Як у процесі господарювання суб'єктів підприємницької діяльності, так і в побутовому житті громадян трапляється безліч ситуацій, коли ту чи іншу річ купувати обтяжливе або взагалі невигідно (наприклад, у разі її тимчасової потреби). Поряд із тим, деякі громадяни чи організації, що мають відповідне майно, тимчасово самі його не використовують. За таких обставин найліпшим вирішенням задоволення потреб та дотримання інтересів обох сторін видається укладання договору майнового найму (оренди), який слугує своєрідним засобом взаємодопомоги між громадянами та організаціями і сприяє упорядкуванню їх побуту.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, що набирає чинності з наступного року (далі — ЦК), за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Важливою особливістю цього договору є те, що наймач отримує майно лише у тимчасове користування, а не у власність, як це має місце за договорами купівлі-продажу, поставки, міни тощо. Проте здійснення права користування пов'язане з необхідністю володіння майном, тому наймач набуває і права володіння, а також і деякі права по розпорядженню майном, переданим йому у найм — наприклад, відповідно до ст. 776 ЦК, наймач повинен проводити ремонт речі, а отже, може передавати її з цією метою іншій особі. Також, у передбачених законом або договором випадках, наймач може здавати орендоване майно в піднайм (ст. 774 ЦК). Але все ж права наймача по володінню, користуванню й розпорядженню майном, переданим у найм, порівняно з аналогічними правами власника значно обмежені як безпосередньо в законі, так і в договорі.
Оскільки наймач є тільки тимчасовим користувачем і при закінченні строку договору (або у випадку його дострокового розірвання) він зобов'язаний повернути наймодавцю в натурі саме те майно, що було отримане від останнього, то предметом договору майнового найму можуть бути лише індивідуально визначені, неспоживні речі, які не знищуються у процесі їх використання. За цією ознакою договір майнового найму відрізняється від договору позики, згідно з яким позичальник набуває майно у власність і зобов'язується повернути позикодавцю таку ж саму кількість речей того ж роду та такої ж якості (ст. 1046 ЦК).
У абз. 2 ч. 1 ст. 760 ЦК передбачено можливість встановлення у законі окремих видів майна, що не можуть бути об'єктом договору найму. Так, у найм (оренду) не можуть здаватися речі, вилучені з цивільного обігу, а речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктам, які мають повноваження щодо використання таких речей (відповідні переліки затверджено постановою Верховної Ради "Про право власності на окремі види майна" від 17.06.1992 р. із подальшими змінами й доповненнями).
Положення ст. 759 ЦК дозволяють укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму (на відміну від ЦК УРСР, за правовими нормами якого цей договір міг бути лише консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, а передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому разі, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна).
Наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві має отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати — отже, договір найму є сплатним, що відрізняє його від договору позички, за яким майно передається у тимчасове користування безоплатно (ст. 827 ЦК). Крім того, договір найму є двостороннім (взаємним) — адже кожна зі сторін цього договору несе обов'язки на користь іншої сторони.
Оскільки здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном, то наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу, таким правом наділений власник майна, та, крім
нього, — особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору (наприклад, комісіонер за договором комісії — ст. 1011 ЦК, чи управитель за договором управління майном — ст. 1029 ЦК). Загалом же, при дотриманні вищезгаданих вимог, наймодавцями (як і наймачами) можуть бути і громадяни, і юридичні особи, а також держава, адміністративно-територіальні утворення тощо.
Правові норми ЦК не містять окремих положень щодо форми договору найму, тому на відносини, які виникають з укладанням такого договору, поширюються загальні положення статей 205—210 ЦК щодо форми правочинів (нагадаємо, що за ст. 257 ЦК УРСР форма договору найму залежала від строку, на який цей договір укладався).
Відповідно до ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором, але разом з цим допускається і укладання договору найму без зазначення в ньому строку оренди майна — у такому випадку він вважатиметься укладеним на невизначений строк. При цьому кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може у будь-який час відмовитися від нього, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці (за ст. 259 ЦК УРСР про відмову від договору необхідно було завжди попереджати за три місяці, незалежно від виду орендованого майна). Зазначений обов'язок завчасного попередження дозволяє запобігти збиткам, які могли б виникнути у другої сторони у зв'язку з неочікуваним розірванням договору.
Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються з дня відповідного повідомлення другої сторони або ж з дня, коли вона повинна була про це дізнатися. Попередження про розірвання договору найму найліпше робити у такій формі, яка б забезпечила можливість доведення у випадку спору того факту, що таке попередження було зроблене, — це дозволить уникнути зайвих ускладнень щодо повернення майна, переданого у найм. Прикладом, що свідчить про доцільність викладеного, може слугувати ситуація, наведена у п. 5 листа Вищого арбітражного суду України (далі — ВАСУ) № 01-8/737 від 11.12.2000 р. "Про практику вирішення окремих категорій спорів". Так, підприємство звернулося із заявою до ВАСУ про перевірку в порядку нагляду рішення арбітражного суду, яким було задо-волено позовні вимога ВАТ до підприємства про повернення майна у зв'язку із закінченням дії умов договору оренди нежилого приміщення. Заявник посилався, зокрема, на те, що договір оренди не розірвано у встановленому законом порядку.
