Земля в иллюминаторе
------------------------------------------------------------------
1 января 2002 года вступил в силу новый Земельный кодекс
Украины ( 2768-14 ) (далее - ЗКУ). Он состоит из 212 статей,
объединенных в 37 глав и 10 разделов.
Учитывая объемный характер нового Кодекса, в данной
консультации мы обратим внимание лишь на некоторые проблемные
вопросы, возникшие со дня введения его в действие.
Прежде всего отметим, что содержание ЗКУ приведено в полное
соответствии с требованиями Конституции Украины. Он содержит нормы
относительно полномочий Верховной Рады Украины и АРК, а также
органов местного самоуправления и органов исполнительной власти в
сфере земельных отношений, а также определяет состав и целевое
назначение земель, права собственности на землю (включая право
частной собственности), их приобретение и реализацию.
Согласно ЗКУ земли Украины по основному целевому назначению
подразделяются на следующие категории:
- сельскохозяйственного назначения;
- земли жилой и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного
назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны
и другого назначения.
Указанные земли могут находиться в государственной,
коммунальной и частной собственности.
Кабинет Министров Украины постановлением от 01.08.2002 г.
№ 1100 ( 1100-2002-п ) утвердил Временный порядок размежевания
земель права государственной и коммунальной собственности.
По замыслу правительства указанные земли должны быть
распределены следующим образом:
|-------------------------------|--------------------------------|
| Собственность территориальных | Государственная собственность |
| общин сел, поселков, городов | |
|-------------------------------|--------------------------------|
| 1) земли общего пользования | 1) земли атомной и космической |
| населенных пунктов (площади, | системы; |
| улицы, проезды, дороги, | 2) земли обороны, кроме |
| набережные, пляжи, городские | земельных участков под |
| сады, парки, лесо-, | объектами социально-культурно- |
| гидропарки, скверы, бульвары, | го, производственного и |
| места уничтожения и утилизации| жилищного назначения; |
| отходов и т. п.); | 3) земли под объектами |
| 2) земли жилой застройки, | природно-заповедного фонда и |
| земельные участки под | историко-культурными |
| гостиницами, общежитиями, а | объектами, имеющие |
| также земельные участки, | общегосударственное значение; |
| предназначенные для жилищного | 4) земли под водными объектами |
| строительства в соответствии | общегосударственного |
| с градостроительной | назначения; |
| документацией; | 5) земли, которые используются |
| 3) земли под объектами | для обеспечения деятельности |
| социально-культурного | Верховной Рады Украины, |
| назначения: | Президента Украины, Кабинета |
| - под заведениями образования | Министров Украины, других |
| {1}; | органов государственной |
| - под учреждениями | власти, Национальной академии |
| здравоохранения и социального | наук Украины, государственных |
| обеспечения {2}; | отраслевых академий наук; |
| - под учреждениями отдыха {3};| 6) земли зон отчуждения и |
| - под физкультурно-спортивными| безусловного (обязательного) |
| сооружениями; | отселения, подвергшихся |
| - спортивными залами, | радиоактивному загрязнению |
| бассейнами, стадионами; | вследствие Чернобыльской |
| - под культурно-образователь- | катастрофы; |
| ными и художественными | 7) земли под береговыми |
| учреждениями {4}; | полосами водных объектов, |
| - под предприятиями торговли, | отнесенных к водным объектам |
| общественного питания, | общегосударственного |
| бытового и коммунального | назначения; |
| обслуживания {5}; | 8) земли сельскохозяйственного |
| - под банковскими | назначения, которые используют-|
| учреждениями, юридическими | ся для ведения товарного |
| консультациями, нотариальными | сельскохозяйственного |
| конторами, коммунальными и | производства, государственных |
| частными проектными и | сельскохозяйственных и |
| конструкторскими учреждениями;| лесохозяйственных |
| 4) земли под объектами | научно-исследовательских |
| инженерного оборудования в | учреждений, учебных заведений |
| пределах населенных пунктов | и исследовательских хозяйств, |
| (водоснабжение, канализация, | учебных хозяйств учебных |
| центральное горячее | заведений, государственных |
| водоснабжение и т. п.), а | племенных заводов и хозяйств, |
| также объектами | конезаводов, государственных |
| электротеплоснабжения; | сортоиспытательных станций и |
| 5) земли под подъездными | сортоучастков, элитно-семенных |
