( 2768-14 ).
    Ну а для тех предприятий с иностранными инвестициями,  которые
не хотят ссориться с местными властями, тоже есть выход. Пусть они
учредят  дочернее  предприятие  и  переведут  на   него    объекты
недвижимого  имущества.  И  вот  уж  "дочурка"  полностью    будет
соответствовать критериям, изложенным в ст. 82 Земельного  кодекса
( 2768-14 ) (поскольку  она  является  отечественной  и  учреждена
отечественным   же   инвестором).   Она-то  уж  точно  сможет  без
проблем  приобрести право  собственности на земельный  участок под
недвижимостью.
    Возможен также вариант,  когда  иностранный  инвестор  продает
часть долей участия отечественному - чтобы втиснуть  созданное  им
предприятие в первую категорию землевладельцев, указанную в ст. 82
Земельного кодекса ( 2768-14 ) (см. начало статьи).  Но и здесь  -
опять  же  из-за  законодательных неувязок   -   могут  возникнуть
проблемы.  Ведь  ст. 82  говорит   о   предприятиях,   учрежденных
украинскими субъектами,  а новый  приобретатель корпоративных прав
учредителем формально не является.
    Конечно, отказывать в приобретении земли  по  этой  причине  -
абсурдно.  Ведь можно предположить и такую  ситуацию:  предприятие
когда-то давно было учреждено иностранцем, но потом  корпоративные
права у него были полностью выкуплены украинским гражданином.  Что
же, отказывать и ему?
    В заключение выразим надежду на то, что  депутаты  не  оставят
без внимания огрехи Земельного  кодекса ( 2768-14 ) и изыщут время
для  их  исправления.  А  пока   -   будем  к  нашим   избранникам
снисходительны...

{1} См. "Бухгалтер" № 10-11'2002, с. 17т.
{2} Кстати,   иностранные   инвесторы   происхождением    из   тех
    государств,  с  которыми  Украиной  заключены  соглашения    о
    содействии и взаимной защите инвестиций,  могут  опереться  на
    нормы этих соглашений, гарантирующие им  инвестиционный  режим
    не  менее  благоприятный,  нежели   тот,    который    Украина
    предоставляет своим собственным инвесторам  и  их  инвестициям
    или  инвесторам  какого-либо  третьего  государства    и    их
    инвестициям.
    Загвоздка лишь в  том,  что  инвестиция  в  земельный  участок
    производится  не  непосредственно  иностранным  инвестором,  а
    через созданное им в Украине  предприятие.  Правда,  некоторые
    соглашения, например с Австрией, относят  к  числу  инвесторов
    также    предприятия,    основанные    в    соответствии     с
    законодательством  одной  из  договаривающихся   сторон    или
    третьего  государства,  находящиеся    под    непосредственным
    контролем  иностранных  инвесторов.  У  таких  предприятий   с
    иностранными инвестициями  есть  шанс доказать,  что  на  него
    тоже  распространяются  гарантии  соглашения.  А  о  том,  что
    международный   договор   имеет    приоритет    перед   актами
    "внутреннего"  законодательства,  написано  в  ст.  17  Закона
    "О международных договорах Украины".
{3} См. "Бухгалтер" № 10-11'2002, с. 16т.
{4} См. там же, с. 40т.
{5} См. "Бухгалтер" № 10-11'2002, с. 40т.


------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№28/02, стр. 34
[01.07.2002]
Дмитрий Михайленко
Заместитель главного редактора
------------------------------------------------------------------