Слід зазначити, що облік нерухомого майна, в дещо своєрідному вигляді, здійснювався в Україні ще у радянські часи. Такий облік здебільшого мав значення у сенсі відображення технічних характеристик нерухомості. Однак із набуттям Україною незалежності відносини власності наповнюються новим змістом.
У цьому сенсі державна реєстрація прав на нерухоме майно має бути важливим чинником гарантування і захисту прав власників, що забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно забезпечує можливість відображення, так би мовити, як статичного, так і динамічного аспектів відносин власності. З одного боку, це знаходить своє відображення у збереженні відомостей у спеціальному реєстрі про дійсного, власника нерухомого майна, з іншого — про наступні переходи права власності на нерухомість.
На сьогодні систему реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні ще не можна назвати стабільною і чітко налагодженою. Підтвердженням цього слугує те, що реєстрацію прав на земельні ділянки здійснюють органи по земельних ресурсах, тоді як реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельних ділянках, проводять бюро технічної інвентаризації, а реєстрацію заборон та арештів на відчуження, іпотеки нерухомого майна — нотаріуси.
З 1 січня 2004 року набув чинності Цивільний кодекс України, прийнятий Верховною Радою України 16 січня 2003 року. Статтею 182 цього Кодексу встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Більше того, згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, за Цивільним кодексом України значення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно значно збільшено, оскільки з наявністю чи відсутністю її пов'язується момент власне виникнення і переходу права власності. Окрім того,- Кодексом прямо передбачено необхідність прийняття спеціального Закону, який би регламентував порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Безперечно, прийняття в Україні зазначеного Закону могло б на належному рівні забезпечити становлення та законодавче закріплення реєстраційної системи і значно полегшити вирішення багатьох питань, які виникають у процесі здійснення реєстрації прав власності на нерухоме майно. Відзначимо, що саме елемент системності має відігравати визначальну роль у процесі становлення такого виду діяльності, як реєстрація прав власності на нерухоме майно.
Упродовж останніх років створювалася система реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна (крім земельних ділянок), найголовнішим структурним елементом якої є БТІ, які здійснюють функції з реєстрації прав власності наоб'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, облік нерухомого майна, оформлюють право власності на таке майно та безпосередньо здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно, вносять дані до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5. Що стосується реєстрації прав на земельні ділянки, то вона, як уже зазначалося, здійснюється в системі органів Державного комітету України по земельних ресурсах.
Таким чином, реєстри прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно формуються за різними процедурами, відрізняються повнотою та юридичною технікою. З практичного погляду, така система є незручною для населення, оскільки при відчуженні, наприклад, присадибної земельної ділянки, на якій розташований будинок, потрібно окремо зареєструвати перехід права власності на земельну ділянку і окремо перехід права власності на будинок у різних державних органах і установах.
Взагалі, розглядаючи два, можна сказати, альтернативні варіанти органів реєстрації прав власності на нерухоме майно, слід відзначити, що БП функціонують на всій території України, працюють в налагодженому зв'язку з нотаріальними органами та іншими установами; які здійснюють операції з нерухомим майном. Бюро на належному рівні забезпечені приміщеннями, сучасною оргтехнікою, іншими матеріальними ресурсами, кваліфікованими кадрами з великим досвідом роботи в цій галузі. Окрім цього, БТІ за час діяльності накопичили значний обсяг інформації про права на об'єкти нерухомості.
Інший варіант створення системи реєстрації прав на нерухоме майно передбачений в Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", прийнятому Верховною Радою України 1 липня 2004 року. Цей Закон визначає правою, економічні, організаційні засади створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмеження цих прав у складі державного земельного кадастру.
В Україні має бути сформовано єдиний Державний реєстр прав, який буде базуватись на даних державного обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна.
Законом визначена система органів державної реєстрації прав. Цю систему будуть складати центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, — Держкомзем України, а також створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.
Звичайно, при розробці та прийнятті вказаного Закону Верховна Рада України намагалася втілити прогресивну думку та врахувати позитивний досвід зарубіжних країн із створення систем реєстрації прав власності на нерухоме майно. Кожна країна створює власну систему управління нерухомістю, яка відповідає ступеню її економічного розвитку, суспільним потребам, історичним традиціям, ставленню до власності тощо. Більшість країн світу, маючи розгалужену систему реєстрації прав на нерухоме майно, вже стоять перед проблемою об'єднання елементів цієї системи з метою спрощення механізму реєстрації прав на нерухоме майно, виходячи з принципу "єдиного вікна".
