1. Згідно зі сг.13 Закону Україні "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) від 05.06.2003 р. нерозподілені (не витребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
Відповідно до листа Держкомзему від 09.01.2002 р. земельна частка (пай) залишається не витребуваною, коли особа, якій належить зазначене право, не реалізує його. Виходячи з цього, не витребувана земельна ділянка — це ділянка, щодо якої її власник або користувач не реалізує належні йому права, тобто не оформлює право власності на неї (шляхом виділення в натурі (на місцевості) належної йому земельної частки (паю) і отримання державного акта на право приватної власності на землю) або не надає в оренду належну йому земельну частку (пай).
Виходячи з умов частини першої запитання, власники сертифікатів на земельну частку (пай) не реалізують свої права щодо них, тобто не здають належні їм земельні частки (паї) в оренду, не укладають договорів міни, не виділяють земельні ділянки в натурі (на місцевості) та не обробляють (за умов проведення розподілу земельних ділянок).
Тому, в даному випадку, відповідна сільська, селищна, міська ради чи районна державна адміністрація може передати такі земельні частки (паї) в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Відповідно до вищезазначеного земельні частки (паї) в цьому випадку вважаються не витребуваними.
2. Указом Президента України від 8 серпня 1995 р. № 720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" передбачено, що право на земельну частку (пай)," що підтверджується відповідним сертифікатом, можливо успадковувати. При цьому успадкування права на земельну частку (пай) у разі смерті громадян-співвласників колективної власності на землю, зокрема й тих, що не змогли з різних причин отримати сертифікат на право на земельну частку (пай), здійснюється згідно з нормами Цивільного кодексу України. Крім того, необхідно пам'ятати, що Земельний кодекс України в своїх Перехідних положеннях заборонив громадянам та юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам України — власникам земельних часток (паїв) до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилучені земель для суспільних потреб.
Отже, і Земельний, і Цивільний кодекси не забороняють передавати ані земельні ділянки, ані земельні паї у спадщину. Відсутні також всілякі обмеження щодо кількості спадкоємців на певну земельну ділянку чи земельний пай. Ці норми відповідають принципам земельного та цивільного законодавства. Таким чином, відсутні можливості обмежити розподіл успадкованої земельної ділянки серед спадкоємців. Мова йде про земельну ділянку, оскільки чинне земельне законодавство не дає змоги якимось чином розподіляти земельний пай до отримання Державного акта про право власності на землю.
3. Облік власників землі ведеться повноважними органами в рамках державного земельного кадастру згідно з чинним законодавством. Відповідно до постанови КМУ від 17 липня 2003 року №1088 та наказу Держкомзему від 23.05.2003 р. №135 — реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". З 1 липня 2003 року Центр ДЗК здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, прав на них і переходу прав (трансакцій), надає фізичним та юридичним особам послуги у сфері використання державного земельного кадастру і державного реєстру земель.
Таким чином, юридична особа (у даному випадку сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю) саме в представництвах на місцях вищевказаного органу може отримати дані про власників земельних ділянок.
4. Згідно з Інструкцією Держкомзему про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі № 43 від 04.05.1999 р. розробка технічної документації зі складання державного акта на право приватної власності на землю, на право колективної власності на землю, на право власності на землю або на право постійного користування землею здійснюють державні та інші землевпорядні організації.
Стаття-4 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" від 05.06.2003 р. встановлює, що особам, які мають право на виділення їм у натурі (на місцевості) двох чи більше земельних часток (паїв) із земель, що перебувають у користуванні одного сільськогосподарського підприємства, земельні ділянки за їх бажанням виділяються єдиним масивом.
Громадянам (подружжю) та іншим особам, які подали до відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації спільну заяву чи клопотання, підписані кожним із них, про виділення в натурі (на місцевості) належних їм земельних часток (паїв) єдиним масивом, виділяється одна земельна ділянка у спільну власність.
Відповідно до ч. З ст. 12 цього Закону власникам земельних часток (паїв), яким земельні ділянки виділені в натурі (на місцевості) єдиним масивом, видається державний акт на право власності на земельну ділянку, який посвідчує їх право спільної часткової власності чи спільної сумісної власності.
Проводячи аналіз цих двох статей та відповідаючи на поставлене запитання, слід зазначити, що в разі прийняття у спадщину двох або більше земельних часток (паїв), може виготовлятися один державний акт на декілька земельних часток (паїв) за згодою спадкоємців. Порядок оформлення такого державного акта визначений Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі № 43 від 04.05.1999 р.
5. Щодо виплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки у випадку смерті орендодавцю зазначаємо наступне: у даному випадку слід керування нормами Цивільного кодексу України. Згідно зі ст. 1285 ЦК України, якщо у складі спадщини є майно, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його у належному стані, нотаріус, (а в населених пунктах, де немає нотаріуса, — відповідний орган місцевого самоврядування), у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту укладають договір на управління спадщиною з іншою особою. Особа, яка управляє спадщиною, мас право на вчинення будь-яких необхідних міій, спрямованих на збереження спадщини до з'явлення спадкоємців або до прийняття спадщини. Ст. 1270 ЦК України встановлює термін для прийняття спадщини — шість місяців. Саме в цей термін здійснюється управління спадщиною. Отож сплачувати орендну плату необхідно особі, яка управляє майном у цей період. У випадку, якщо спадкоємці взагалі не прийняли спадщини і після закінчення терміну, то застосовуються положення ст. 1277 ЦК України, згідно з яким у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття, суд визнає спадщину втраченою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини (земельної ділянки, що входить до складу спадщини). Спадщина, визнана судом втраченою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини. Що стосується саме земельної ділянки, то згідно з Перехідними положеннями Земельного кодексу України повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, до розмежування земель державної і комунальної власності, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Тимчасовим порядком розмежування земель права державної і комунальної власності, затвердженим постановою КМУ від 1 серпня 2002 року, передбачено, які саме землі передаються у комунальну власність.
Отже, у випадку відсутності спадкоємців, орендарю необхідно звертатися до місцевих органів самоврядування.
6. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі (глава 17 Цивільного кодексу України). Виходячи з вищевказаного, представник на підставі довіреності, яка відповідає вимогам законодавства, може реєструвати договори оренди землі без присутності довірителя (у даному випадку селянина).
Відповіді підготовлено консультантами юридичної клініки "Південноукраїнский центр молодих юристів"