Інститут приватної власності, в порівнянні з іншими державами світу, для України зовсім молодий, адже стабільність будь-яких відносин, узгодженість всіх механізмів її функціонування передбачає більш тривалий проміжок часу, ніж декілька десятиліть.
Протягом останнього десятиліття ми можемо спостерігати стрімкий зріст попиту на нерухоме майно. Можливість мати свій будинок — мрія кожної людини. Можна навіть сказати, що це не мрія, а нагальна потреба можного громадянина, а не тільки окремих верств населення, які мають реальну можливість бути власниками.
За умов, коли попит на житло не тільки не спадає, а з кожним днем набирає більших обертів, можна зустріти непоодинокі випадки порушення прав дитини. Адже в наш час не тільки діти, а й дорослі люди не в змозі захистити себе перед державою, її громіздаим апаратом управління, сучасною системою дозволів та заборон, нестримним протистоянням духу адміністративно-командної системи мшгулих часів.
У зв'язку з цим нещодавно законодавець ввів нові, дуже цікаві, на наш погляд, норми, які захищають права дитини при укладанні правочинів, пов'язаних з відчуженням майна. Відповідно до ст. 176 Сімейного кодексу України права батьків та дітей на користування житлом, яке є власністю когось із них, встановлюються законом.
Цивільний кодекс України (далі — ЦК) передбачає, що фізична особа, яка не досягла чотирнадцяти років, має право самостійно вчиняти дрібні побутові правочини (правд-чин вважається дрібним побутовим, якщо вш спрямований на задоволення побутових потреб особи, відповідає її фізичному, духовному і соціальному розвитку та стосується предмета, який має невисоку вартість) та здійснювати особисті немайнові права на результати інтелектуальної, творчої дальності, що охороняються законом.
Згідно зі ст. 55 ЦК України опіка та піклування встановлюються з метою забезпечення особистих не-майнових і майнових прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх осіб, а також повнолітніх осіб, які за станом свого здоров'я не можуть самостійно здійснювати свої права та обов'язки. Опіка встановлюється над малолітніми особами, які позбавлені батьківського піклування, та фізичними особами, які визнані недієздатними. Піклування за чинним законодавством встановлюється над неповнолітніми особами, які позбавлені батьківського піклування, та фізичними особами, цивільна дієздатність яких обмежена.
Опікун зобов'язаний дбати про підопічного, про створення йому необхідних побутових умов, він вчиняє правочини від імені та в інтересах підопічного та зобов'язаний вживати заходів щодо захисту цивільних прав та інтересів підопічного. Опікун, його дружина, чоловік та близькі родичі (батьки, діти, брати, сестри) не можуть укла-дати з підопічним договорів, крім передання майна підопічному у власніспь за договором дарування або у безоплшгне користування за договором позички.
Щодо піклувальника, то режим захисту прав неповнолітньої особи схожий піклувальник не може давати згоду на укладання договорів між підопічним та своєю дружиною (своїм чоловіком) або своїми родичами, крім передання майна підопічному у власність за договором дарування або у безоплатне користування на підставі договору позички.
Крім того, відповідно до Цивільного кодексу піклувальник зобов'язаний вживати заходів щодо захисту цивільних прав та інтересів підопічного. Для вчинення неповнолітніми особами правочинів щодо транспортних засобів або нерухомого майна законодавством передбачено обов'язкове надання нотаріально посвідченої згоди батьків (усиновителів) або піклувальників. При цьому піклувальник має право дати згоду на вчинення особою, над якою встановлено піклування, вищезазначених правочинів лише з дозволу органу опіки та піклування.
Згідно із Законом "Про охорону дитинства" батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання. Отже, законодавець захистив права дитини при укладанні її батьками (усиновителями) або піклувальниками договорів щодо відчуження нерухомого майна.
Законодавством передбачено, що набувачем права власності на майно є сама дитина або дитина і той із батьків, з ким ваша проживає, на праві спільної часткової власності на це майно. При укладанні договору купівлі-продажу квартири громадянами, які мають неповнолітніх дітей, без вищевказаних вимог закону просто не обійтися. Адже при посвідченні договору нотаріуси, згідно з Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р, № 20/5, вимагають дозвіл органу опіки і піклування на право опікуна укладати, а піклувальника давати згоду на вчинення угод.
Таким чином, для вчинення будь-яких дій, об'єктом яких виступає нерухоме майно, громадянин України, який має неповнолітню дитину, спочатку повинен отримати дозвіл у органів опіки та піклування на вчинення зазначених дій та надати нотаріально завірену згоду.
Відповідно до ст. 68 ЦК опікун не може здійснювати дарування від імені підопічного, а також зобов'язуватися від його імені порукою. У даному випадку дозвіл органу опіки та піклування, нотаріально посвідчена згода на укладання догонорів немає сенсу, позаяк сам правочин не може бути укладений. Отже, саме відчуження нерухомого майна, співвласником якого виступає малолітня дитина над, якою згідно з законодавством встановлена опіка у зазначений спосіб, неможливе.
За даних умов можливе виникнення спорів, пов'язаних з реалізацією прав опікунів, піклувальників щодо відчуження нерухомого майна, співвласником яких є дитина. Відповідно дії як опікуна, так і піклувальника можуть бути оскаржені заінтересованою особою, у тому числі родичами підопічного, до органу опіки та піклування. Якщо ж орган опіки та піклування перешкоджає батькам вчиняти правочини щодо відчуження майна, співвласниками яких є їх неповнолітні діти, а саме не надає дозвіл, згідно зі ст. 79 ЦК рішення органу опіки та піклування може бути оскаржене до відповідного органу, якому підпорядковано орган опіки та піклування, або до суду.