У новому Цивільному кодексі України, що набирає чинності з наступного року (далі — ЦК), вперше в історії вітчизняного цивільного законодавства встановлено правила відчуження будь-якого майна будь-якими особами під зобов'язання періодичних виплат — нарешті врегульовано порядок укладення та виконання договору ренти.
Відповідно до ч. 1 ст. 731 ЦК за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у вигляді певної грошової суми або в іншій формі. Таким чином, договір ренти належить до договорів, що передбачають перехід права власності на майно, але, поряд з цим, він і суттєво відрізняється від усіх інших договорів цього типу.
Наприклад, на відміну від договору купів-лі-продажу, договір ренти характеризується деякою невизначеністю щодо еквівалентності зустрічних задоволень — адже згідно з положеннями ч. 2 ст. 731 ЦК у договорі ренти може бути встановлено обов'язок виплачувати ренту як протягом певного строку, так і безстроково, а у останньому випадку для кожної із сторін завжди існує ризик, що надане нею виявиться більшим за отримане взамін зустрічне задоволення. До того ж, рентні відносини характеризуються тривалістю існування й періодичністю виплат — рента ніколи не буває разовою.
Від договору дарування договір ренти відрізняється оплатним характером, оскільки завжди існує зустрічна вимога — навіть якщо майно передано безоплатно (про оплатність й безоплатність передання майна під виплату ренти мова піде нижче), одержувач все одно отримує зустрічне задоволення у вигляді рентних платежів.
Сторонами договору ренти відповідно до ст. 733 ЦК можуть бути як фізичні, так і юридичні особи — крім необхідності дотримання загальних правил про їх цивільну право- та дієздатність, законодавством не передбачено жодних обмежень щодо складу учасників рентного договору.
А от щодо оформлення договору ренти, у ст. 732 ЦК встановлено жорсткі імперативні вимоги: незалежно від вартості та виду переданого майна, а також від суб'єктного складу сторін, договір ренти завжди укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а у разі передачі під виплату ренти нерухомого майна — також і державній реєстрації. У випадку недодержання вимог закону про обов'язкове нотаріальне посвідчення, договір ренти відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК буде нікчемним — отже, його недійсність навіть не доведеться доводити у суді (ч. 2 ст. 215 ЦК), і будь-яка зацікавлена особа згідно з ч. 5 ст. 216 ЦК зможе пред'явити вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (тобто повернення сторонами усього одержаного за ним). Щодо державної реєстрації договору ренти, то ні у ст. 732 ЦК, ні у загальних положеннях ЦК про правовкнаслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону (параграф 2 глави 16), правові наслідки недодержання вимог про державну реєстрацію договору ренти, за яким відчужується нерухомість, не визначено. Тож можна зробити висновок, що невиконання сторонами зазначеної вимоги про державну реєстрацію не є підставою для визнання недійсним нотаріально посвідченого договору ренти. Разом з цим, за положеннями ч. 1 ст. 210 ЦК, правочин, що підлягає державній реєстрації, вважається вчиненим з моменту такої реєстрації — отже, незареє-стрований договір ренти, за яким платникові ренти у власність передається нерухоме майно, взагалі не можна розглядати як укладений.
Критеріїв, за якими можна розподілити договори ренти на види, досить багато, проте суттєве значення мають лише ті з них, що істотно впливають на обсяг прав та обов'язків сторін, — це умови щодо строку, протягом якого має виплачуватися рента, та оплатнос-ті чи безоплатності передання майна.
Як уже було зазначено, залежно від строку, на який передбачається виплата ренти, договори поділяються на строкові (коли ренту виплачують протягом певного строку) та безстрокові. Особливість безстрокової ренти полягає у тому, що в даному договорі обов'язок виплачувати ренту не обмежено будь-яким періодом часу, а отже, припинити зобов'язання за безстроковим договором ренти шляхом його виконання неможливо. Більше того, період безстрокової ренти не обмежено навіть часом життя чи існування її одержувача — його права щодо отримання ренти можуть перейти до третьої особи внаслідок правонаступництва, також одержувач може передати їх іншій особі шляхом відступлення права вимоги (ст. 512 ЦК).