| железнодорожными путями, | и семенных хозяйств, а также |
| сооружениями и | земли лесного фонда за |
| приспособлениями разных видов | пределами населенных пунктов; |
| межпоселкового и пригородного | 9) земли с утвержденными |
| транспорта для обслуживания | запасами полезных ископаемых; |
| пассажирских и грузовых | 10) земли под государственными |
| перевозок, включая земли под | предприятиями, учреждениями, |
| станциями технического | организациями - высшими |
| обслуживания, автозаправочными| заведениями образования, |
| станциями, автостоянками, | заведениями после дипломного |
| моечными пунктами и т. п.; | образования; |
| 6) земли таксомоторных, | научно-медицинскими |
| автобусных и троллейбусных | заведениями здравоохранения, |
| парков, трамвайных депо и депо| госпиталями, |
| метрополитена; | санаторно-курортными, |
| 7) земельные участки | оздоровительными учреждениями; |
| промышленных предприятий | проектными и конструкторскими |
| коммунальной и частной формы | учреждениями; объектами связи, |
| собственности; | радиовещания, телевидения; |
| 8) земли под объектами | промышленными предприятиями и |
| культурного наследи: | другими государственными |
| - под археологическими | объектами недвижимого |
| объектами {6}; | имущества, не подлежащими |
| - под историческими | приватизации; пассажирскими |
| объектами {7}; | железнодорожными станциями, |
| - под объектами | автовокзалами и автостанциями, |
| монументального искусства {8};| городскими аэровокзалами, |
| - под объектами архитектуры и | речными и морскими вокзалами, |
| градостроения {9}; | грузовыми станциями и дворами, |
| 9) земли под объектами | перевалочными пунктами; |
| природно-заповедного фонда | станциями, обслуживающие |
| {10}; | наливные и другие базы, и т. п.|
| 10) земли лесного фонда в | |
| пределах населенных пунктов; | |
| 11) земли под водными | |
| объектами местного значения | |
| {11}; | |
| 12) земельные участки, | |
| используемые для обеспечения| |
| деятельности органов местного| |
| самоуправления; | |
| 13) земельные участки из | |
| земель сельскохозяйственного | |
| назначения, находящиеся в | |
| государственной собственности| |
| и используемые для ведения| |
| личных крестьянских хозяйств,| |
| сенокошения и выпаса скота,| |
| садоводства, огородничества. | |
|-------------------------------|--------------------------------|
Следует заметить, что частью 12 Переходных положений
ЗКУ ( 2768-14 ) установлено, что до размежевания земель
государственной и коммунальной собственности полномочия
относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов,
кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют
соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за
пределами населенных пунктов - соответствующие органы
исполнительной власти.
Полномочия органов местного самоуправления и органов
государственной власти определены главами 2 и 3 ЗКУ ( 2768-14 ).
Кроме того, в соответствии со ст. 33 Закона Украины "О местном
самоуправлении" ( 280/97-ВР ) к полномочиям исполнительных органов
местных советов относятся подготовка и внесение на рассмотрение
совета предложений об изъятии (выкупе), предоставлении под
застройку или для других потребностей земель, которые находятся в
собственности территориальных общин.
Порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами
определен ст. 118 указанного Кодекса ( 2768-14 ).
В случае отказа органа исполнительной власти либо органа
местного самоуправления в передаче земельного участка в
собственность или оставления заявления без рассмотрения, вопрос
решается в судебном порядке (часть 11 ст. 118 ЗКУ ( 2768-14 )).
Субъектами права собственности на землю являются:
- граждане и юридические лица - на земли частной
собственности;
- территориальные общины, реализующие это право
непосредственно или через органы местного самоуправления, - на
землю коммунальной собственности;
- государство, реализующее это право через соответствующие
органы государственной власти, - на земли государственной
собственности.
Граждане Украины могут иметь на праве собственности и
арендовать земельные участки для ведения личного крестьянского
хозяйства. Право собственности на земельные участки они получают
на основании:
- договоров купли-продажи, дарения, мены, других
гражданско-правовых соглашений;
- бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной
собственности;
- приватизации земельных участков, предоставленных ранее им в
пользование;
- приобретения наследства;
- выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной
доли (пая).
