Как купить магазин
Частным предприятием заключен договор оперативной аренды двух
этажей магазина. Условиями договора арендатору разрешено
проводить капитальный ремонт и улучшение объекта аренды.
Стоимость ремонта и улучшений компенсируется арендодателем
после окончания срока аренды.
В 2003 году частным предприятием - арендатором произведен
капитальный ремонт двух этажей магазина на сумму 120 тыс.
грн., в том числе НДС - 20 тыс. грн. На сумму ремонта
(100 тыс. грн.) создан объект основных фондов группы 1 (в
налоговом учете) и объект прочих необоротных активов (в
бухгалтерском учете). Расходы, понесенные в связи с
проведением ремонта, согласованы с арендодателем и подлежат
компенсации.
По окончании ремонтных работ сторонами договора принято
решение отказаться от аренды помещения и выкупить второй этаж
у арендодателя за счет стоимости проведенного ремонта
(120 тыс. грн., в том числе НДС - 20 тыс. грн.). Как правильно
оформить операцию выкупа второго этажа магазина и отразить ее
в налоговом и бухгалтерском учете предприятия-арендатора?
* * *
Операция по выкупу арендатором второго этажа магазина является
бартерной, так как она не предусматривает поступления денежных
средств на счета продавца (арендодателя).
Рекомендуем оформить данную операцию следующим образом:
1. Расторгнуть договор аренды магазина.
2. На стоимость ремонтных работ (120 тыс. грн., в том числе
НДС - 20 тыс. грн.) составить договор купли-продажи.
3. Оформить договор купли-продажи второго этажа магазина на
сумму 120 тыс. грн., в том числе НДС - 20 тыс. грн.
4. Оформить соглашение о зачете встречных однородных
требований.
После подписания договора купли-продажи второго этажа магазина
возникает ситуация, когда арендодатель должен компенсировать
арендатору стоимость проведенного капитального ремонта в сумме
120 тыс. грн., а арендатор обязан перечислить арендодателю такую
же сумму денежных средств за приобретенный второй этаж магазина.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Украины
( 1540-06 ) обязательства прекращаются путем зачета встречных
однородных требований, срок которых наступил или срок которых не
указан или определен моментом истребования.
Зачет, как правило, проводится по согласованию обеих сторон.
При этом составляется соглашение о прекращении обязательств путем
зачета встречного однородного требования.
С момента подписания такого соглашения операция приобретает
характер бартерной.
Заключенное соглашение является основанием для отражения
операции зачета в налоговом и бухгалтерском учете арендатора и
арендодателя.
Рассмотрим последовательно порядок отражения в налоговом учете
арендатора следующих операций:
1) прекращение договора аренды по согласию сторон, возврат
объекта аренды;
2) продажа работ по капитальному ремонту;
3) выкуп второго этажа магазина;
4) зачет встречных требований.
На стоимость капитального ремонта (100 тыс. грн.) арендатором
уже сформирован объект основных фондов в налоговом учете и объект
прочих необоротных активов в бухгалтерском учете.
1. Далее в соответствии с п.п. 8.8.2 ст. 8 Закона Украины "О
налогообложении прибыли предприятий" от 22.05.97 г. № 283/97-ВР
( 283/97-ВР ) в действующей редакции (далее - Закон о налоге на
прибыль) в случае возврата арендатором улучшенного объекта
оперативной аренды арендодателю такой арендатор пользуется
правилами, определенными п.п. 8.4.8 указанного Закона для замены
основных фондов.
На основании п.п. 8.4.8 ст. 8 Закона о налоге на прибыль при
возврате двух этажей магазина арендодателю арендатор увеличивает
валовые расходы на сумму балансовой стоимости объекта основных
фондов группы 1 (100 тыс. грн.), созданной в результате понесенных
расходов на ремонт. При этом стоимость этого объекта
приравнивается к нулю.
2. При продаже работ по капитальному ремонту арендатор
отражает валовые доходы на стоимость таких работ (100 тыс. грн.) и
начисляет налоговые обязательства по НДС в сумме 20 тыс. грн.
3. Приобретение второго этажа магазина отражается следующим
образом: на основании п.п. 8.4.1 Закона о налоге на прибыль
формируется балансовая стоимость объекта основных фондов группы 1
в сумме 100 тыс. грн. (с последующей амортизацией) и на основании
п.п. 7.4.1 ст. 7 Закона Украины "О налоге на добавленную
стоимость" от 03.04.97 г. № 168/97-ВР ( 168/97-ВР ) отражается
налоговый кредит в сумме 20 тыс. грн. при наличии налоговой
накладной.
4. С момента подписания соглашения о зачете встречных
требований операция становится бартерной. Так как арендатором уже
отражен валовой доход на сумму компенсации ремонта объекта аренды
и начислены налоговые обязательств по НДС, а также увеличена
балансовая стоимость основные фондов группы 1 и налоговый кредит в
связи с приобретением второго этажа магазина, то проведение зачета
взаимных требований не вызовет никаких последствий в налоговом
учете арендатора.
Порядок отражения указанных операций в бухгалтерском учете
предприятия-арендатора приведем в виде таблицы.
|------------------------------|------------------------|--------|
| Содержание операции | Корреспонденция счетов | Сумма, |
| |-----------|------------| грн. |
| | дебет | кредит | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| Продажа объекта прочих необоротных активов |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 1. Отражена продажа | 377 | 742 | 120000|
| сформированного объекта | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 2. Начислены налоговые | 742 | 641 | 20000|
| обязательства по НДС | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 3. Списана сумма дохода от | 742 | 793 | 100000|
| реализации | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 4. Себестоимость | 972 | 117 | 100000|
| реализованных необоротных | | | |
| материальных активов отнесена| | | |
| на расходы | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 5. Списаны расходы на | 793 | 972 | 100000|
| финансовые результаты | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| Приобретение второго этажа магазина |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 6. Получено (оприходовано) | 152 | 631 | 100000|
| помещение магазина | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 7. Отражена сумма налогового | 641 | 631 | 20000|
| кредита по НДС | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 8. Объект введен в | 103 | 152 | 100000|
| эксплуатацию | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| Проведение зачета встречных требований |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
| 9. Отражен зачет | 631 | 377 | 120000|
| задолженностей | | | |
|------------------------------|-----------|------------|--------|
------------------------------------------------------------------
"Налоги и бухгалтерский учет"
№71/03, стр. 49
[04.09.2003]
Н. Самило, Е. Верховая, Е. Костюк
Экономисты-аналитики Издательского дома "Фактор"
------------------------------------------------------------------