Але це не означає, що зобов'язання за договором безстрокової ренти буде існувати вічно — для його припинення можна використати інші способи (наприклад, припинення зобов'язання за домовленістю сторін — ст. 604 ЦК, внаслідок відмови платника безстрокової ренти від договору — ст. 739 ЦК, на підставі розірвання договору одержувачем безстроковою ренти — ст. 740 ЦК).
Іншим критерієм розмежування видів договорів ренти є ознака оплатності (безоплатності) передання майна платникові ренти — відповідно до ст. 734 ЦК договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти як за плату (тобто одержувач ренти, крім рентних платежів, отримує також і компенсацію вартості майна, що передається), так і безоплатно (тобто майнові обов'язки платника ренти обмежуються лише рентними платежами). У випадку сплатного передання майна, до відносин сторін, крім положень про договір ренти, додатково застосовуються і загальні положення ЦК про купівлю-продаж, а у разі, якщо майно передається безоплатно — положення про договір дарування (за умови, що це не суперечить суті договору ренти).
Від того, за плату чи ні було передано майно, залежить і проведення розрахунків між сторонами у разі розірвання договору ренти (ст. 741 ЦК), а також правові наслідки випадкового знищення чи випадкового пошкодження майна,-переданого під виплату безстрокової ренти (ст. 742 ЦК).
Відповідно до ст. 737 ЦК, рента може виплачуватись як у грошовій формі, так і шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, — умови щодо форми виплати ренти встановлюються у рентному договорі.
Розмір ренти також визначається у договорі ренти, але якщо предметом договору є грошові кошти, то законодавство обмежує нижчий розмір рентної плати рівнем облікової ставки Національного банку України (тобто сторони не можуть встановити у договорі розмір рентних платежів нижче розміру облікової ставки Національного банку України, але мають право його збільшити). При цьому, якщо інше не передбачено договором, розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України (ч. 2 ст. 737 ЦК).
Щодо строків виплати ренти, то за загальним правилом рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК) — отже, граничним строком виплати ренти слід вважати перший день наступного кварталу. Але положення зазначеної правової норми є диспозитивним, і сторони у договорі ренти можуть передбачити іншу періодичність сплати рентних платежів.
Враховуючи, що рентні відносини мають довготривалий характер, цивільне законодавство ретельно захищає інтереси одержувача ренти — наприклад, відповідно до ч. 1 ст. 735 ЦК у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно. Відбувається це автоматично — тобто право застави виникає і обтяжує майно вже на підставі закону (незалежно від умов договору). Внаслідок цього, відповідно до змісту ст. 572 ЦК, у випадку порушення платником ренти своїх зобов'язань, одержувач ренти має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок майна, переданого у ренту, переважно перед іншими кредиторами платника ренти. Крім того, положення ЦК не виключають можливість застосування сторонами договору ренти разом із заставою і будь-яких інших дозволених законом засобів забезпечення виконання зобов'язань (неустойка, порука, гарантія тощо).
Відчужити майно, передане під виплату ренти, платник має право лише за згодою одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). При цьому, якщо відчужується нерухоме майно, то разом з ним особа, що йою оіримус, Ішбушк. й обов'язків платника ренти — таким чином, зобов'язання щодо виплати ренти завжди є невід'ємним від права власності на нерухоме майно, передане за рентним договором.
Виплата ренти, за правилами ч. З ст. 735 ЦК, може бути забезпечена і шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором. Але якщо право застави на нерухоме майно, передане під виплату ренти, виникає у одержувача безпосередньо в силу законного припису, то обов'язок платника застрахувати на користь одержувача ренти ризик невиконання ним своїх зобов'язань щодо виплати ренти, покладається на нього лише у разі зазначення такої умови в рентному договорі.
