Как рассчитать арендную плату для связанного лица
Предприятие арендует часть помещения под мастерскую у частного
предпринимателя, который является учредителем и директором
этого предприятия. Право собственности на арендуемое помещение
принадлежит жене директора. Как в данном случае правильно
оформить договор аренды? Какой должен быть размер арендной
платы в свете последних изменений в законодательстве, чтобы
предприятие имело право сумму арендных платежей включить в
состав валовых расходов? Как будет осуществляться
налогообложение суммы арендной платы в 2004 году?
* * *
Отметим, что с 1 января 2004 года вступает в силу новый
Гражданский кодекс Украины ( 1540-06 ) (далее - новый ГК).
Договор аренды какого-либо строения или другого капитального
сооружения с этой даты будет оформляться в соответствии со ст. 793
- 795 нового ГК ( 1540-06 ).
Согласно ст. 793 ГК ( 1540-06 ) договор найма строения или
другого капитального сооружения (его отдельной части)
заключается в письменной форме. Если договор найма заключается
сроком на один год и более, то такой договор подлежит
нотариальному заверению.
Кроме того, если договор найма заключен на срок не менее
одного года, то такой договор подлежит государственной
регистрации.
Передача арендатору строения или другого капитального
сооружения (его отдельной части) оформляется соответствующим
документом (актом), который подписывается сторонами договора. С
этого момента начинается отсчет срока договора аренды, если иное
не предусмотрено договором.
Поскольку собственником арендуемого помещения является жена
учредителя, о чем указано в свидетельстве о праве собственности,
то договор аренды следует заключать именно с ней.
В рамках Закона Украины "О налогообложении прибыли
предприятий" от 22.05.97 г. № 283/97-ВР ( 283/97-ВР ) (далее -
Закон о налоге на прибыль) жена учредителя является связанным
лицом.
Налогообложение операций со связанными лицами регулируется
п. 7.4 ст. 7 Закона о налоге на прибыль, согласно которому
расходы, понесенные плательщиком налога в связи с приобретением
товаров (работ, услуг) у связанного лица, определяются исходя из
договорных цен, но не выше обычных цен, действовавших на дату
такого приобретения.
Так как предприятие арендует помещение с целью осуществления
своей хозяйственной деятельности (под мастерскую), то сумма
арендной платы может быть отнесена в состав валовых расходов на
основании п. 5.1 ст. 5 Закона о налоге на прибыль.
Из вопроса можно сделать вывод, что жена учредителя не
является субъектом предпринимательской деятельности и плательщиком
налога на прибыль. Следовательно, право на отражение арендных
платежей в составе валовых расходов у предприятия возникнет в
соответствии с п. 11.2.3 ст. 11 Закона о налоге на прибыль, т. е.
на дату фактического получения услуг по аренде независимо от
наличия их оплаты (в том числе частичной или авансовой).
Напомним, что с 1 января 2004 года доходы физических лиц будут
облагаться налогом в соответствии с Законом Украины "О налоге с
доходов физических лиц" от 22.05.2003 г. № 889-IV ( 889-15 )
(далее - Закон № 889).
Согласно п.п. 4.2.7 Закона № 889 доход от предоставления
имущества в аренду включается в состав общего месячного
налогооблагаемого дохода.
Налогообложение дохода, в частности, от предоставления
недвижимости в аренду, регулируется п. 9.1 ст. 9 Закона № 889.
В соответствии с п.п. 9.1.2 ст. 9 Закона № 889 обязанность по
начислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов
физических лиц, если арендодателем является физическое лицо, а
арендатором - юридическое (или физическое лицо - субъект
предпринимательской деятельности), возложена на арендатора.
При этом объект налогообложения определяется исходя из размера
арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее
минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц
аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по
Методике, утвержденной постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787
( 1787-2003-п ) (далее - постановление № 1787). Если такая
минимальная стоимость не установлена или не обнародована органами
местного самоуправления до начала отчетного налогового года, то
объект налогообложения определяется исходя из размера арендной
платы, определенного в договоре аренды.
Как видим, до нового года предусмотрено установление органами
местного самоуправления минимальных сумм арендных платежей. В
случае если сумма арендной платы по договору аренды будет меньше
минимальной суммы арендного платежа, объект налогообложения для
целей Закона № 889 должен быть определен на уровне минимальной
суммы арендного платежа. Если такая минимальная стоимость до
начала нового отчетного года не будет установлена и обнародована,
то объект обложения налогом с доходов физических лиц по арендным
операциям должен быть определен на уровне арендной платы,
установленной договором (подробнее см. "Налоги и бухгалтерский
учет", 2003, № 81).
Доход от предоставления недвижимости в аренду согласно
п.п. 9.1.5 п. 9.1 ст. 9 Закона № 889 окончательно облагается
налогом при его выплате за его счет.
Ставка налога с доходов физических лиц по арендной плате в
2004 году составит 13%.
Возвращаясь к обычной цене, отметим, что в целях отнесения на
валовые расходы размер арендной платы, скорее всего, будет
определяться в соответствии с постановлением № 1787. В случае если
органом местного самоуправления не будет определена минимальная
стоимость месячной аренды 1 м2 недвижимости, используемой для
расчета арендной платы, обычной ценой будет выступать размер
арендной платы, установленной в договоре аренды.
------------------------------------------------------------------
"Налоги и бухгалтерский учет"
№ 101(659), стр. 52
[18.12.2003]
Е.Верховая, Е.Костюк
Экономисты-аналитики Издательского дома "Фактор"
------------------------------------------------------------------