Строительство объектов недвижимости: разрешение на
строительство, оформление права собственности, возможность
осуществления операций без получения разрешений специальных
органов
Предприятие приобрело на праве частной собственности землю и
планирует, вложив денежные средства, осуществить на ней
строительство сооружения.
Просим дать заключение по следующим вопросам:
1. Необходимо ли приобретение специальных разрешений на
строительство сооружения?
2. Каким образом возможно оформить право собственности на
такой объект недвижимого имущества?
3. Возможно ли впоследствии продать или сдать в аренду объект
недвижимого имущества, избежав получения разрешений
специальных органов?
* * *
1. Согласно ст. 24 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699
( 1699-14 ) "О планировании и застройке территорий" юридические
лица, которые намереваются осуществить строительство объектов
градостроения на земельных участках, принадлежащих им на праве
собственности, обязаны получить от исполнительных органов
соответствующих советов разрешение на строительство объекта
градостроения (далее - разрешение на строительство).
Разрешение на строительство объекта градостроения не дает
права на начало выполнения строительных работ без получения
соответствующего разрешения местной инспекции государственного
архитектурно-строительного контроля.
В ст. 29 Закона Украины "О планировании и застройке
территорий" ( 1699-14 ) указано, что разрешение на выполнение
строительных работ - это документ, удостоверяющий право
застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ,
подключение объекта строительства к инженерным сетям и
сооружениям, выдачу ордеров на. проведение земляных работ. Данное
разрешение выдается инспекциями государственного
архитектурно-строительного контроля, которые ведут реестр
предоставленных разрешений.
Осуществление строительных работ на объектах градостроения без
разрешения на выполнение строительных работ или его
перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении
строительных работ считается самовольным строительством и влечет
за собой ответственность согласно законодательству.
Частью 3 ст. 96 Кодекса об административных правонарушениях
Украины ( 80731-10 ) (далее - КоАП) за осуществление строительных
или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта
предусмотрена ответственность в виде наложения штрафа на граждан
от одного до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов
граждан (далее - нмдг), на должностных лиц - от пяти до двадцати
нмдг. Кроме того, ст. 97 КоАП ( 80731-10 ) устанавливает
ответственность за самовольное строительство зданий или сооружений
в виде наложения штрафа на граждан от пяти до десяти нмдг, на
должностных лиц - от девяти до восемнадцати нмдг.
Статьей 22 Закона Украины от 16.11.92 г. № 2780 ( 2780-12 )
"Об основах градостроения" предусмотрено, что право на застройку
(строительство) возникает относительно земельных участков,
определенных для градостроительных потребностей градостроительной
документацией, местными правилами застройки. При этом право на
застройку (строительство) заключается в возможности владельца,
пользователя земельного участка осуществлять на нем в порядке,
установленном законом, строительство объектов градостроения,
перестройку или снос домов и сооружений.
В ст. 18 Закона Украины "Об основах градостроения" ( 2780-12 )
указано, что строительство объектов градостроения независимо от
форм собственности осуществляется с разрешения соответствующих
советов. Это право советы могут делегировать соответствующим
исполнительным органам. Данной статьей также предусмотрено, что
завершенные строительством объекты подлежат принятию в
эксплуатацию в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке
объектов запрещается.
В ст. 1 Закона Украины от 14.10.94 г. № 208 ( 208/94-ВР )
"Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и
организаций за правонарушения в сфере градостроения"
предусмотрено, в частности, что предприятия, учреждения и
организации независимо от форм собственности, которые осуществляют
проектирование, работы по строительству, реконструкции,
реставрации и капитальному ремонту (а также являющиеся заказчиками
в строительстве или соединяющие функции заказчика и подрядчика),
несут ответственность в виде штрафа за следующие правонарушения:
- проведение строительных работ без разрешения на их
выполнение или без утвержденной проектной документации - в размере
пятидесяти процентов стоимости этих работ;
- принятие в эксплуатацию объектов, возведенных с нарушением
законодательства, а также местных правил застройки населенных
пунктов или проектных решений, - в размере пяти процентов
стоимости соответствующих объектов;
- эксплуатацию или использование домов либо сооружений по
окончании строительства без принятия их государственными приемными
(техническими) комиссиями - в размере десяти процентов стоимости
выполненных работ.
Согласно ст. 2 Закона Украины "Об ответственности предприятий,
их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в
сфере градостроения" ( 208/94-ВР ) дела о правонарушениях,
предусмотренных этим Законом, рассматриваются Государственной
архитектурно-строительной инспекцией Украины, инспекциями
государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной
Республике Крым, областях, районах, городах Киеве и Севастополе,
городах областного значения.
В ст. 8 Закона Украины от 20.05.99 г. № 687 ( 687-14 ) "Об
архитектурной деятельности" указано, что рабочая документация для
строительства (реконструкции, реставрации, капитального ремонта)
объекта архитектуры выполняется в соответствии с государственными
стандартами, нормами и правилами на основании утвержденного
проекта.
При этом ст. 9 Закона Украины "Об архитектурной деятельности"
( 687-14 ) предусматривает, что строительство (новое
строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт)
объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной
проектной документацией, государственными стандартами, нормами и
правилами, местными правилами застройки населенных пунктов.
Согласно ст. 12 Закона Украины "Об архитектурной деятельности"
( 687-14 ) на каждый завершенный строительством объект архитектуры
и до его принятия в эксплуатацию составляется
архитектурно-технический паспорт объекта архитектуры.
