Щоб відповісти на ці запитання, звернемося до чинного Житлового кодексу УРСР, згідно з яким користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Ці правила, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572 (далі — Правила), регулюють дане питання з позиції використання приміщень житлових будинків за призначенням, забезпечення збереження жилих і лідсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків, дотримання правил протипожежної безпеки. Правда, норми, які б належно врегульовували відносини щодо усунення несправностей нежитлових приміщень, у цих Правилах не містяться. Хоча, судячи зі змісту цього нормативного документа, дані несправності не можуть виникнути, бо в пункті 19 даних Правил в імперативному порядку зазначено, що переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може проводитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку.
Отже, незважаючи на те, що чіткої вимоги про приведення приміщення до попереднього стану немає, цілком законним буде позов до суду про приведення даного приміщення у попередній стан.
Для повнішого висвітлення ситуації слід згадати вимоги, які ставляться Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 273 від 05.12.2000 року.
Це положення встановлює порядок та умови надання дозволу на виконання будівельних робіт з нового будівництва, розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту об'єктів. Дане положення встановлює виключні випадки, коли отримання дозволу на будівництво та реконструкцію не вимагається. У даному переліку відсутнє зазначення ситуації, яка хоч чимось подібна до даної.
Тож можна зробити висновок, що для даної реконструкції, здійсненої у будинку, вимагається дозвіл на виконання будівельних робіт, що надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю у визначеному законодавством порядку. Без вищевказаного дозволу про влаштування гаража в підвалі житлового приміщення навіть мови бути не може.
Що ж до запитання "якщо санітарно-епідеміологічна станція не надала дозволу на будівництво гаража", то відповідь тут однозначно не на користь власників та користувачів гаража. У Державних санітарних правилах планування та забудови населених пунктів, які затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19.06.96 року, вказано, що гараж у будь-якому випадку повинен розташовуватися на відстані не менше десяти метрів від житлового будинку.
Порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, прибудинкових територій, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень за ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення тягнуть за собою попередження аоо накладення штрафів. Крім адміністративної відповідальності, для власників житлових приміщень, що знаходяться над гаражем, доцільніше буде притягати особу, на замовлення якої було обладнано гараж, до цивільної відповідальності у встановленому законодавством порядку.
Виходячи з наведеного, можна сказати, що вищезгаданий гараж розміщений у житловому будинку незаконно. Це дає право на звернення до суду. У такій ситуації навіть не варто згадувати питання щодо правомочності ЖЕКу на здачу підвального приміщення в оренду. Хоча, ймовірно, згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна" угода щодо здачі цього приміщення в оренду могла бути укладена на законних підставах, що не позбавляє заявника можливості звертатися до суду за захистом свого порушеного права.