Як випливає із запитання, фізична особа — суб'єкт підприємницької діяльності — платник єдиного податку уклала договір на оренду землі з фізичною особою — власником цієї землі, отже, такий платник єдиного податку — орендар є податковим агентом платника податку — орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки, у тому числі сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю (пп. 9.1.1 п. 9.1 ст. 9 Закону № 889-IV).
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше від мінімальної суми орендного платежу, встановленої законодавством з питань оренди землі.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом, згідно з яким усі землі України поділяються відповідно до їх цільового призначення. Земельні відносини належать до повноважень відповідної ради, зокрема розпорядження землями. Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення, зокрема, про передачу цих земель у власність або надання у користування, утому числі в оренду (ст. 20 Земельного кодексу).
Справляння плати за землю здійснюється відповідно до Закону № 2535-ХІІ, який визначає розміри та порядок плати за землю, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку.
Земельним кодексом і Законом № 2535-ХІІ установлено, що використання землі в Україні є платним.
Згідно зі ст. 5 Закону № 2535-ХІІ об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, зокрема на умовах оренди. Суб'єктами плати за землю (платниками) є власник землі і землекористувач, у тому числі орендар, тобто безпосередньо юридичні або фізичні особи, яким землю передано у власність або надано в користування, зокрема на умовах оренди.
Розділом третім Земельного кодексу визначено умови виникнення права власності на землю та права користування землею, у тому числі права оренди земельної ділянки.
Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем Державного акта, форму якого затверджено Кабінетом Міністрів України.
Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди.
Власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Громадяни, які одержали Державний акт на право власності або постійного користування земельними ділянками або оформили це право, але не одержали з якихось причин Державний акт, сплачують земельний податок за ставками відповідно до категорій земель, визначених цим актом.
Орендні відносини регулюються ст. 5 Закону № 161 -XIV. відповідно до якої орендодавцями землі в Україні можуть бути сільські, селищні, міські, районні ради і власники землі.
Договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, визначені статтями 22 — 24 Закону № 161 -XIV, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендарю у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором термін.
Орендна плата за землю — це платіж, внесений орендарем орендодавцю за користування земельною ділянкою.
У випадку якщо орендодавцем є власник землі (власник земельної частки (паю)), то орендар, уклавши при цьому договір оренди землі з власником, сплачує власнику орендну плату за землю, а власник, у свою чергу, сплачує на рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка, земельний податок, крім випадків, коли земельні ділянки, земельні частки (паї) передані в оренду платнику фіксованого сільськогосподарського податку.
У випадку якщо орендодавцем землі є відповідна місцева рада, орендар, уклавши з нею договір оренди землі, самостійно сплачує орендну плату за землю на рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка. При цьому договір оренди землі є підставою для сплати орендної плати за землю.
Указом № 727/98, яким регулюється порядок застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва, визначено, що суб'єкт малого підприємництва, який сплачує єдиний податок, не є платником плати (податку) за землю.
Враховуючи зазначене, а також те, що розмір, умови і терміни внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між орендодавцем і орендарем, як визначено законами № 2535-XII (ст. 19) і № 161 -XIV (ст. 19), суб'єкти малого підприємництва, які перейшли на спрощену систему оподаткування, не звільняються від орендної плати за землю.
Крім того, п. 5 постанови № 507 встановлено, що платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю лише за ділянки, надані йому в установленому чинним законодавством порядку та які використовуються для провадження підприємницької діяльності, доходи від якої обкладаються єдиним податком.