У випадках здійснення операцій купівлі-продажу житла необхідно скласти відповідний договір (глава 54 Цивільного кодексу України (далі — ЦК)).
Ст. 655 ЦК обумовлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати у власність другій стороні (покупцеві) майно, а покупець приймає або зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього повну грошову суму.
За договором купівлі-продажу житла продавець зобов'язується передати у власність покупця жиле приміщення (будинок або квартиру), які належать йому на праві приватної власності.
Звичайно, продавець повинен бути власником житла, що продається, або мати повноваження його продавати (наприклад за довіреністю). У будь-якому випадку від продавця слід вимагати підтвердження його прав на продаж житла (свідоцтво про право власності, довіреність на продаж і т. д.). А покупцю перед укладенням договору важливо з'ясувати, чи не знаходиться житло під забороною відчуження, арештом, чи не виступає предметом застави або яким-небудь іншим засобом забезпечення виконання зобов'язань перед іншими особами або державою, а також чи не слугує предметом інших обтяжень. Проінформувати про це — обов'язок продавця (ст. 659 ЦК). Інакше покупець може вимагати зменшення ціни договору або навіть його розірвання. А якщо згодом треті особи пред'являть свої претензії покупцю і суд вилучить житло на їх користь, продавець зобов'язаний буде відшкодувати покупцю завдану шкоду.
Плюс до того у договорі неодмінно фіксують дві істотні умови: предмет договору і ціну.
Це означає, що потрібно чітко зазначити всі дані, які характеризують житло:
Тобто, необхідно перенести в договір усі відомості зі свідоцтва про право власності на житло, що продається.
Крім того, предмет договору містить у собі й чіткий опис дій продавця та покупця, які вони повинні вчинити. Так, визначають, коли і як буде відбуватися передача грошей продавцю (наприклад, у нотаріуса в повній сумі), розподіляють обов'язки з оплати витрат за названим договором (нотаріальне засвідчення, держреєстрація і т. д.), строки, коли продавець звільнить житло.
Наступна істотна умова — ціна. Як правило вона є договірною, але її обов'язково необхідно зазначити в договорі купівлі-продажу житла. Це гарантовано позбавить сторони небажаних спорів.
Звичайним підписанням договір купівлі-продажу не обмежується, необхідне його засвідчення в нотаріальній конторі. На цьому наполягає ст. 657 ЦК. При його проходженні нотаріус визначає обсяг цивільної дієздатності учасників. У загальному випадку повною дієздатністю володіють фізичні особи, які досягли 18 років (повноліття). Нотаріус вимагає у сторін необхідний документ (паспорт, свідоцтво про народження, про шлюб, розірвання шлюбу, трудовий договір, свідоцтво про реєстрацію як суб'єкта підприємницької діяльності тощо). Якщо у нотаріуса є підстави вважати, що хтось із учасників угоди страждає на психічний розлад, зловживає спиртними напоями, наркотичними засобами або токсичними речовинами, а відомостей про визнання особи недієздатною або обмежено дієздатною немає, нотаріус може відкласти вчинення угоди. При цьому він з'ясовує, чи є рішення суду про визнання особи недієздатною або обмежено дієздатною. Якщо такого рішення немає, нотаріус розповідає про своє припущення тим особам або органам, які можуть звернутися до суду із заявою про визнання цієї особи недієздатною або обмежено дієздатною (члени сім'ї, профспілки, прокурор, орган опіки, лікувальний заклад).
На продаж житла потрібна письмова нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (ч. З ст. 65 Сімейного кодексу України). Виняток становлять випадки, коли з договору, підписаного подружжям, акта громадянського стану про укладення шлюбу та інших документів випливає, що житло — особиста приватна власність одного з подружжя, простіше кажучи, придбано до реєстрації шлюбу, під час шлюбу, але на умовах, передбачених шлюбним або іншим договором, укладеним між подружжям, за договором дарування або в порядку успадкування, чи за особисті кошти одного з подружжя.
Батьки неповнолітніх дітей або особи, які їх заміняють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла (ст. 17 Закону про охорону дитинства). Усі ці факти перевіряє нотаріус.
Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження житла або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомості, а також відсутність такого житла у податковій заставі за даними Державного реєстру застав рухомого майна. Якщо виявиться, що на житло накладена заборона на відчуження (наприклад, квартира знаходиться в іпотеці), нотаріус засвідчить договір тільки за умови згоди кредитора (іпотеко-держателя) на заміну боржника. Наприклад, якщо квартира знаходиться у заставі в банку, то для її продажу потрібно одержати його дозвіл.
Крім того, нотаріус вимагає від продавця документ, що засвідчує право власності на житло, яке продається (найчастіше свідоцтво про право власності, хоча серед таких документів є й договори купівлі-продажу, і свідоцтва про право на спадщину, і рішення судів).
