Основним напрямом земельної реформи у сільському господарстві на сучасному етапі є обмін земельних сертифікатів на державні акти на право власності на земельні ділянки. Мова йде не про формальний обмін одного документа (сертифіката) на інший (державний акт). Обмін земельного сертифіката на державний акт означає, що за заявою власника земельної частки (паю), право на яку посвідчене сертифікатом на право на земельну частку (пай), виконується комплекс землевпорядних та інших робіт з виділення земельної, частки (паю) в натурі (на місцевості) у вигляді земельної ділянки, а також видається державний акт на право власності на земельну ділянку. А сертифікат по завершенню таких робіт повертається у відповідну районну державну адміністрацію.
Особливої активності обмін земельних сертифікатів на державні акти набув, починаючи з 2001 р., після того, як переважна більшість колективних сільськогосподарських підприємств були реформовані (реорганізовані) у сільськогосподарські формування ринкового типу: фермерські господарства, сільськогосподарські приватні підприємства, товариства з обмеженою відповідальністю, сільськогосподарські кооперативи тощо. Масова видача державних актів на землю на селі сприяла підвищенню інтересу широкого кола сільських жителів до набуття земельних ділянок у приватну власність. Вони почали звертатися до відповідних органів влади із заявами про включення їх до числа тих, хто отримував земельні ділянки із земель колишніх колективних сільськогосподарських підприємств. Причому певна частина таких людей не мала сертифікатів на право на земельну частку (пай). У зв'язку з цим на практиці гостро постала проблема визначення та уточнення списків громадян, які мають право на земельну частку (пай) по кожній сільській раді та по кожному сільськогосподарському підприємству. Нечіткість положень правових актів, які регулювали паювання сільськогосподарських земель, наданих у колективну власність, призвела до того, що посадові особи органів влади, перш за все Держкомзему України, давали із зазначеного питання роз'яснення, які істотно відрізнялися одне від одного.
Враховуючи цю ситуацію, в Інституті держави і права НАН України був розроблений законопроект "Про порядок виділення земельних ділянок у натурі власникам земельних часток (паїв)" (далі — Закон), спрямований на врегулювання комплексу відносин, що виникають при виділенні земельних часток (паїв) у натурі та видачі державних актів на право власності на земельні ділянки. 5 червня 2003 р. Верховна Рада України прийняла цей Закон, і після офіційного опублікування 8 липня 2003 р. він набув чинності.
У Законі чітко розкривається основне питання паювання сільськогосподарських земель — питання про те, хто має право на земельну частку (пай). Згідно із Законом право на земельну частку (пай) мають п'ять категорій осіб, а саме: колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на зе; мельну частку (пай); громадяни — спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом; громадяни та юридичні особи, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай); громадяни, право на земельну частку (пай) яких визнане судом; громадяни, переселені Із зони Чорнобильської аварії.
Найчисленнішою категорією осіб, які мають право на земельну частку (пай), є колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з-їх числа, які отримали сертифікати на право "на земельну частку (пай). Більше 6 млн громадян України мають такі: сертифікати і, відповідно, право на виділення земельної частки (паю) у натурі та отримання замість сертифіката державного акта на право власності на земельну ділянку.
За загальним правилом, наявність у особи сертифіката є безперечним доказом наявності в нього права на земельну частку (пай). Однак у ряді випадків сертифікати деяких громадян можуть бути визнані недійсними. Мова йде про осіб, які безпідставно були включені до списку членів господарства для отримання земельної частки (паю), хоча ніколи в господарстві не працювали, або хоч і працювали, але не були його членами. Проте до тих пір, поки сертифікат на право на земельну частку (пай) не визнаний районною державною адміністрацією, яка його видала, або судом недійсним, його власник вважається таким, що має право на земельну частку (пай).
Наступною категорією осіб, які мають право на земельну частку (пай), є громадяни — спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Згідно з чинним законодавством право на земельну частку (пай) може успадковуватися громадянами, які є спадкоємцями власників земельних часток (паїв) за законом або за заповітом. Для підтвердження наявності у спадкоємця права на земельну частку (пай) він повинен пред'явити видане нотаріусом свідоцтво про право на спадщину, а також сертифікат на право на земельну частку (пай), який у свій час отримав померлий (спадкодавець).
