К О М Е Н Т А Р
30.05.2003
Квартиранта вселити легко.
А ось виселити...
( На доповнення додатково дивись n0025697-03,
n0027697-03, n0074697-03, n0170697-03, n0269697-03,
n0435697-03, n0436697-03 )
Нова норма: Верховна Рада України ухвалила новий Цивільний
кодекс України ( 435-15 ) (далі - ЦК).
Це означає, що новий ЦК ( 435-15 ) набагато ширше й
детальніше врегульовує питання договору найму, зокрема найму
(оренди) земельної ділянки, транспортного засобу та житла.
Так, за договором найму (оренди) земельної ділянки
наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на
встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Причім її можна передавати в найм разом з насадженнями, будівлями,
спорудами, водоймами або без них.
Віддаючи транспортний засіб (ТЗ) в оренду, мусите знати, що
за новим ЦК ( 435-15 ) наймач використовуватиме його на свій
розсуд і має право без вашої згоди укладати від свого імені
договори перевезення чи інших видів робіт (звісно, залежно від
призначення транспортного засобу). Щоправда, наймач зобов'язаний
підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані,
нести відповідні витрати, пов'язані з використанням ТЗ, зокрема
платити податки та інші платежі. Тим паче, мусить відшкодувати
збитки в разі втрати ним або пошкодження транспортного засобу і,
за загальним правилом, також відшкодувати збитки, завдані іншій
особі у зв'язку з використанням орендованого ним транспортного
засобу.
Як і раніше, за власниками житла зберігається право
передавати житло для проживання в ньому інших осіб на певний строк
за плату. Це робиться на підставі письмового договору найму
(оренди) житла. У ньому зазначається термін та розмір плати за
користування житлом (правовим обмеженням тут може бути
встановлений законом максимальний розмір плати, якого перевищувати
не можна).
Договір найму житла можна укладати на будь-який строк, а якщо
ж у договорі його не вказали, то він вважається укладеним на п'ять
років.
Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно
проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а в
разі спору - за рішенням суду.
Новий ЦК ( 435-15 ) зобов'язує квартирантів-наймачів:
- використовувати житло лише для проживання в ньому;
- забезпечувати збереження житла та підтримувати його в
належному стані;
- не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без
згоди наймодавця;
- своєчасно вносити плату за житло та плату за комунальні
послуги (останнє за договором може робити і наймодавець);
- здійснювати поточний ремонт житла.
Разом з тим квартиранта-наймача закон наділяє ширшими і чітко
окресленими правами. А саме:
- за згодою наймодавця вселяти у житло інших осіб для
постійного проживання в ньому;
- передати на певний строк частину або все найняте ним
помешкання в користування іншій особі (піднаймачеві);
- перевагу серед інших претендентів при укладенні договору
найму житла на новий строк;
- перевагу у придбанні цього житла в разі його продажу.
Звертаємо увагу тих власників житла, кому з тих чи інших
причин не до вподоби його квартиранти або ж не влаштовує розмір
плати. Новий ЦК ( 435-15 ) досить детально регламентує питання
продовження строку договору найму житла чи його розірвання. Про
свої наміри переукласти договір на тих чи інших умовах або
відмовитись від його пролонгації (продовження) на новий термін
власник (наймодавець) зобов'язаний попередити квартирантів не
пізніш ніж за три місяці до закінчення строку договору. Очевидно,
це треба буде робити або письмово, або з надійними свідками, адже
за законом, якщо квартиранта-наймача не було вчасно попереджено і
він не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на
старих умовах і на такий само термін.
За загальним правилом, розірвати договір найму житла може
ініціативно як той, хто здавав, так і той, хто наймає, або на
вимогу першого - суд. Квартирант має право відмовитися від
договору найму помешкання будь-коли, але зобов'язаний так само не
пізніш ніж за три місяці письмово попередити про це господаря.
Інакше, звільнивши найману квартиру без попередження, він
наривається на вимогу заплатити тримісячну неустойку, якщо
господар доведе, що не міг укласти договір найму житла на тих само
умовах з іншою особою.
Тримісячний попереджувальний термін про розірвання договору
найму житла скорочується до двох місяців у тому разі, якщо сам
господар-наймодавець заявить про необхідність використання житла
для власного проживання у ньому та членів його сім'ї. З ініціативи
наймодавця договір можна розірвати і в разі, коли наймач або інші
особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за
призначенням чи систематично порушують права та інтереси сусідів.
Господар-наймодавець має, як кажуть, стовідсоткову можливість
позбутися квартирантів (розірвати договір) через суд у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо
договором не встановлено більший термін, а при короткостроковому
наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем
або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Для довідки: новий ЦК ( 435-15 ) ухвалено парламентом
16 січня 2003 р., він набирає чинності з 1 січня 2004 р. З повним
його текстом можна ознайомитися в "Голосі України" за 12 та
13 березня ц.р.
Микола МЕЛЬНИК, доктор юридичних наук.
Анатолій БЕНЬ, оглядач "Голосу України".