Позиция ВСУ по вопросам приобретения жилья и распоряжению
совместной собственностью
В результате проведения приватизации государственного
жилищного фонда Украины значительная часть граждан превратилась из
нанимателей жилых помещений в собственников, получив при этом
право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В
связи с этим в судах находится значительное количество дел о
спорах, связанных с отчуждением приватизированных квартир.
Приобретение жилья
Обеспечение жильем - одна из важных социальных проблем.
Зачастую решить ее с помощью собственных средств сейчас могут
немногие граждане Украины. Поэтому способы приобретения жилья с
минимальными денежными затратами чрезвычайно популярны. К примеру,
собственником квартиры можно стать путем получения ее в дар или
приобретения на основании договора пожизненного содержания.
Наиболее распространенный способ приобретения жилья, как
показывает судебная практика - получение квартиры в дар.
Дарителями в основном становятся одинокие люди преклонного
возраста. Заключая договоры по отчуждению приватизированных
квартир и не понимая сути совершаемой сделки, они всегда взамен
рассчитывают на поддержку со стороны приобретателей жилья.
Обсудив вопрос о получении в будущем помощи по содержанию и
уходу, пенсионеры свершают сделку и чаще всего - это договор
дарения. В соответствии со статьей 243 ГК УССР ( 1540-06 ) он
является безвозмездной передачей одной стороной другой стороне
имущества в собственность без возложения на сторону, принимающую
дар, каких-либо обязанностей по отношению к дарителю. Также в
подобных случаях между сторонами фактически возникают отношения,
которые при наличии взаимного согласия должны быть оформлены в
соответствии со статьей 425 ГК УССР как договор пожизненного
содержания. Для большинства желающих приобрести имущество этот
способ связан с ответственными обязанностями и с неопределенным
сроком их выполнения, поэтому он менее привлекателен, чем договор
дарения. Во многих случаях надежды одиноких людей на получение
определенных благ в связи с отчуждением имущества не
оправдывались. Приобретатели жилья, получив квартиру в дар,
уклонялись от выполнения обещаний, из-за чего впоследствии и
возникали споры. Например, суд обоснованно удовлетворил иск о
признании договора дарения квартиры недействительным, выяснив, что
истец фактически подразумевал под договором о передаче квартиры
договор пожизненного содержания, а не дарения.
По другому делу было установлено, что истец продал свою
приватизированную квартиру за 170 грн, рассчитывая на то, что
ответчик будет присматривать за ним и оказывать помощь. Но после
заключения договора ответчик обещаний не сдержал, более того,
позже он вообще выписал истца из квартиры. В этом случае суд
обоснованно пришел к выводу, что этот договор купли-продажи был
заключен в результате ошибки истца, который считал, что такое
соглашение обеспечит ему пожизненное содержание.
Встречаются случаи, когда в договорах продавцами указываются
собственники квартир, а фактически продажу осуществляют другие
лица. Например, незаконное отчуждение приватизированной квартиры
проводили граждане, которые на правах нанимателей или временных
жильцов какое-то время проживали с собственником квартиры и имели
доступ к его документам. Они самовольно от имени хозяина заключали
договоры купли-продажи квартиры. Суд, рассматривая одно из таких
дел, признал договор купли-продажи квартиры недействительным,
поскольку установил, что подпись продавца в договоре купли-продажи
сделана не собственником квартиры, а другим лицом.
Чтобы избежать подобных ситуаций, владельцам квартир
необходимо заранее продумывать последствия отчуждения своего
жилья.
Распоряжение совместной собственностью
Среди многообразия жилищных споров значительное количество
дел связано с распоряжением объектами совместной собственности.
При разрешении этих дел суды руководствовались кроме
соответствующих норм Гражданского кодекса ( 1540-06 ) также
Законом Украины "О собственности" ( 697-12 ) от 7 февраля 1991
года с последующими изменениями и дополнениями, Законом Украины "О
приватизации государственного жилищного фонда" ( 2482-12 ) от 19
июня 1992 года, а также другими нормативными актами.
Государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному
хозяйству в Положении "О порядке передачи квартир (домов) в
собственность граждан" от 15 сентября 1992 года ( v0056303-92 ),
изданном в соответствии с Законом Украины "О приватизации
государственного жилищного фонда" ( 2482-12 ), детально
регламентированы вопросы управления, содержания и использования
имущества жилых многоэтажных домов, в которых проведена
приватизация квартир.
В Положении ( v0056303-92 ) указано, что если в
многоквартирном доме приватизировано или ранее продано 3 и более
квартир, то собственники квартир создают общество собственников
квартир. После регистрации устава этого общества с пользователями
неприватизированных квартир заключается договор об общем
пользовании домом и долевом участии в затратах по содержанию дома
и территории возле него, а также назначается распорядитель по
вопросам обслуживания и ремонта дома. Если все квартиры
многоэтажного дома переданы в собственность граждан, то общество
собственников квартир заключает договор с коммунальным
предприятием по обслуживанию и ремонту жилья и договор на
обслуживание дома.
В апреле 1996 года был утвержден Типовой устав объединения
сособственников многоквартирного дома, а в ноябре 2001 года был
принят одноименный Закон ( 2866-14 ). Объединение создано
исключительно для обслуживания, ремонта и реконструкции жилого
дома и содержания территории возле него за средства членов
объединения и за счет доходов от хозяйственной деятельности
объединения.
Объединение является хозяйственной организацией и юридическим
лицом, имеет счет в учреждениях банков, печать, штамп и другие
необходимые реквизиты.
Цель его деятельности - обеспечить реализацию прав
собственников квартир на владение, пользование и распоряжение
объектами дома, которые находятся в общей собственности членов
объединения.
Часть в общей долевой собственности каждого члена объединения
неразрывно связана с его правом собственности на квартиру, жилые
или нежилые помещения.
Согласно Типовому уставу объединения сособственников
многоквартирного дома, к вспомогательным помещениям относятся:
тамбур, вестибюли, лестничные клетки и т.д.
Поскольку зарегистрированное объединение сособственников
является юридическим лицом, оно в рамках своей компетенции может
выступать стороной в суде при разрешении споров по вопросам
управления, содержания и использования имущества таких домов.
Нарушение прав граждан в отношении пользования объектами
совместной собственности в многоквартирных жилых домах чаще всего
происходит в виде самовольных действий собственников (нанимателей)
отдельных квартир, которые без согласия собственников дома и
управленческих органов местной власти пытались обустроить свои
квартиры за счет объектов совместной собственности. К примеру, суд
удовлетворил иск об устранении препятствий в пользовании
вспомогательными помещениями, поскольку ответчик самовольно, без
согласия истца и без разрешения жилищных органов за счет общего
коридора поставил стенку с входной дверью, чем нарушил планировку
коридора. Суд удовлетворил иск и обязал ответчика снести все
незаконно возведенные сооружения, а также привести помещение в
первоначальное состояние.
Распоряжаясь своим имуществом, граждане должны уважать не
только свои права, но и права других собственников.
ГУМЕНЮК Василий - судья Верховного Суда Украины, г. Киев