Облік операцій з придбання та продажу землі як окремого об'єкта, як об'єкта нерухомості із землею та землі, отриманої у власність у процесі приватизації, встановлено п. 8.9 ст. 8 Закону № 334/94-ВР, норми якого необхідно ув'язувати з нормами Закону № 168/97-ВР при обкладанні ПДВ.
Згідно з пп. 8.9.1 п. 8.9 ст. 8 Закону № 334/94 ВР платник податку веде окремий облік операцій з продажу або купівлі землі як окремого об'єкта власності. Витрати, пов'язані з таким придбанням, не підлягають включенню до валових витрат звітного податкового періоду або до групи основних фондів з метою амортизації. Якщо у майбутньому такий окремий об'єкт власності продається, платник податку включає до складу валових доходів позитивну різницю між сумою доходу, отриманого внаслідок такого продажу, та сумою витрат, пов'язаних із купівлею такого окремого об'єкта власності, збільшених на коефіцієнт індексації, визначений у пп. 8.3.3 п. 8.3 ст. 8 Закону № 334/94-BР.
У разі коли витрати (з урахуванням індексації), понесені у зв'язку з придбанням такого об'єкта власності, перевищують доходи, отримані внаслідок його продажу, збиток від такої операції не включається до складу валових витрат та покривається за рахунок власних джерел платника податку.
Отже, платник податку, який отримав в оперативну оренду землю, має право на віднесення до складу валових витрат орендної плати згідно з пп. 7.9.6 п. 7.9 ст. 7 Закону № 334/94-BР, а у разі якщо цей платник податку придбав земельну ділянку окремо від об'єкта нерухомого майна, розташованого на ній, він веде окремий податковий облік цієї ділянки відповідно до пп. 8.9.1 п. 8.9 ст. 8 Закону № 334/94-BР.
Якщо у майбутньому цей платник податку продаватиме об'єкт нерухомого майна (група 1 основних фондів) із землею під цим об'єктом, разом чи окремо, такий платник податку повинен в обліку відобразити окремий продаж об'єкта нерухомого майна (балансова вартість об'єкта, а сума перевищення виручки від продажу над балансовою вартістю цього об'єкта включається до валових доходів, та навпаки, сума перевищення балансової вартості над виручкою від такого продажу включається до валових витрат) та землі (до складу валових доходів включається позитивна різниця між сумою доходу, отриманого внаслідок продажу, та сумою витрат, пов'язаних із купівлею землі, збільшених на коефіцієнт індексації).
Законом № 1782-IV (набрав чинності з дня його опублікування та поширюється на податкові періоди починаючи з 1 січня 2004 р.) викладено в новій редакції норми пп. 5.1.7 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-BР згідно з яким звільняються від обкладання ПДВ операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень пп. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР).
Водночас згідно з пп. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закону № 168/97-ВР звільненню від обкладання ПДВ підлягають операції з безоплатної приватизації житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв відповідно до законодавства, а також з надання послуг, отримання яких є передумовою приватизації житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв, а також приватизації цілісних майнових комплексів.
Таким чином, якщо із землею (земельними ділянками, земельними паями) як з окремим об'єктом власності, незалежно від того, відбувалося її придбання як окремого об'єкта чи разом з об'єктом нерухомості, здійснюються операції з поставки (продажу, передачі), то такі операції з відчуження звільняються від обкладання ПДВ.
У разі коли здійснюються операції з поставки (продажу, передачі) об'єкта(ів) нерухомості разом із землею, яка знаходиться під таким об'єктом і включається до його вартості, такі операції підлягають обкладанню ПДВ на загальних підставах. Якщо поставці (продажу, передачі) підлягає об'єкт нерухомості без землі, на якій знаходиться така нерухомість, то така операція, пов'язана з відчуженням нерухомого об'єкта, обкладається ПДВ у загальновстановленому порядку. Якщо земля, на якій знаходиться нерухомий об'єкт, що відчужується, передається в оперативну оренду, то відповідно до пп. 7.9.6 п. 7.9 ст. 7 Закону № 334/94-ВР податкові зобов'язання орендодавця та орендаря не змінюються. При цьому орендодавець збільшує суму валових доходів, а орендар має право на збільшення валових витрат на суму нарахованого орендного платежу за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування.
Звільненню від ПДВ підлягає лише орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальних громад, якщо така орендна плата повністю зараховується до відповідних бюджетів.