Праю на земельну частку (пай) мають також громадяни та юридичні особи України, які набули це право відповідно до законодавства України. Мова йде про громадян та юридичних осіб, які придбали земельні частки (паї) на підставі цивільних правочинів (купівлі-продажу, дарування, міни тощо). Як відомо, на сьогодні діє мораторій на відчуження земельних часток (паїв). Зокрема, згідно з п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу громадяни України — власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні частки '(паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.
Однак цей мораторій діяв не завжди. Згідно з Указом Президента України від 10 листопада 1994 р, "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" право на земельну частку (пай) могло бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави. Отже, можливість відчудження земельних часток (паїв) була передбачена з самого початку паювання земель. Порядок відчуження земельних часток (паїв) на підставі цивільно-правових угод був визначений Указом Президента України від 21 квітня 1998 р. "Про захист прав власників земельних часток (паїв)". Зокрема, Указом було встановлено, що цивільно-правові договори щодо відчудження земельних часток (паїв) підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню. Мова йде про такі договори, як купівля-продаж, дарування та міна. Обов'язковою передумовою здійснення відчуджен-ня земельної частки (паю) була наявність у її власника сертифіката про право на земельну частку (пай). Нотаріальне посвідчення договорів щодо відчудження земельних часток (паїв) здійснювалося відповідно до "Порядку посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай)", затвердженого наказом Міністерства юстиції України та Держкомзему України від 6 червня 1996 р.
Крім нотаріального посвідчення, обов'язковою умовою набуття договором про відчуження земельної частки (паю) чинності є його реєстрація районною державною адміністрацією за місцезнаходженням колишнього колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, із земель якого виділена земельна частка (пай).
На підставі зазначених нормативно-правових актів протягом 1996—2000 рр. укладалися право-чини щодо відчуження земельних часток (паїв), хоча таке відчуження й не набуло масового характеру. Однак 18 січня 2001 р. Верховна Рада України прийняла Закон України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)", яким встановила тимчасову заборону на відчуження земельних часток (паїв) шляхом укладення договорів купівлі-продажу, .дарування та інших правочинів щодо земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Із набранням чинності Законом придбання земельних часток (паїв) громадянами та юридичними особами припинилося. Проте всі укладені правочини до набрання чинності Законом (до 10 лютого 2001 р.) вважаються дійсними. Тому громадяни та юридичні особи, які придбали до цієї дати земельні частки (паї) на підставі цивільних правочинів, мають право на земельну частку (пай) та на виділення її у натурі і заміну сертифіката на державний акт.
Крім цюго, хочемо звернути увагу на те, що встановлений Земельним кодексом України мораторій не поширюється на відчуження шляхом продажу чи дарування земельних часток (паїв), власниками яких є іноземні громадяни та особи без громадянства. Це пов'язано з тим, що Земельний кодекс України не дозволяє набуття такими громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, крім отримання їх у спадщину. Тому іноземний громадянин чи особа без громадянства, яка стала власником земельної частки (паю) на законних підставах, не має права виділити пай у натурі і стати власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Єдиний вихід для такої особи полягає у відчуженні земельної частки (паю) на підставі будь-якого цивільного правочину, включаючи й купівлю-продаж, громадянинові чи юридичній особі України.
Нарешті, мораторій не поширюється на відчуження земельних часток (паїв) на підставі договору міни. Земельну частку (пай) можна обміняти на інше майно, яке сторони договору міни вважатимуть рівноцінним вартості земельної частки (паю).
Договори купівлі-продажу, міни, дарування, на підставі яких відчужуються земельні частки (паї), набувають юридичної сили після їх нотаріального посвідчення. Нотаріально посвідчений договір дає право особі, яка набула земельну частку (пай), вимагати внесення свого імені у ту графу сертифіката, де зазначається власник паю, або ж вимагати видання нового сертифіката на земельну частку (пай). Внесення змін та виписка нових сертифікатів здійснюється відповідною районною державною адміністрацією.)