• Деякі аспекти реєстрації права власності
на об’єкти заставного нерухомого майна, реалізованого на біржових торгах

НОРМАТИВНІ ДОКУМЕНТИ ЗАКОНИ УКРАЇНИ № 606-ХІV — від 21.04.99 р. «Про виконавче провадження»; № 671/97-ВР — від 02.12.97 р. «Про торгово-промислові палати в Україні» (зі змінами та доповненнями); № 1956-ХІІ — від 10.12.91 р. «Про товарну біржу» (зі змінами та доповненнями); № 2181-III — від 21.12.2000 р. «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» (зі змінами та доповненнями, надруковано у «Віснику» № 25-26/2002); № 2343-XII — від 14.05.92 р. «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (зі змінами та доповненнями) УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 666/99 — від 16.06.99 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно» ПОСТАНОВИ КАБІНЕТУ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ № 192 — від 18.02.98 р. «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно»; № 538 — від 15.04.2002 р. «Про затвердження Порядку стягнення коштів та продажу інших активів платника податків, які перебувають у податковій заставі» (за текстом — Порядок № 538, надруковано у «Віснику» № 25-26/2002); № 661 — від 16.05.2002 р. «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав власності на нерухоме майно» НАКАЗИ № 7/5 — Мін’юсту України від 07.02.2002 р. «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» (зареєстровано в Мін’юсті України 18.02.2002 р. за № 157/6445, за текстом — Тимчасове положення); № 37 — ГДПІ України від 12.05.94 р. «Про затвердження Інструкції про порядок ведення органами державної податкової служби оперативного обліку податків i зборів (обов’язкових платежів), що надходять до бюджетів та до державних цільових фондів» (зареєстровано в Мін’юсті України 25.05.94 р. за № 114/323, у редакції наказу ДПА України від 03.09.2001 р. № 342, за текстом — Інструкція № 37); № 45/5 — Мін’юсту України від 03.06.2002 р. «Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5» (зареєстровано в Мін’юсті України 03.06.2002 р. за № 468/6756); № 103 — ДПА України від 14.03.2001 р. «Про затвердження Порядку списання безнадійного податкового боргу платників податків (затверджено та зареєстровано в Мін’юсті України 10.01.2002 р. за № 16/6304,за текстом — Порядок № 103, надруковано у «Віснику» № 25-26/2002); № 294 — ДПА України від 26.06.2002 р. «Про затвердження Порядку проведення аукціонів з продажу активів платника податків, які перебувають у податковій заставі» (зареєстровано в Мін’юсті України 27.06.2002 р. за № 545/6833, за текстом — Порядок № 294)

Перереєстрація права власності на заставне нерухоме майно, реалізоване на біржовому ринку, — одне з питань, що найчастіше цікавлять юридичних та фізичних осіб.
Це зумовлено тим, що до червня 2002 р. у законодавстві України існувала неузгодженість, пов’язана з наявністю у Законі № 2181-III норми, яка надає можливість реалізовувати на товарній біржі заставні активи платника податків за відсутності підстави для оформлення переходу права власності на придбану на цільовому аукціоні заставну нерухомість.
У першу чергу проблеми з цього питання зачіпали інтереси осіб, які придбавали на товарних біржах заставне нерухоме майно, оскільки до недавнього часу не було можливості здійснити перереєстрацію права власності на таку нерухомість.
З метою створення належних умов для функціонування ринку нерухомості України шляхом легалізації реєстрації прав власності на нерухоме майно, реалізоване в рахунок погашення податкових боргів, листом Мін’юсту України № 14-7/1390 від 11.12.2002 р. роз’яснено окремі проблемні моменти.
Як відомо, спеціальний закон з питань оподаткування — Закон № 2181-III — передбачає погашення податкового боргу платників податків перед бюджетами всіх рівнів.
У разі коли інші заходи з погашення податкового боргу не дали позитивного результату, податковий орган здійснює за платника податків та на користь держави заходи щодо залучення додаткових джерел погашення суми податкового боргу шляхом стягнення коштів, які перебувають у його власності, а за їх недостатності — шляхом продажу інших активів такого платника податків.
Продаж об’єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, в рахунок погашення податкового боргу платника податків здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах, які організовуються за поданням відповідного податкового органу на біржі (пп. 10.2.1 п. 10.2 ст. 10 Закону № 2181-III).
У випадку ж примусового стягнення активів платника податків у рахунок погашення суми його податкового боргу за рішенням суду реалізація майна здійснюється органами Державної виконавчої служби України на підставі Закону № 606-ХІV.
Розглянемо деякі особливості відчуження об’єктів нерухомого майна, які перебувають у податковій заставі, з метою погашення суми податкового боргу за рішенням керівника органу державної податкової служби.
По-перше, нерухоме майно, як i інші активи платника податків, що перебувають у податковій заставі, може стягуватись у рахунок погашення податкового боргу (ст. 7 Закону № 2181-III). Інакше кажучи, в разі непогашення суми податкового боргу платником податків самостійно податковий орган, використовуючи права органу стягнення, надані Законом № 2181-III, забезпечує погашення такого боргу платника податків шляхом продажу будь-яких його активів (ст. 10 Закону № 2181-III).
По-друге, описане нерухоме майно платника податків, що знаходиться у податковій заставі, підлягає реалізації виключно на цільових аукціонах, які провадяться органами державної податкової служби. Як відомо, свого часу тривала боротьба за право торгівлі нерухомістю завершилась на користь біржового ринку, у зв’язку з чим біржі отримали право на реалізацію нерухомості.
Таке положення знайшло відображення в Законі № 2181-III, згідно з яким продаж активів платника податків, що перебувають у податковій заставі, здійснюється виключно на публічних торгах, одним із різновидів яких є цільовий аукціон.