При этом обратим внимание, что отныне вместо понятия
"личное подсобное хозяйство" (ст. 56 ЗКУ ( 2768-14 ) от 18.12.90г.
№ 561-XII ( 561-12 )) введено понятие "личное крестьянское
хозяйство" (ст. 33 ЗКУ ( 2768-14 ) от 25.10.2001 г. № 2768-III
( 2768-14 )). По мнению Государственного комитета Украины по
земельным ресурсам (письмо от 05.04.2002 г. № 14-22-4/2080
( v2080219-02 )) (далее - Госкомзем), указанные понятия по своему
содержанию тождественны.
Земельный участок предоставляется для ведения личного
крестьянского хозяйства, т.е. для выращивания сельскохозяйственной
продукции и обеспечения кормами собственного скота и птицы.
Ведение такого хозяйства осуществляется без создания юридического
лица и направлено, преимущественно, на обеспечение собственных
потребностей членов личного крестьянского хозяйства в
сельскохозяйственной продукции.
Поэтому размер земельного участка (не более 2 га) для ведения
личного подсобного хозяйства и для ведения личного крестьянского
хозяйства не должен облагаться налогами в соответствии с частью
второй ст. 12 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.92 г.
№ 2535-ХII ( 2535-12 ).
Предельные нормы бесплатной передачи земельных участков
гражданам, относительно которых указанные в части второй ст. 12
Закона Украины "О плате за землю" ( 2535-12 ) категории граждан
освобождаются от уплаты земельного налога, определены пунктами
"б" - "д" части 1 статьи 121 ЗКУ ( 2768-14 ) от 25.10.2001 г.
№ 2768-III ( 2768-14 ). Кроме указанного выше размера, к ним
относятся:
- для ведения садоводства - не более 0,12 га;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных
построек и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более
0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более
10 га;
- для индивидуального дачного строительства - не более 0,10
га;
- для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.
Госкомзем считает, что земельные участки, полученные
гражданами в установленном Кодексом порядке, в собственность сверх
указанных норм бесплатной передачи, в том числе и в порядке,
указанном в ч. 2 ст. 121 этого Кодекса ( 2768-14 ), должны
облагаться налогом на общих основаниях.
Кстати, ч. 2 ст. 121 ЗКУ ( 2768-14 ) предусматривает, что
размер земельных участков, передаваемых бесплатно гражданину для
ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в
случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая).
Целесообразно обратить внимание на нормы ст. 59 ЗКУ
( 2768-14 ) "Право на земли водного фонда". В соответствии с
указанной статьей земли водного фонда могут находиться в
государственной, коммунальной и частной собственности. Гражданам и
юридическим лицам по решениям органов исполнительной власти или
органов местного самоуправления могут бесплатно передаваться в
собственность замкнутые природные водоемы (общей площадью до 3
га). Собственники на своих земельных участках могут в
установленном порядке создавать рыбохозяйственные,
противоэрозийные и иные искусственные водоемы. Государственным
водохозяйственным организациям по решениям органов исполнительной
власти или органов местного самоуправления предоставляются в
постоянное пользование земли водного фонда для ухода за водными
объектами, прибрежными защитными полосами, полосами отвода,
береговыми полосами водных путей, гидротехническими сооружениями и
т. п. Гражданам и юридическими лицам из земель водного фонда могут
передаваться на условиях аренды земельные участки прибрежных
защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а
также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для
сенокошения, рыбохозяйственных нужд, культурно-оздоровительных,
рекреационных, спортивных и туристических целей, проведения
научно-исследовательских работ.
При заключении договоров на аренду земли водного фонда
необходимо руководствоваться Законом Украины "Об аренде земли"
от 06.10.98 г. № 161-XIV ( 161-14 ), поскольку ст. 93 ЗКУ
( 2768-14 ) предусмотрено, что отношения, связанные с арендой
земли, регулируются законом.
В соответствии с частью второй ст. 2 Закона Украины "Об аренде
земли" ( 161-14 ) объектом аренды могут быть земельные участки с
размещенными на. них насаждениями, строениями, сооружениями,
водоемами, если это предусмотрено договором аренды. Требования к
форме договора земельной аренды содержаться в ст. 13 указанного
Закона ( 2768-14 ).