Загалом, побудова реєстраційних систем повинна відповідати двом основним завданням:
Саме про ці два завдання треба пам'ятати під час побудови системи та розробки відповідного законодавства, оскільки вони найбільш повно відбивають потреби приватних користувачів системи. Для власників майна, кредиторів, інвесторів та інших учасників ринку нерухомого майна реєстраційна система повинна насамперед надавати точну і гарантовану інформацію про права власності та обтяження цих прав.
Система повинна також будуватися таким чином, щоб усі трансакції, такі, як зміна власника, накладення обтяжень, реєструвались швидко та на належному рівні.
Статтею 181 Цивільного кодексу України встановлено, що до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Як бачимо, із змісту наведеної статті випливає, що основним (первинним) об'єктом нерухомого майна є земельна ділянка, а вже потім все те, що на ній розташоване. Закріплений Цивільним кодексом України підхід для більшості розвинених країн світу є звичайним підходом у визначенні поняття нерухомості. Очевидно, приймаючи Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", Верховна Рада України керувалася намірами втілити наведений принцип. Разом з тим, попри всі прагнення, прийнятий Закон є концептуально недовершеним і тому не може сприяти швидкому становленню надійної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Звертаємо увагу на недоліки, що містить Закон. Серед них хотіли б відмітити, по-перше, що серед переліку документів для державної реєстрації прав на нерухоме майно, встановленого у статті 19 цього Закону, визначено акти прийому нерухомого майна до експлуатації. При цьому зазначеною статтею визначено, що дані документи посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав.
По-друге, проголошений принцип єдності реєстрації прав власності на земельну ділянку разом із нерухомим майном, яке на ній розташоване, дисонує з положеннями частини третьої статті 4 Закону, якою, зокрема, передбачається, що право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення тощо) може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель, споруд, розташованих на ній, не поєднуються в одній особі.
По-третє, відповідно до положень пункту 2 Прикінцевих положень Закону протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом державний реєстратор прав призначається на посаду без проходження стажування, передбаченого статтею 8 цього Закону, але з обов'язковою його атестацією через рік після призначення. Складно уявити собі, де знайдеться така кількість (це для кожного районного центру окремо) спеціалістів. Навіть те, шо відповідно до положень Закону протягом року реєстратори можуть призначатися без стажування, не вирішує проблеми, оскільки кваліфікація реєстраторів, які не мають досвіду, може призвести до значних видатків фонду для відшкодування збитків, завданих користувачам Державного реєстру прав місцевими органами державної реєстрації.
По-четверте, одним з принципів державної реєстрації є публічність (частина четверта статті 3 зазначеного Закону), що створює внутрішню неузгодженість to положеннями статті 28 Закону, згідно з якою інформація з реєстру надається лише власнику (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам — для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим суб'єктам речового права, а також органам державної влади чи органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, якщо запит зроблено у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законами. Проте враховуючи той факт, що цей єдиний Державний реєстр має містити дані щодо обтяжень нерухомості (іпотеки, заборон відчуження об'єктів нерухомого майна), обмеження кола суб'єктів, що мають доступ до них на сьогодні, створить суперечливу ситуацію і призведе до звуження вже існуючих нині прав користувачів. Так, реєстр іпотек є відкритим для широкого кола користувачів.
По-п'яте, за реєстрацію прав власності на нерухоме майно та її перереєстрацію має справлятися плата, але Декрет Кабінету Міністрів України "Про державне мито" не був доповнений відповідними положеннями.
Хоча Закон вже набув чинності, слід наголосити на тому, що реалізація його положень нині неможлива. Складно уявити, коли будуть створені місцеві відділення органів державної реєстрації прав та запроваджений Державний реєстр. Як зазначив у своєму інтерв'ю керівник Центру земельного кадастру Сергій Момотенко, на сьогодні Центр нараховує 27 філіалів у кожній області, містах Києві та Севастополі, тоді як Закон передбачає введення посад реєстраторів у кожному районному центрі. Законом передбачено можливість поетапного впровадження у дію Державного реєстру та передача інформації БТІ місцевим органам реєстрації відповідно до ступеня їх готовності приступити до роботи. До створення такої єдиної системи органів реєстрації реєстрацію об'єктів нерухомості буде проводити БТІ. І тому, враховуючи сказане, можливо передбачити, що БТІ буде виконувати функції реєстратора ще протягом тривалого часу.
До речі, Прикінцевими положеннями цього Закону не_ врегульовані питання реєстрації іпотек, правочинів та заборон у період до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно.
Отже, процес становлення в Україні системи реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна нині увійшов у якісно нову стадію свого розвитку. Хоча вказане і не обіцяє швидкого врегулювання актуальних проблем у цьому напрямі діяльності, проте сподіваємося, що створювана система забезпечить існування досконаліших механізмів гарантування і захисту прав власників нерухомості.