Порядок обкладання ПДВ операцій з поставки або передачі новозбудованого житла фізичним особам з кінця минулого та протягом поточного року неодноразово змінювався та доповнювався.
Зокрема, до 1 січня 2004 р. діяла норма Закону № 168/97-ВР (пп. 5.1.20 п. 5.1 ст. 5 цього Закону), відповідно до якої було встановлено пільговий режим оподаткування операцій з продажу або передачі новозбудованого житла фізичним особам за умови, що таке житло використовуватиметься ними як місце для проживання. Тобто операції, здійснювані на первинному ринку житла, до 01.01.2004 р. було звільнено від обкладання ПДВ.
Згідно з п. 49 ст. 80 Закону № 1344-ІV пільговий режим оподаткування зазначених операцій на 2004 р. було зупинено.
Порядок оподаткування операцій з продажу новозбудованого житла фізичним особам знову змінено Законом № 1801-IV, і з моменту його опублікування (тобто з 01.07.2004 р.) відновлено пільговий режим оподаткування зазначених операцій, який діяв до 01.01.2004 р., але ця пільга поширюється лише на операції, які було розпочато до 01.01.2004 р., тобто за умови факту здійснення першої події (початку) за такою операцією:
Законом № 1782-ІV до порядку оподаткування зазначених операцій було внесено нові корективи. Зокрема, змінено редакцію пп. 5.1.20 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР і з моменту набрання чинності Законом № 1782-ІV (тобто з 09.07.2004 р.) об'єктом пільгового режиму обкладання ПДВ є операції з поставки житла (об'єктів житлового фонду), крім операцій з першої поставки такого житла. Законом № 1782-ІV надано визначення, що слід розуміти під першою поставкою житла (об'єкта житлового фонду), а саме це:
Нові норми пп. 5.1.20 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР поширюються також і на операції з першої поставки дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, що зареєстровані згідно із законодавством як житло (житловий фонд), індивідуальні гаражі чи індивідуальні місця на гаражних стоянках.
Це значить, що всі вищеперелічені операції (включаючи первинну передачу новозбудованого житла у власність покупця) повинні обкладатися ПДВ за ставкою 20%, а операції з поставки житла на вторинному ринку ПДВ не обкладаються.
При цьому в 2004 р. застосування пільгового режиму оподаткування для операцій з поставки або передачі новозбудованого житла фізичним особам на первинному ринку можливо виключно за виконання умов, установлених Законом № 1801-IV.
Розглянемо на конкретних прикладах правила оподаткування операцій з поставки або передачі на первинному ринку новозбудованого житла фізичним особам з урахуванням усіх вищеперелічених змін.
Ситуація 1. Громадянин (фізична особа) до 01.01.2004 р. уклав з підрядчиком договір про пайову участь у будівництві жилого будинку і купівлю житла (квартири) в цьому будинку. Договірна вартість такого житла становила 100 тис. грн. Громадянин (чи його довірена особа) до 01.01.2004 р. перерахував (перша подія операції) у рахунок часткової оплати вартості такого житла на рахунок підрядчика авансовий внесок у сумі 30.0 тис. грн., що становило 30% договірної вартості загальної площі такого житла за цінами, що діяли на дату такої сплати. Після закінчення будівництва житло було прийнято в експлуатацію й передано у власність (друга подія операції) громадянину в липні 2004 р. Залишок вартості такого житла — 70,0 тис. грн. (100 тис. грн. - 30,0 тис. грн.) громадянин сплатив у поточному році (наприклад, протягом квітня — червня 2004 р).
Ні аванс (30,0 тис. грн.), ні залишок вартості такого житла (70,0 тис. грн.) не обкладатимуться ПДВ (підстава для застосування пільги — Закон № 168/97-ВР і Закон № 1801-IV).
Ситуація 2. Громадянин (фізична особа) до 01.01.2004 р. уклав з підрядчиком договір про пайову участь у будівництві жилого будинку і купівлю житла (квартири) у цьому будинку. Договірна вартість такого житла становила 100 тис. грн. Громадянин (чи його довірена особа) до 01.01.2004 р. перерахував (перша подія операції) у рахунок часткової оплати вартості такого житла на рахунок підрядчика авансовий внесок у сумі 30,0 тис. грн., що становило 30% договірної вартості загальної площі такого житла за цінами, що діяли на дату такої сплати. Після закінчення будівництва житло було прийнято в експлуатацію й передано у власність (друга подія операції) громадянину в червні 2004 р. Залишок вартості зазначеного житла — 70,0 тис. грн. (100 тис. грн. - 30,0 тис. грн.) громадянин сплатив у поточному році (наприклад, протягом квітня — травня 2004 р.).
Залишок (70,0 тис. грн.) вартості такого житла, сплачений громадянином у поточному році, підлягатиме обкладанню ПДВ на загальних підставах за ставкою 20%, оскільки таке житло було передано у власність громадянину до 01.07.2004 р., тобто до моменту набрання чинності Законом № 1801-IV (підстава для оподаткування — Закон № 1344-ІV).
Ситуація 3. Громадянин (фізична особа) до 01.01.2004 р. уклав з підрядчиком договір про пайову участь у будівництві жилого будинку і купівлю житла (квартири) у цьому будинку. Договірна вартість такого житла становила 100 тис. грн.
Громадянин (чи його довірена особа) до 01.01.2004 р. перерахував (перша подія операції) у рахунок часткової оплати вартості такого житла на рахунок підрядчика авансовий внесок у сумі 10,0 тис. грн., що становило 10% (тобто менше 30%) договірної вартості загальної площі такого житла за цінами, що діяли на дату такої сплати. Після закінчення будівництва житло було прийнято в експлуатацію й передано у власність (друга подія операції) громадянину в липні 2004 р. Залишок вартості такого житла — 90.0 тис. грн. (100 тис. грн. - 10,0 тис. грн.) громадянин сплатив протягом квітня — червня 2004 р.
Залишок (90,0 тис. грн.) вартості такого житла, сплачений громадянином у поточному році, підлягатиме обкладанню ПДВ на загальних підставах за ставкою 20%, оскільки не виконано умову про застосування пільги, встановленої Законом № 1801-IV щодо обов'язкової сплати до 01.01.2004 р. внеску у сумі 30% вартості житла (підстава для оподаткування - Закон № 1344-IV та Закон № 1801-IV).
Ситуація 4. Громадянин (фізична особа) 01.01.2004 р. уклав з підрядчиком договір про пайову участь у будівництві жилого будинку і купівлю житла (квартири) у цьому будинку. Договірна вартість такого житла становила 100 тис.грн. Громадянин (чи його довірена особа) в червні 2004 р. перерахував (перша подія операції) в рахунок часткової оплати вартості такого житла на рахунок підрядчика авансовий внесок у сумі 30,0 тис. грн. Будівництво будинку розпочато підрядчиком до 01.01.2004 р. і на сьогодні не закінчено.
Аванс (30 тис. грн.), сплачений громадянином у поточному році, підлягатиме обкладанню ПДВ на загальних підставах за ставкою 20%, оскільки перша подія операції (перерахування авансу) відбулася в умовах дії Закону № 1344-IV, яким було припинено пільговий режим оподаткування такої операції, а норми Закону № 1801-IV на таку операцію не поширюються.