Якщо напис нотаріуса на договорі з купівлі-продажу отримано, то слід подбати про державну реєстрацію договору (ст. 657 ЦК). Для цього нотаріус вносить записи до спеціального Державного реєстру угод одночасно з його нотаріальним засвідченням, за що нотаріусу сплачують 17 грн. На підтвердження ви отримаєте спеціальний витяг. Держреєстрація потрібна, щоб ваш договір набув чинності (ч. З ст. 640 ЦК). Але і це ще не все.
Згідно зі ст.182 ЦК права власності на нерухомість (їх виникнення, перехід і припинення) підлягають державній реєстрації. Реєстрацією прав на нерухомість займається Бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ). Отже, новий власник повинен прийти саме туди. Відповідно до Положення про реєстрацію прав власник подає до БТІ разом із заявою про реєстрацію правоустановлюючі документи. Як правило, це договори, за якими відбувся перехід права власності (купівлі-продажу, міни, дарування і т. д.). Результат такої реєстрації — видача свідоцтва про право власності.
Існують свої особливості держреєстрації новозбудовано-го житла. Право власності на нього (а саме — жилі будинки, будівлі, споруди) виникає з дати завершення будівництва. Згідно зі ст. 331 ЦК право власності на нерухоме майно необхідно обов'язково реєструвати, воно з'являється лише з моменту такої реєстрації.
Нарешті, необхідно здійснити переоформлення договорів з комунальними службами й АТС.
Керуючись Правилами користування електроенергією, новий власник житла повинен звернутися до енергопостачаль-ної організації для укладення договору про користування електроенергією. Його укладають на 3 роки і вважають подовженим ще на 1 рік, якщо сторони не заявили про його розірвання або внесення змін.
Аналогічно облаштовуються справи і з послугами з газопостачання, їх надають споживачу виходячи із укладеного між ним і газопостачальною організацією договору про надання послуг з газопостачання (п. 4 Правил газопостачання).
До того ж новому власнику житла потрібно зв'язатися із підприємствами, що надають послуги з водо-, теплопостачання і водовідведення. З ними укладають окремий договір.
І нарешті залишилося підписати угоду з експлуатаційною організацією (наприклад з ЖЕО) на технічне обслуговування і ремонт елементів жилих будинків і зовнішнього благоустрою, санітарне обслуговування допоміжних приміщень жилих будинків і прибудинкових територій.
Окрему увагу приділяють переоформленню телефонної лінії у жилому приміщенні. Тут стане в пригоді п. 44 Правил телефонного зв'язку: продаючи телефонізовану квартиру, договір з новим абонентом укладають на загальних підставах або застосовуючи договірні тарифи, якщо немає заяв громадян, що мають за законодавством пільги на встановлення квартирних телефонів. Це ж стосується організацій,.., які забезпечують кабельне телебачення.
Ось що необхідно знати при купівлі житла, але у кожній ситуації при купівлі і продажу житла можуть виникнути й інші нюанси.
У 2004 р. при продажу нерухомості сплачують лише державне мито (або плату за вчинення нотаріальних дій) та пенсійний збір, а з 01.01.2005 р. до цих платежів приєднається податок з доходів. Подивимось, у що виллється купівля-продаж нерухомості у поточному та наступних роках.
Отже, ви вирішили продати свою квартиру, дачу або іншу нерухомість. Як відомо, ст. 657 ЦК передбачає обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого бу-; динку (квартири) або іншого нерухомого майна. Тому пер-ше, що потрібно,— це визначити місце посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості: у державного чи приватного нотаріуса.
При посвідченні через державного нотаріуса сплачують держмито — 1 % від суми договору, але не менше 17 грн (пп. «а» п. З ст. З Декрету про держмито).
Крім того, нотаріус не посвідчить договору, доки ви документально не підтвердите сплати пенсійного збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна (пп. 7.4.3 Інструкції про сплату пенсійних внесків). Це ще 1 % вартості нерухомості, зазначеної в договорі. Платниками цього збору Інструкція про сплату пенсійних внесків називає фізичних осіб, які придбавають нерухомість.
А тепер про податок з доходів для тих, хто продаватиме нерухомість з нового року. Як зазначено у ст. 11 (набирає чинності з 1.01.2005 р.) Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон про доходи), у поточному році при таких операціях податку не сплачують.
