К О М Е Н Т А Р
13.05.2003
Звели дім самовільно - можуть відібрати
( На доповнення додатково дивись ( n0025697-03,
n0027697-03, n0074697-03, n0170697-03, n0269697-03 )
Нова норма: Верховна Рада України ухвалила новий Цивільний
кодекс України ( 435-15 ) (далі - ЦК).
Це означає, що новий ЦК ( 435-15 ) у системі відносин
власності окремо регламентує право власності на землю (земельну
ділянку) і право власності на житло.
Встановлено, що власник земельної ділянки має право
використовувати її на власний розсуд відповідно до її цільового
призначення - зводити на ній будівлі і споруди, створювати закриті
водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на
своїй ділянці іншим особам. При цьому ЦК ( 435-15 ) передбачає
норму, відповідно до якої право власника на забудову здійснюється
за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних,
екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання
земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Якщо житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно
зведені або зводяться на земельній ділянці, що не була відведена
для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого
проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил, то
вони вважаються самочинним будівництвом. У такому разі забудовник
не набуває права власності на нього (ст. 376 ЦК ( 435-15 ).
Суд може визнати за особою право власності на самочинно
збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не була
відведена для цієї мети, за умови надання їй цієї ділянки у
встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно. Водночас
суд може визнати право власності на самочинну будівлю не за тим,
хто її збудував, а за власником (користувачем) земельної ділянки,
на якій його зведено. Цього слід чекати у разі відповідної вимоги
з боку власника (користувача) земельної ділянки і якщо це не
порушує права інших осіб. Щоправда, за самочинним забудовником
залишається право вимагати від власника (користувача) земельної
ділянки відшкодування витрат на будівництво.
Кілька варіантів чекає і на забудовника, який під час
будівництва самочинно допустив істотні відхилення від
затвердженого проекту. По-перше, якщо таке відхилення суперечить
суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотно порушує
будівельні правила і норми, то за позовом відповідного органу
державної влади чи органу місцевого самоврядування суд може своїм
рішенням зобов'язати особу, яка здійснила чи здійснює будівництво,
провести відповідну перебудову. З цього випливає, що таких
наслідків можна уникнути, якщо відхилення не має істотного
характеру, не суперечить суспільним інтересам і не порушує права
інших осіб. По-друге, якщо ж перебудова неможлива, то майно за
рішенням суду підлягає знесенню. Це саме чекає і на особу, яка
відмовляється від перебудови. Знесення самочинно побудованих
приміщень здійснюється за рахунок особи-забудовника.
Новим ЦК ( 435-15 ) врегульовано також питання права на
земельну ділянку в разі придбання житлового будинку чи іншої
будівлі, що розміщена на ній. За загальним правилом, до особи, яка
придбала житловий будинок або іншу будівлю, переходить право
власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, у розмірах,
встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового
будинку або іншої будівлі розмір земельної ділянки не визначений,
до набувача переходить право власності на ту частину земельної
ділянки, яка зайнята житловим будинком чи іншою будівлею, та на
частину земельної ділянки, необхідну для їх обслуговування.
Передбачено також, що у разі відчуження житлового будинку
відчужується і вся садиба, якщо інше не передбачено договором або
законом (садибою новий ЦК ( 435-15 ) визнає земельну ділянку разом
з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими
будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними
насадженнями).
Звертаємо увагу, що новий ЦК ( 435-15 ) передбачає загальні
принципи щодо прав власників житлового будинку і квартир. За цього
він встановлює два обмеження. Перше: власник житлового будинку або
квартири не має права використовувати помешкання для промислового
виробництва. Друге стосується лише власника квартири: він не має
абсолютної свободи у здійсненні ремонту та змін у квартирі. Закон
дозволяє йому проведення лише тих змін у квартирі, які не
призведуть до порушень прав власників інших квартир у
багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог
і правил експлуатації будинку.
Для довідки: новий ЦК ( 435-15 ) ухвалено парламентом
16 січня 2003 р., він набирає чинності з 1 січня 2004 р. З повним
його текстом можна ознайомитися в "Голосі України" за 12 та 13
березня цього року.
Микола МЕЛЬНИК, доктор юридичних наук.
Анатолій БЕНЬ, оглядач "Голосу України".