За своєю правовою суттю "інвестиційний договір", який укладено між фізичними особами та будівельно-монтажним підприємством, є договором купівлі-продажу, предметом якого виступає конкретно визначена річ (квартира у багатоквартирному будинку). Істотними умовами цього договору є предмет, ціна (сумарна вартість квартири), права і обов'язки сторін.
Уданому випадку спір виник довкола ціни договору як його істотної умови. За укладеним договором було визначено вартість квадратного метра загальної площі квартири на момент укладення договору та визначено її сумарну вартість. Також було складено графік сплати фізичними особами повної суми коштів відпо-віцно до встановленої вартості. При цьому в договорі міститься застереження: цифри в у. о. у ході здійснення виплат не змінюються, а уточнюються "відповідно до курсу НБУ".
Відповідно до ст. 692 нині чинного Цивільного кодексу України покупець зобов'язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.
За ст. 691 Цивільного кодексу покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі. Якщо договором купівлі-продажу встановлено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють ціну товару (собівартість, затрати тощо), але при цьому не визначено способу її перегляду, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на момент переданий товару.
Якщо продавець прострочив виконання зобов'язання щодо передання товару, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на день передання товару, встановлений у договорі.
Таким чином, за вимогами цивільно-правового законодавства зміна ціни у договорі залежно від зміни собівартості товару (у нашому випадку квартири) має неодмінно передбачитися договором і становити його істотну умову із відповідними наслідками для сторін. У конкретному випадку така умова передбачена не була, отже, зміна собівартості будівництва не може бути підставою для зміни ціни за договором.
Як бачимо, у даному випадку причиною збільшення собівартості будівництва стало скасування щодо групи платників податку пільгового режиму зі сплати податку на додану вартість. Цей випадок (прийняття закону) є одним із ризиків підприємницької діяльності.
А підприємництво (ст. 42 Господарського кодексу України) — це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
За Законом "Про податок на додану вартість" від 03.04.1997 року № 168/97-ВР (п.пі.3) платником податку є особа, яка зобов'язана здійснювати утримання та внесення до бюджету податку, що сплачується покупцем. Зокрема (ст. 2), серед інших, це особа, обсяг оподатковуваних операцій з продажу товарів (робіт, послуг) якої протягом будь-якого періоду з останніх дванадцяти календарних місяців перевищував 3600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Отже, платником ПДВ є саме будівельно-монтажне підприємство, яке самостійно несе підприємницькі ризики, пов'язані, зокрема, із виконанням будівельних робіт та виконанням інших умов за договорами купівлі-продажу квартир у збудованому багатоквартирному будинку.
У зв'язку із набранням чинності Законом "Про Державний бюджет України на 2004 рік", яким скасовано пільгу за сплатою ЦДВ, у ціну за аналогічними договорами, що укладатимуться із січня 2004 року, буде включено суму ЦДВ. Проте за договорами, укладеними минулого року (і раніше), умови змінюватися не повинні, якщо сторони не дійдуть згоди про інше. Те, що сплата частини платежів за відповідними графіками, визначеними у договорах, укладених до 2004 року, припадає на період з січня 2004 року, не є підставою для нарахування на зазначені кошти податку на додану вартість. Це пов'язано із тим, що зазначені платежі є не окремими актами купівлі-продажу, а виплатою у розстрочку ціни товару, придбаного внаслідок одного акту купівлі-продажу, вчиненого до набрання чинності Законом "Про Державний бюджет України на 2004 рік".
У разі, якщо будівельно-монтажне підприємство наполягає на укладенні "додаткової угоди", у якій передбачено інші умови (тобто додаткову сплату ЦДВ на платежі, що залишилося внести за графіком), фізична особа має пам'ятати, що ця угода є новою, від укладення якої кожен має право відмовитися. Одностороння зміна умов договору цивільним законодавством також не допускається.
Якщо монтажно-будівельне підприємство відмовляється продовжувати будівництво та здавати в експлуатацію будинок у передбачений договором строк, зацікавлені особи мають право на звернення до господарського суду із вимогами повного відшкодування шкоди, завданої фізичній особі невиконанням умов договору із боку монтажно-будівельного підприємства.