Перш ніж розглянути, які саме норми містить одинадцята стаття, давайте з'ясуємо, що Закон про доходи розуміє під терміном «нерухоме майно (нерухомість)». Це «об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля» (п. 1.10). При цьому нерухомість, відмінна від землі, поділяється на:
а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями. Будівлі, у свою чергу, поділяють на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;
б) споруди — об'єкти нерухомості, відмінні від будівель. Згідно з п. 1 ст. 7 Закону про доходи ставка податку
становить 15 відсотків від об'єкта оподаткування, крім випадків, зазначених у п. п. 7.2—7.3 цієї статті:
7.2. Ставка податку становить 5 відсотків від об'єкта оподаткування, нарахованого податковим агентом як:
7.3. Ставка податку становить подвійний розмір ставки, визначеної п. 7.1 цієї статті, від об'єкта оподаткування, нарахованого як виграш чи приз (крім виграшу у державну лотерею у грошовому виразі), або будь-яких інших доходів, нарахованих на користь нерезидентів — фізичних осіб, за винятком доходів, визначених у пп. 9.11.3 п. 9.11 ст. 9 Закону про доходи.
Ставка податку може становити інший розмір, визначений відповідними нормами Закону про доходи.
Починаючи з 1.01.2004 р. та до 31.12.2006 р. ставка оподаткування, визначена п. 7.1 ст. 7, встановлюється на рівні 13 відсотків від об'єкта оподаткування згідно зі ст. 22 Закону про доходи.
Згідно зі ст. 11 Закону про доходи проводиться оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, яке перебувало у власності платника податку на момент набрання чинності Законом про доходи:
11.1.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати (включаючи землю, що знаходиться під таким об'єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку), оподатковується за ставкою цього податку у розмірі 1 відсотка від вартості такого майна, якщо загальна площа такого будинку, квартири або кімнати не перевищує 100 квадратних метрів.
У разі, коли площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 7.2 ст. 7 Закону про доходи.
11.1.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пп. 11.1.1 цього пункту, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначено у пп. 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 7.2 ст. 7 Закону про доходи.
У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.
11.1.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-про-дажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.
11.1.4. При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, розрахованої згідно з положеннями пп. 11.1.1 чи пп. 11.1.2 цього пункту, до вартості відповідного відчужуваного такою стороною об'єкта нерухомості.
11.2. Оподаткування операцій з продажу або обміну об'єкта нерухомості, набутого у власність платником податку після набрання чинності Законом про доходи:
11.2.1. Прибуток, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати (включаючи землю, що знаходиться під таким об'єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку), оподатковується за ставкою податку, визначеною п. 7.1 ст. 7 Закону про доходи.
Зазначений прибуток розраховується як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання (будівництво), зменшена на 10 відсотків у розрахунку за кожний рік володіння такою нерухомістю, починаючи з другого календарного року, наступного за роком набуття власності на таку нерухомість, а саме за такою формулою:
П = (Д-В)х(1 -0,1х(Р- 1)),
де П — оподатковуваний прибуток;
Д — дохід, отриманий платником податку внаслідок відчуження об'єкта нерухомості;
В — витрати, понесені платником податку у зв'язку з придбанням такого об'єкта нерухомості; Р — кількість повних або неповних календарних років, протягом яких об'єкт нерухомості перебував у власності платника податку (спільній сумісній власності з іншим членом подружжя).
При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мінімальної заробітної плати, встановленої на на 1 січня року, в якому відбувається відчуження такого об'єкта нерухомості.
11.2.2. Прибуток, одержаний від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного об'єкта нерухомості з числа зазначених у пп. 11.2.1 цього пункту, або об'єкта нерухомості, не зазначеного у пп. 11.2.1 цього пункту, розраховується як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання (будівництво), та оподатковується за ставкою податку, визначеною п. 7.1 ст. 7 Закону про доходи.
У такому ж порядку оподатковується прибуток від продажу об'єкта незавершеного-будівництва.
При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року, в якому відбувається відчуження такого об'єкта нерухомості.
11.2.3. Для цілей визначення прибутку згідно з пп. 11.2.1 або пп. 11.2.2 цього пункту:
11.2.4. При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, розрахованої згідно з положеннями пп. 11.2.1 або пп. 11.2.2 цього пункту, відповідно до того, який об'єкт нерухомості відчужується, до його вартості.
11.3. Податковим агентом при нарахування доходів (прибутків), визначених цією статтею, є нотаріус, який:
а) посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
б) надає послуги із здійснення зазначених у цій статті розрахунків.
Сума нарахованого податку самостійно сплачується сторонами угоди до її нотаріального посвідчення або утримується податковим агентом, який сплачує (перераховує) її до бюджету у строки та за процедурою, встановленими законодавством для утримання та сплати (перерахування) державного мита.
Матеріали підготував ВАСИЛЬ МОРОЗ, юрист
Інформаційно-довідкова газета ЮРИСТ КОНСУЛЬТУЄ 42/2004