Архитектурно-технический паспорт объекта архитектуры
составляется генеральным проектировщиком объекта архитектуры при
участии подрядчика и утверждается органом градостроения и
архитектуры.
Абзацем 5 ст. 11 Закона Украины от 24.02.94 г. № 4004
( 4004-12 ) "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического
благополучия населения" предусмотрено, что государственной
санитарно-эпидемиологической экспертизе подлежат проектная
документация на отведение земельных участков,
технико-экономические обоснования и расчеты, проекты
строительства, расширения, реконструкции объектов любого
назначения.
В абз. 3 ст. 15 Закона Украины "Об обеспечении санитарного и
эпидемиологического благополучия населения" ( 4004-12 ) указано,
что предоставление земельных участков под строительство,
утверждение норм проектирования, проектной и
нормативно-технической документации на строительство,
реконструкцию, введение в эксплуатацию новых и реконструированных
объектов производственного, социально-культурного и другого
назначения осуществляются по согласованию с государственной
санитарно-эпидемиологической службой.
Таким образом, нельзя исключать, что осуществление
строительства данного объекта без получения позитивного заключения
государственной санитарно-эпидемиологической службы будет
расценено как нарушение санитарного законодательства, за что в
соответствии со ст. 46 Закона Украины "Об обеспечении санитарного
и эпидемиологического благополучия населения" ( 4004-12 )
предусмотрена ответственность в виде штрафа, налагаемого на
должностных лиц, в размере от одного до двадцати пяти нмдг, на
граждан - от одного до двенадцати нмдг.
С учетом характера данного вопроса необходимо также обратиться
к нормам Закона Украины от 17.12.93 г. № 3745 ( 3745-12 ) "О
пожарной безопасности", согласно ст. 7 которого государственные
инспекторы по пожарному надзору имеют право:
- привлекать к административной ответственности должностных
лиц, других работников предприятий, учреждений, организаций и
граждан, виновных в нарушении установленных законодательством
требований пожарной безопасности;
- применять штрафные санкции к предприятиям, учреждениям и
организациям за нарушение установленных законодательством
требований пожарной безопасности.
В ст. 10 Закона Украины "О пожарной безопасности"
( 3745-12 ) предусмотрено, что производственные, жилые, иные
здания и сооружения, которые вводятся в действие после завершения
строительства или реконструкции, технического переоснащения,
должны отвечать требованиям нормативных актов по пожарной
безопасности.
При этом запрещается строительство, реконструкция, техническое
переоснащение объектов производственного и другого назначения без
предварительной экспертизы (проверки) проектной и другой
документации на соответствие нормативным актам по пожарной
безопасности. Финансирование этих работ может осуществляться лишь
после получения позитивных результатов экспертизы.
Введение в эксплуатацию новых и реконструированных
производственных, жилых и иных объектов, аренда любых помещений
без разрешения органов государственного пожарного надзора
запрещаются.
С учетом положений данной статьи мы делаем вывод о высокой
степени вероятности того, что строительство здания без
предварительной экспертизы проектной и иной документации на
соответствие нормативным актам по пожарной безопасности может быть
расценено как нарушение установленных законодательством требований
пожарной безопасности.
В ст. 35 Закона Украины "О пожарной безопасности" ( 3745-12 )
указано, что за нарушение установленных законодательством
требований пожарной безопасности виновные в этом должностные лица,
другие работники предприятий, учреждений, организаций и граждане
привлекаются к ответственности согласно действующему
законодательству.
За нарушение установленных законодательством требований
пожарной безопасности предприятия, учреждения и организации могут
привлекаться в судебном порядке к уплате штрафа. Максимальный
размер штрафа в таких случаях не может превышать двух процентов
месячного фонда заработной платы предприятия, учреждения и
организации.
2. Порядок оформления права собственности на объекты
недвижимого имущества регулируется Временным положением о порядке
регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее -
Временное положение), утвержденным приказом Министерства юстиции
Украины от 07.02.02 г. № 7/5 ( z0157-02 ).
Согласно п. 2.1 Временного положения для регистрации
возникновения, существования, прекращения прав собственности на
недвижимое имущество и оформление прав собственности на недвижимое
имущество в БТИ вместе с заявлением о регистрации прав
собственности подаются правоустанавливающие документы, их копии
(нотариально засвидетельствованные), а также другие документы,
определенные этим Положением.
К правоустанавливающим документам, на основании которых
производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого
имущества, в частности, относится свидетельство о праве
собственности на объекты недвижимого имущества, выданное органами
местного самоуправления или местными государственными
администрациями.
Поскольку ни указанного, ни какого-либо иного
правоустанавливающего документа на объект недвижимости, о котором
идет речь в запросе, у предприятия нет, то, соответственно,
возможность оформить право собственности на этот объект в данное
время отсутствует.
3. С учетом вышеизложенного считаем, что продажа либо сдача в
аренду данного объекта недвижимости на законных основаниях до
момента его ввода в эксплуатацию и оформления право собственности
на него также невозможны.
В случае если какая-либо из указанных операций с данным
объектом недвижимости была либо будет осуществлена, это может
повлечь за собой признание такого договора на основании ст. 48
Гражданского кодекса Украины ( 1540-06 ) недействительным.
------------------------------------------------------------------
"Адвокат бухгалтера"
№18/03, стр. 28
[22.09.2003]
Константин Васильченко
Юрист
------------------------------------------------------------------