Проте, перевіривши матеріали справи та доводи заявника, судова колегія ВАСУ встановила, що між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нежилого приміщення без зазначення строку його дії, а відповідно до ст. 259 ЦК УРСР кожна зі сторін такого договору вправі відмовитися від нього у будь-який час, попередивши про це другу сторону за три місяці.
Позивач (орендодавець) зробив таке попередження, про що свідчить надісланий відповідачеві (орендареві) лист з повідомленням про його отримання, отже, договір оренди вважається розірваним через три місяці з дня одержання відповідного листа орендарем.
З огляду на викладене, постановою судової колега ВАСУ рішення арбітражного суду було залишено без зміни.
За правилами ч. 3 ст. 763 ЦК законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. У такому випадку незалежно від того, чи вказали сторони якийсь строк у договорі, чи уклали його на невизначений строк, після спливу встановленого у законі максимального (граничного) строку договір найму вважатиметься припиненим.
Відповідно до ст. 764 ЦК, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодаиця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Це положення містить істотні відмінності від ст. 260 ЦК УРСР, яка також передбачала можливість продовження користування майном після закінчення строку договору, але в ній не було встановлено для наймодавця якогось строку, протягом якого він повинен був би висловити свої заперечення щодо продовження договору з наймачем. Крім того, за ЦК УРСР наслідком відсутності заперечень з боку наймодавця після закінчення строку договору було продовження договору найму на невизначений строк, а єдиною відмінністю такого договору від того, що початкове укладався на невизначений строк, був обов'язок кожної сторони у разі її відмови від договору попередити про це іншу сторону за один місяць (а не за три, як того вимагала ст. 259 ЦК УРСР). Натомість ст. 764 ЦК визначає, що у разі відсутності при закінченні строку договору вимог наймодавця повернути йому орендоване майно, договір вважається поновленим саме на такий же строк, на який він був укладений спочатку. При цьому слід звернути увагу, що в даному випадку мова йде про поновлення, тобто про продовження договору на другий строк, а не про укладання іншого. Проте у договір можуть бути внесені певні уточнення, наприклад, щодо ремонту майна, розміру плати за керистування майном чи періодичності її внесення тощо.
Одним із найсуттєвіших обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за користування майном. Невнесення її протягом трьох місяців підряд надає наймодавцю право відмовитися від договору і вимагати повернення речі, переданої у найм (ч. 1 ст. 782 ЦК).
Розмір орендної плати відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК визначається у договорі найму. Цікавим нововведенням, викладеним у зазначеній правовій нормі, є те, що, незважаючи на належність розміру плати за користування річчю до істотних умов договору найму (як і будь-якого іншого сплатного договору), його невста-новлення у договорі не тягне за собою визнання такого договору неук-ладеним, оскільки у ЦК міститься правило щодо визначення розміру орендної плати, якщо сторони не зробили цього у договорі. У такому разі згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 762 ЦК розмір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. До того ж, у ч. 2 ст. 762 ЦК передбачено можливість визначення орендної плати за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому у положеннях ЦК немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном — сторони можуть визначати плату і у вигляді платежів у твердій сумі, і як частку від прибутку, який отримує наймач внаслідок користування річчю, і у формі передачі наймодавцю певних матеріальних благ або ж у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (скажімо, проведення ремонту орендованого приміщення и вдосконалення виробничого обладнання, переданого у найм) тощо.
Орендна плата за загальним правилом ч. 5 ст. 762 ЦК вноситься щомісячно, проте ніщо не заважає сторонам передбачити у договорі ішігу періодичність її внесення — наприклад, поквартальне, щорічно, після закінчення певного проміжку часу чи взагалі одноразово. Частина 3 ст. 762 ЦК допускае-можливість встановлення законом або договором і періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном — сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати чи її індексації відповідно до певних об'єктивних умов (можливо, рівня інфляції чи курсу національної грошової одиниці).
Плата, визначена при укладанні договору, на вимогу наймача може бути зменшена у ході його виконання — згідно з ч. 4 ст. 762 ЦК наймач вправі вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась. Також наймач взагалі звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК). Але при цьому слід звернути увагу, що зазначені обставини мають торкатися саме майна, а не особи наймача — скажімо, якщо можливість користування переданим у найм приміщенням для наймача суттєво зменшилась у зв'язку з його відправленням у відрядження до іншого міста, то це не може бути підставою для звільнення наймача від плати на період відрядження. Належною ж підставою може слугувати, наприклад, значне пошкодження будинку внаслідок стихійного лиха — у такому разі наймач має звільнятися від орендної плати до моменту завершення відновлювальних будівельних робіт тощо.