Не менее важный вопрос возникает относительно возможности
заключения соглашений на внесение в уставный фонд предприятия
земельных долей (паев). По мнению того же Госкомзема (письмо
от 09.04.2002 г. № 14-17/2122), исключительный перечень соглашений
относительно распоряжения земельной долей (паем) установлен Указом
Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению земельной
реформы в сфере сельскохозяйственного производства" от 10.11.94 г.
№ 666/94 ( 666/94 ). Данным Указом предусматривалось, что право на
земельную долю (пай) могло быть объектом купли-продажи, дарения,
мены, наследования, залога. Что касается земельных участков,
удостоверенных государственным актом на право частной
собственности, то Указ содержит прямое разрешение создавать на
базе принадлежащих гражданам земельных участков акционерные
общества.
Однако на сегодняшний день в соответствии с п. 14 Переходных
положений ЗКУ до 1 января 2005 года взнос в уставный фонд права на
земельную долю (пай) запрещен.
Другими словами, возможность заключения соглашения
относительно внесения в уставный фонд предприятия земельных долей
(паев) действующим законодательством не предусмотрена.
В случае же если собственник земельной доли (пая) получит
государственный акт на право частной собственности на землю,
только тогда он может передать в уставный фонд предприятия свой
земельный участок в порядке, предусмотренном ЗКУ , после 1 января
2005 года.
Одним из видов передачи земель согласно ЗКУ является
приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых
соглашений (глава 20) и продажи земельных участков (глава 21).
По мнению Госпредпринимательства (письмо от 27.03.2002 г.
№ 2-221/1760 ( v1760563-02 )), операции по передаче в
собственность замельных участков несельскохозяйственного
назначения путем продажи не подлежат обложению НДС. Этот вывод
сделан исходя норм пп. 5.1.17 п. 5.1 ст. 5 Закона Украины
"О налоге на добавленную стоимость" ( 168/97-ВР ). Указанным
подпунктом предусмотрено освобождение от налогообложения операций
по передаче земельных участков, находящихся под объектами
недвижимости или незастроенной земли в случае, когда такая
передача разрешена согласно положениям ЗКУ.
Следует заметить, что земельные участки государственной или
коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам
предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже
на конкурсных началах (земельные торги).
Указанные земельные участки выставляются на земельные торги
после:
- обозначения границ земельного участка в натуре (на
местности) и закрепления их разграничительными знаками;
- изготовления технического паспорта земельного участка.
Что касается последнего, то он составляется местным
государственным органом земельных ресурсов по заказу органа
исполнительной власти или органа местного самоуправления,
уполномоченного принимать решение об отчуждении соответствующих
земель.
Положение о техническом паспорте земельного участка,
выставляемого на торги, утверждено постановлением КМУ
от 16.05.2002 г. № 648 ( 648-2002-п ), а Инструкция об общих
требованиях к его оформлению - приказом Госкомзема от 10.07.2002г.
№ 114 ( z0615-02 ).
Новый ЗКУ ввел в обращение такой термин, как "земельный
сервитут". Сервитут (от лат. servitus - рабство, подчиненность) -
ограничение права пользования чужим имуществом (например правом
прохода по земельному участку соседа). В соответствии со
ст. 98, 99 ЗКУ ( 2768-14 ) право земельного сервитута - это право
собственника или землепользователя земельного участка на
ограниченно платное или бесплатное пользование чужим земельным
участком (участками). Собственники или пользователи земельных
участков могут требовать установления такого земельного сервитута
как права проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути, а
также другие земельные сервитуты.
Необходимо отметить, что перечень не является исчерпывающим, а
значит, закон разрешает требовать установления земельного
сервитута к существующим подъездным путям, которые были построены
государством для общего пользования.
В ст. 100 ЗКУ ( 2768-14 ) указано, что собственник или
землепользователь земельным участком имеет право требовать
установления земельного сервитута для обслуживания своего
земельного участка. Земельный сервитут устанавливается по
договоренности между собственниками соседних земельных участков на
основании договора или по решению суда.