Особливою ж гарантією прав одержувача ренти у випадку прострочення платником виплати рентних платежів є передбачена у ст. 736 ЦК імперативна вимога щодо сплати одержувачеві процентів, їх розмір повинен бути визначений сторонами договору, але якщо у договорі його не в"ста-новлено, то розмір процентів, що підлягають виплаті одержувачу ренти, можна вирахувати, застосувавши за аналогією права положення ч. 1 ст. 1048 ЦК про проценти за договором позики, згідно з якою розмір процентів визначається на рівні облікової ставки Національного банку України.
Слід враховувати, що виплата зазначених процентів не є засобом цивільно-правової відповідальності — обов'язок з їх виплати наступає в усіх випадках прострочення платника ренти (навіть і тоді, коли прострочення сталося не з його вини).
За загальним правилом ст. 525 ЦК одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов є неприпустимими. Проте, положення ЦК, що регулюють відносини за договором ренти, як і деякі інші правові норми, присвячені окремим видам зобовязань, містять винятки з цього загального правила, встаноілюючи можливість односторонньої відмови від договору безстрокової ренти (або його розірвання) як платником ренти, так і її одержувачем. Зверніть увагу, що така можливість надається лише щодо договорів безстрокова ренти — одностороння відмова від договору ренти, укладеного на певний строк, цивільним законодавством не передбачена.
Відповідно до ст. 739 ЦК платник безстрокової ренти у будз-який час може відмовитися від рентного договору — незалежно від настання або нестання тих чи інших умов. Більше того, умова договору, яка встановлює заборону відмови платника від договору безстрокової ренти, є нікчемною — тобто навіть якщо платник безстрокової ренти у договорі зобов'язався не відмовлятися від нього, таке зобов'язання не має юридичної сили, оскільки є незаконним. Разом з тим, сторони можуть передбачити у рентному безстроковому договорі умови здійснення платником відмови від нього (скажімо, визначити порядок розрахунків між сторонами у такому випадку).
Припиняється безстроковий рентний договір згідно з ч. З ст 739 ЦК після спливу трьох місяців від дня отримання одержувачем ренти письмової відмови її платника від договору за умови повного розрахунку між ними.
Одержувач же безстрокової ренти, на відміну від платника, має право вимагати розірвання договору лише у випадках, зазначених у ст. 740 ЦК, а саме;
Отже, право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору пов'язано з порушенням платником ренти своїх зобов'язань — як з тим, що вже відбулося, так і з тим, що може статися у майбутньому у зв'язку зі зміною тих чи інших обставин. Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 740 ЦК одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору також і в інших випадках, якщо вони були прямо зазначені у потворі як підстави його розірвання.
Правові наслідки розірвання договору ренти та порядок проведення розрахунків у такому випадку сторони можуть визначити у самому договорі. Якщо ж зазначені умови у договорі не врегульовані, то розрахунки між одержувачем та платником ренти у разі розірвання рентного договору проводяться за ст. 741 ЦК залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату, чи безоплатно. Так, платник ренти, якому майно було передане у власність безоплатно, повинен виплатити одержувачу річну суму рентних платежів. У випадку ж, коли платник ренти отримав майно у власність за плату, одержувач має право вимагати від платника і виплати річної суми ренти, і вартості переданого майна.
Зверніть увагу на наведену редакцію: зрозуміло, що законодавець встановлюючи право одержувача ренти вимагати сплати вартості переданого за плату майна у разі розірвання договору, намагався лише захистити інтереси одержувача й мав на увазі випадок, коли розрахунки за таке майно ще не відбулися. Але з буквального тлумачення ч. З ст. 741 ЦК випливає, що одержувач у разі розірвання рентного договору завжди може вимагати сплати вартості переданого за плату майна — навіть і тоді, коли він вже отримав компенсацію його вартості. З огляду на це, щоб уникнути зайвого клопоту й витрат, радимо сторонам все ж самостійно врегульовувати у рентному договорі правові наслідки його розірвання.
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, а також майна, переданого під виплату ренти на певний строк (як оплатно, так і безоплатно), відповідно до ч. 1 ст. 742 ЦК та ст. 743 ЦК несе платник ренти.
У разі, якщо випадково знищено чи пошкоджено майно, передане за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (ч. 2 ст. 742 ЦК).