Відповідно до ст. 153 Цивільного кодексу України (далі — ЦК), договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Для договору оренди ці умови визначені ст. 10 Закону:
— об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
— термін, на який укладається договір оренди;
— орендна плата з урахуванням її індексації;
— порядок використання амортизаційних відрахувань;
— відновлення орендованого майна та умови його повернення;
— виконання зобов'язання;
— відповідальність сторін;
— страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
— обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Крім того, відповідно до ст. 153 ЦК, істотними умовами договору оренди можуть бути також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, наприклад, щодо використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням (абз. З п. 8 роз'яснення Вищого арбітражного суду України (далі — ВАСУ) від 25.05.2000 р. "Про оренду державного та комунального майна" (далі — Роз'яснення).
Не будемо зупинятися на всіх істотних умовах договору оренди, проте хочеться зазначити думку деяких юристів з приводу недоцільності включення до договору оренди, наприклад, такої умови, як порядок використання амортизаційних відрахувань, бо ч. З ет. 23 Закону містить відповідну імперативну норму і немає потреби ще раз наголошувати на цьому у договорі. Цікавою є умова щодо страхування орендованого майна, яка, звичайно, пов'язана з додатковими витратами. Дуже часто ця умова не включається до договору, а це є підставою вважати такий договір неукладеним, оскільки, відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону, договір оренди вважається укладеним із моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Поряд з цим ч. 2 ст. 12 не виключає можливості передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому разі договір оренди вважається укладеним із моменту набрання чинності відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у рішенні (п. 9 Роз'яснення). Як свідчить практика, дуже часто неукладені договори оренди визнаються судами недійсними. Так, наприклад, ВАСУ переглянув справу за позовом про стягнення орендної плати та пені за прострочку платежів за договором оренди нежилого приміщення. Арбітражний суд м. Києва визнав договір оренди недійсним із наступних причин:
— у договорі відсутні істотні умови, передбачені ст. 10 Закону;
— у додатковій угоді розмір орендної плати визначено в доларах США, що є порушенням ст. З Декрету КМУ від 19.02.1993 р. "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" та ст. 4 Указу Президента від 25.08.19% р. "Про грошову реформу в Україні".
Істотною умовою договору є орендна плата, яка договором визначена не була. У додатковій угоді, яку уклали сторони, теж чітко орендна плата не визначалася. Перевіривши матеріали справи, ВАСУ встановив, що у договорі були відсутні й деякі інші умови: щодо порядку використання амортизаційних відрахувань, страхування майна. Це дає підставу зробити висновок про відсутність договору взагалі, а не про його недійсність. Тому ВАСУ постановив: визнати договір неукладеним, провадження у справі припинити, припинити стягнення за постановою арбітражного суду м. Києва (Вісник Вищого Арбітражного суду України. — 2000. — № 4).
Інша справа, про визнання договору оренди недійсним, теж була вирішена неправильно. Сторони уклали договір оренди нежилих приміщень та майна. Суд визначив, що договір суперечить вимогам чинного законодавства, а саме: не зазначалися склад і вартість майна, не вказувався розмір орендної плати і порядок розрахунків тощо. Уже цього досить для того, щоб сказати про відсутність договору як такого. Проте суд визнав такий договір недійсним (Вісник Вищого Арбітражного суду України. - 1998. - № 4).
Підстави недійсності доіодорін узагалі, договору оренди зокрема, передбачені нормами ЦК (статті 48-50, 56-58). Відповідно до Роз'яснення укладання договорів оренди майна, яке згідно із законом не може бути об'єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними за ст. 48 ЦК (недійсність угоди, яка не відповідає вимогам закону).
Стаття 21 Закону передбачає, що збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати. У разі недосягнення згоди за заявою зацікавленої особи з цього питання спір вирішується господарським судом.
Частина 3 ст. 21 надає орендареві право за певних умов вимагати зменшення орендної плати, але орендар повинен обгрунтувати свої вимоги, а також довести, що обставини, на які він посилається, виникли з незалежних від нього причин. До таких можна віднести: зміну кон'юнктури на ринку товарів; вину орендодавця; дію непереборної сили тощо.
ВАСУ в оглядовому листі від 12.04.2001 р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами" розглядає питання щодо внесення змін до договору оренди у разі нормативного встановлення нових орендних ставок. Рішенням арбітражного суду, залишеним без змін наглядовою інстанцією, задоволене позовні вимоги регіонального відділення Фонду державного майна України до акціонерної страхової компанії про внесення змін до договору оренди у частині розміру орендної плати. Рішення мотивовано встановленням нових орендних ставок згідно з постановою КМУ від 19.01.2000 р. "Про внесення змін і доповнень до методики розрахунку і порядку ІІикористшшя плати та оренду державного майна"
1. Закінчення строку, на який було укладено договір оренди за наявності заяви однієї із сторін
Якщо відсутня така заява, договір вважається пролонгованим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Закон встановив місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення договору. У роз'ясненні ВАСУ зазначається, що за усіх умов після закінчення терміну дії договору орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін.
2. Розірвання договору оренди за погодженням стерні чи на йтиму однієї сторони за рішенням суду
Законом передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається, для його розірвання необхідна взаємна згода сторін. Проте договір може бути розірвано за рішенням суду у випадку невиконання орендарем своїх зобов'язань (ст. 18 Закону) або у випадку вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених ст. 269 ЦК (користування майном не відповідно до договору або призначення майна, навмисне або з необережності погіршення стану майна тощо). Дещо неузгодженою в законодавстві є підстава розірвання договору у випадку затримки внесення орендарем орендної плати. Строк внесення орендної плати визначається у договорі. Обов'язок орендаря: своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату. По суті, якщо орендар затримає хоча би на 1 місяць орендну плату, це вже може бути підставою для розірвання договору. Проте п. З ст. 269 ЦК передбачає дострокове розірвання договору, якщо наймач (орендар) не вносить плати протягом 3 місяців із дня закінчення строку платежу. У згадуваному вище листі ВАСУ оглядається справа про розірвання договору оренди у разі невиконання обов'язку щодо внесення у встановлений законом строк орендної плати. Матеріали справи свідчать про порушення відповідачем зобов'язання щодо внесення протягом року орендної плати у розмірі, встаїїошісному договором, що є підставою для дострокового розірвання договору в порядку, передбаченому ч. 1 ст. 26 Закону.
Достроково розірвати договір має право і орєндар, якщо, наприклад, орєндодавець не робить капітальною ремонту, що лежить на його обов'язку, або майно в силу обставин виявиться у стані, непридатному для користування (ст. 270 ЦК).
Законом (ст. 26) передбачені й інші підстави припинення договору оренди: приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря), банкрутство орендаря, загибель об'єкта оренди.