Ст. 101 ЗКУ ( 2768-14 ) предусмотрено, что собственник
(землепользователь) земельного участка, в отношении которого
установлен земельный сервитут, имеет право требовать от лиц, в
интересах которых установлен земельный сервитут, плату за его
установление, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем следует отметить, что механизма применения
"сервитутного" права на сегодня не существует. Его разработкой еще
только занимается Госкомзем. Думается, что в нем будет
предусмотрено внесение соответствующих изменений в Закон Украины
"О трубопроводном транспорте", поскольку при распаивании земель не
была учтена специфика эксплуатации сельскохозяйственных земель при
наличии на участке трубопроводов, линий электропередач, кабельных
линий и т. п.
{1} Под заведениями образования понимаются земли под дошкольными
учебными заведениями; средними заведениями образования;
заведениями образования для граждан, требующих социальной
помощи и реабилитации; внешкольными заведениями образования;
профессионально-техническими заведениями образования;
коммунальными и частными высшими заведениями образования;
заведениями последипломного образования.
{2} Под учреждениями здравоохранения, социального обеспечения
понимаются земли под санитарно-профилактическими,
лечебно-профилактическими, физкультурно-оздоровительными,
заведениями здравоохранения (фельдшерско-акушерские или
фельдшерскими пунктами, поликлиниками, диспансерами,
амбулаториями, больницами, станциями скорой медицинской
помощи, аптеками, домами-интернатами и т. д.).
{3} Под учреждениями отдыха понимаются земли под туристическими
базами, детскими и молодежными, туристическо-оздоровительными
лагерями, туристическими приютами, пансионатами, базами
отдыха, отелями, кемпингами, яхт-клубами, стационарными и
палаточными туристическо-оздоровительными лагерями, домами
рыбаков и охотников, детскими туристическими станциями.
{4} Под культурно-образовательными, художественными учреждениями
понимаются земли под клубами, дворцами, кинотеатрами,
видеозалами, театрами, музеями, концертными залами, цирками,
универсальными спортивно-зрелищными залами, библиотеками, а
также культовыми сооружениями.
{5} Под предприятиями торговли, общественного питания, бытового и
коммунального обслуживания понимаются земли под магазинами,
пунктами приема вторичного сырья, торговыми центрами, рынками;
столовыми, кулинариями, кафетериями, ресторанами, химчистками,
прачечными, банями, саунами; пожарными депо, бюро похоронного
обслуживания и траурных обрядов, крематориями и кладбищами.
{6} Под археологическими объектами понимаются земли под
городищами, курганами, остатками древних поселений, стоянок,
укреплений, военных лагерей, производств, ирригационных
сооружений, путей, могильников, культовыми местами и
сооружениями, мегалитами, наскальными изображениями, участками
исторического культурного слоя, полями давних битв, остатками
жизнедеятельности человека, находящимися под водой, за
исключением имеющих национальное и общегосударственное
значение.
{7} Под историческими объектами понимаются земли под домами,
сооружениями, их комплексами (ансамблями), отдельными
погребениями и некрополями, определенными местами, связанными
с важнейшими историческими событиями, с жизнью и деятельностью
известных лиц, культурой и бытом народов, за исключением
имеющих национальное и общегосударственное значение.
{8} Под объектами монументального искусства понимаются земли под
объектами, на которых размещены произведения изобразительного
искусства, как самостоятельные (отдельные), так и связанные с
архитектурными, археологическими или другими памятниками или с
созданными ими комплексами (ансамблями), за исключением
имеющих национальное или общегосударственное значение.
{9} Под объектами архитектуры и градостроения понимаются земли под
историческими центрами, улицами, кварталами, площадями,
архитектурными ансамблями, остатками давнего планирования и
застройки, отдельные архитектурные соооружения, а также
связанные с ними произведения монументального, декоративного и
изобразительного искусства, за исключением имеющих
национальное или общегосударственное значение.
{10} Под объектами природно-заповедного фонда понимаются земли под
заказниками, памятниками природы, ботаническими садами,
зоологическими садами, дендрологическими парками и парками -
памятниками садово-паркового искусства, ландшафтными
парками), которые не имеют общегосударственного значения.
{11} Под водными объектами местного значения понимаются земли под
поверхностными водами, которые находятся и используются в
пределах одной области и которые не отнесены к водным
объектам общегосударственного значения, под природными
водоемами (озерами), болотами, водомоинами (речками,
ручьями).
------------------------------------------------------------------
"ГлавБух"
№36/02, стр. 59
[09.09.2002]
Владимир Залесский
Консультант еженедельника "ГлавБух"
------------------------------------------------------------------