Отже, єдиним законодавчо встановленим способом реалізації об’єктів нерухомого майна підприємства, що перебуває у податковій заставі, є продаж такого майна на цільовому аукціоні, що регламентується порядками № 538 та № 294.
По-третє, укладений на біржі договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке знаходиться у податковій заставі, не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення. Підтвердженням тому є ст. 15 Закону № 1956-ХІІ, згідно з якою угоди, зареєстровані на біржі, вважаються легітимними без нотаріальної форми посвідчення. Відповідне положення було закріплено у Законі № 2181-III, яким підтверджується статус зареєстрованих на біржі операцій з продажу заставних активів як альтернативний нотаріально засвідченим угодам.
Проте слід звернути увагу, що зареєстровані на біржі угоди не прирівнюються до нотаріально засвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню.
По-четверте, реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, придбаного на товарних біржах, здійснюється комунальними підприємствами — бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) на підставі договорів відчуження такого майна, що не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, оскільки вони вже мають силу правовстановлюючого документа.
З метою створення умов для функціонування ринку нерухомого майна Указом № 666/99 запроваджено обов’язкову державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Зазначеним Указом було встановлено момент набуття права власності на нерухоме майно, який пов’язано з моментом його державної реєстрації. Тобто реєстрація прав власності на нерухоме майно є похідним юридичним фактом, який утворює правовідносини власності.
Отже, державна реєстрація нерухомості дає можливість набувачу пересвідчитися в наявності у продавця права власності на відчужувану нерухомість.
Функціонування єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно, який є офіційним визнанням i підтвердженням державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно, забезпечує достатній державний контроль за законністю угод, а тому обов’язковість придання іншої форми забезпечення договору купівлі-продажу нерухомого майна виключається.
Згідно з постановами № 661 та № 192 держателем державного реєстру прав власності на нерухоме майно визначено Міністерство юстиції України, на яке покладається створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно.
З метою належного забезпечення захисту прав власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб Мін’юстом України розроблено Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Відповідно до Тимчасового положення, яке вважається чинним до прийняття Верховною Радою України та набрання чинності Законом України про державну реєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, БТІ здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість шляхом внесення відповідного запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Згідно зі змінами до вищезазначеного Положення, внесеними наказом № 45/5, для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлюючі документи (їх копії) та інші документи.
Так, відповідно до п. 9 додатка 1 до п. 2.1 Тимчасового положення до переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких провадиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, відносяться i договори відчуження нерухомого майна, що не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, якими вважаються укладені на біржі договори купівлі-продажу.
Слід зазначити, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений на біржі, відповідає всім ознакам договору відчуження.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно складається з таких етапів: прийом документів, встановлення відсутності підстав для відмови/зупинення державної реєстрації прав; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (зупинення, відмову); внесення записів до Державного реєстру прав; вчинення написів на правовстановлюючих документах; надання інформації з Реєстру прав.
Відчуження власником нерухомості допускається лише за відсутності накладених правоохоронними i нотаріальними установами заборон, а тому вільне здійснення права власності без інформації з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна неможливе.
Отже, при реєстрації права власності на нерухоме майно, що виникає за договором відчуження нерухомого майна, захисним заходом є подання довідки про відсутність або наявність арештів, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ (за формою, наведеною у додатку 2 до п. 2.2 Тимчасового положення).
По-п’яте, БТІ не повинні відмовляти в проведенні реєстрації права власності на заставне нерухоме майно, придбане на товарних біржах, за умови, що біржові угоди укладено відповідно до вимог чинного законодавства.
Підстави для відмови БТІ у реєстрації права власності на нерухоме майно чітко регламентовані (п. 3.3 Тимчасового положення).
Таким чином, у реєстрації права власності на нерухоме майно може бути відмовлено у разі, якщо:
заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідно до Тимчасового положення;
об’єкт нерухомого майна розташований на території, реєстрацію прав власності на якій здійснює інше БТІ;
із заявою про реєстрацію прав власності на нерухоме майно звернулась особа, яка не може бути заявником відповідно до Тимчасового положення;
подані документи не відповідають вимогам, установленим Тимчасовим положенням та іншими актами чинного законодавства України, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав i поданих документів вимогам законодавства;
заявлене право вже зареєстроване;
не проведено інвентаризаційних робіт або вони проведені не тим БТІ, яке здійснює реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
право власності на нерухоме майно виникло на підставі договорів відчуження за наявності інформації про накладення арешту на відчуження об’єктів нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна;
право власності на нерухоме майно, що перебуває у податковій заставі, виникло без дотримання встановленого порядку відчуження;
відчуження нерухомого майна відбулося без отримання витягу з Реєстру прав або термін його дії закінчився;
не проведено первинної реєстрації прав власності;
при укладанні угод між юридичними особами, які нотаріально не посвідчено, не надано правовстановлюючий документ попереднього власника.
За відсутності перелічених підстав БТІ не може відмовити у державній реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна.
Про відмову у реєстрації реєстратор в особі БТІ
у 10-денний термін (без урахування терміну проведення інвентаризаційних робіт, а також терміну прийняття рішення органами) письмово повідомляє заявника.
За захистом порушених або оспорюваних прав та інтересів, що охороняються законом, суб’єкти підприємницької діяльності можуть звертатись до відповідного господарського суду. Тобто у разі отримання від БТІ відмови у перереєстрації права власності на активи, придбані на цільовому аукціоні, покупець у разі незгоди з висновком бюро технічної інвентаризації має право оскаржити таке рішення до господарського суду згідно з підсудністю (або за місцем знаходження такого майна, або за місцем розташування відповідного бюро технічної інвентаризації).