На сторінках журналу неодноразово розглядалися питання щодо обкладання
ПДВ операцій з продажу, передачі, приватизації земельних ділянок.
Враховуючи актуальність цієї теми та запитання, які надходять від платників
до податкових органів та до редакції журналу, знову повернемося до її
розгляду.
Питання земельних відносин регулюються Конституцією України, Земельним
кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими
актами. Земельні відносини — це суспільні відносини щодо володіння,
користування i розпорядження землею. Крім цього, Земельним кодексом
встановлюються також повноваження Верховної Ради України, Верховної
Ради Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування
в галузі земельних відносин.
Розділом III Земельного кодексу (глава 14) чітко визначено, що права
на землю можуть набуватися на умовах права володіння, користування i
розпорядження земельними ділянками.
Суб’єктами права власності на землю є:
громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності;
територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через
органи місцевого самоврядування, — на землі комунальної власності;
держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади,
— на землі державної власності.
Права власності на землі набуваються на підставі:
договорів купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правових
угод (громадянами та юридичними особами, територіальними громадами —
на землю у комунальну власність);
безоплатної передачі із земель державної i комунальної власності громадянам;
приватизації земельних ділянок громадянами, що були раніше надані їм
у користування;
прийняття спадщини (громадянами та юридичними особами, територіальними
громадами — у комунальну власність, уповноваженими особами — у державну
власність);
виділення паю громадянам;
внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду юридичних
осіб;
передачі земель державної власності у комунальну власність територіальним
громадам i навпаки — передачі у власність державі земельних ділянок
комунальної власності територіальними громадами;
на інших підставах, передбачених законом.
Необхідно розрізняти поняття «передача» та «продаж», що містяться в
Земельному кодексі, який їх не ототожнює, а визначає, що ці слова вказують
на варіанти набуття права на земельні ділянки.
При отриманні одним суб’єктом права на землю від іншого суб’єкта права
відбувається зміна такого права власності на земельні ділянки. Якщо
розглядати такі операції відповідно до Закону № 168/97-ВР, то згідно
з пп. 3.1.1 п. 3.1 ст. 3 об’єктом оподаткування ПДВ є операції з продажу
товарів (робіт, послуг) на митній території України. Визначення поняття
продажу наведено у п. 1.4 ст. 1 Закону № 168/97-ВР, згідно з яким продаж
товарів — це будь-які операції, що здійснюються за договорами купівлі-продажу,
міни, поставки та іншими цивільно-правовими договорами, які передбачають
передачу права власності на такі товари за компенсацію, а також операції
з безоплатного надання товарів. Отже, всі вищезазначені операції підпадають
під об’єкт оподаткування.
Водночас Закон № 168/97-ВР містить окремі норми, якими передбачено звільнення
від обкладання ПДВ окремих операцій з продажу та визначено окремі операції
такими, що не є об’єктом оподаткування ПДВ.
Так, відповідно до пп. 5.1.17 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР звільненню
від обкладання ПДВ підлягають операції з передачі земельних ділянок,
що перебувають під об’єктами нерухомості або незабудованої землі, у
разі коли таку передачу дозволено згідно з положеннями Земельного кодексу.
Крім цього, відповідно до пп. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР
від обкладання ПДВ звільняються також операції з приватизації присадибних
земельних ділянок та земельних паїв.
Водночас пп. 3.2.9 п. 3.2 ст. 3 Закону № 168/97-ВР передбачено норму,
згідно з якою при безоплатній передачі у державну власність чи комунальну
власність територіальних громад сіл, міст або у їх спільну власність
об’єктів усіх форм власності, які перебувають на балансі одного платника
податку i передаються на баланс іншого платника податку за рішеннями
відповідних органів виконавчої влади чи/або при безоплатній передачі
об’єктів з балансу платника податку, який перебуває в державній або
комунальній власності, на баланс іншої юридичної особи, яка перебуває
відповідно в державній або комунальній власності, не виникає об’єкта
оподаткування ПДВ.
Підсумовуючи вищезазначене, в частині обкладання ПДВ операцій з передачі
права власності на землі слід зазначити, що за операціями з приватизації
присадибних земельних ділянок та земельних паїв, з передачі земель державної
власності у комунальну власність (i навпаки — з передачі у власність
держави земельних ділянок комунальної власності), з передачі земельних
ділянок, що знаходяться під об’єктами нерухомості або незабудованої
землі, з виділення паю, передачі землі у спадщину ПДВ не нараховується.
Щодо набуття права власності на землю в межах договорів купівлі-продажу,
дарування, міни, інших цивільно-правових угод, приватизації земельних
ділянок, за винятком приватизації присадибних земельних ділянок, то
винятків із загальних правил оподаткування таких операцій Законом № 168/97-ВР не передбачено, а отже, вони підлягають обкладанню ПДВ за
ставкою 20%.
Слід зауважити, що нарахування ПДВ у разі продажу земельних ділянок
ніяким чином не порушує прав місцевих бюджетів, оскільки ПДВ додається
до договірної ціни або тарифу (п. 4.1 ст. 4 Закону № 168/97-ВР), тобто
в жодному разі не зменшує суму коштів, які повинні бути отримані місцевими
бюджетами.