Відповідно до ст. 9 Закону "Про іпотеку" (далі — Закон) іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення.
Під володінням предмета іпотеки розуміється фактичне фізичне чи господарське панування іпоте-кодавця над майном, яке не поєднане з отриманням його корисних властивостей. Володіння може переходити до інших осіб (не власників) відповідно до закону чи договору.
Право користування означає можливість отримання корисних властивостей із речі відповідно до її призначення. Право користування неможливо без фактичного володіння предметом іпотеки і тому право користування здійснюється тільки в поєднанні з її володінням. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). У вказаній правовій конструкції, враховуючи її диспозитивний характер, підкреслено причинний зв'язок стану іпотечного майна і його вартості внаслідок впливу на них іпотекодавця. Під фізичним зносом предмета іпотеки (конструкції, елементу, системи інженерного обладнання, будівлі і споруди в цілому) слід розуміти втрату ними первинних технічно-економічних властивостей (міцності, стійкості, надійності тощо), внаслідок впливу природно-кліматичних факторів і життєдіяльності людей.
Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Визначаючи правомочність іпотекодавця на право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, законодавець зробив цю норму також диспозитивною. І тому, якщо в іпотечному договорі це передбачено, то іпотекодержатель також може мати право на продукцію, плоди і доходи (наприклад, у випадках, коли вони є засобом погашення основного зобов'язання).
Відповідно до вимог ст. 9 Закону іпотекодавець має також право розпорядження предметом іпотеки.
Праю розпорядження — це право іпотекодавця визначити юридичну долю предмета іпотеки, аж до передачі права власності на неї іншим особам. Право розпорядження є невід'ємним від права власності і здійснюється особисто шотекодавцем.
Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:
Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є нікчемним.
Відповідно до ст. 10 Закону, якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов'язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб. Це положення Закону кореспондується з вимогами ст. 322 Цивільного кодексу, відповідно до якої власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить. А з цього випливає, що іпотекодавець сам несе тягар утримання і ремонту іпотечного майна, оскільки немає інших осіб, на яких може бути покладена цей обов'язок. Звичайно, утримувати предмет іпотеки власник повинен у справному стані (забезпечувати збереження, підтримувати належний санітарний і технічний стан, утримуватися від руйнування і псування).
Поняття "справного стану" пов'язано з процесом експлуатації того чи іншого об'єкта і має, безумовно, суто технічний характер. Справним станом називають стан об'єкта, при якому він відповідає всім вимогам нормативно-технічної документації. І тому, якщо в момент перевірки стан предмета іпотеки не відповідає хоча б одному із вимог нормативно-технічної документації, то є підстави констатувати, що цей об'єкт знаходиться у несправному стані. Нормативи, яких іпотекодавець повинен дотримуватись при утриманні і ремонті предмета іпотеки, є базові нормативи, встановлені органами виконавчої влади. Базові нормативи містяться в будівельних правилах, будівельних нормативах і правилах, тимчасових будівельних нормах, нормах протипожежної безпеки тощо.
Виконання обов'язків з утримання і ремонту предмета іпотеки повинно здійснюватися в межах дії іпотечного договору (до припинення іпотеки). Підтримання майна в справному стані забезпечується іпотекодавцем за рахунок проведення планово-попереджувальних заходів, за допомогою яких досягається завдання безперервного використання майна. Таким чином, головне завдання обслуговування — це попередження виникнення відмов і несправностей в конструктивних елементах конкретного предмета іпотеки. Разом з тим, одними лише попереджувальними заходами обслуговуючого характеру, навіть при їх регулярності і якості, завдання підтримання певного рівня працездатності стану іпотеки не вирішити. При цюму відповідний ремонтний вплив на іпотеку — міра також необхідна. Якщо потрібні заходи не вживати планово і в міру необхідності, то це зробить, неможливим, або суттєво ускладнить використання майна за його функціональним призначенням. Головне завдання ремонту полягає в поновленні належного робочого стану предмета іпотеки.
Поточний ремонт предмета іпотеки (наприклад, будівель і споруд) — це періодичне проведення будівельно-монтажних робіт з часткової заміни зношених елементів будівель і споруд з метою створення
можливостей для їх подальшої експлуатації. Наприклад, до поточного ремонту житлових приміщень відносяться наступні роботи: побілка, фарбування, поклейка стін, стелі, дверей, фарбування підлоги, вікон, радіаторів, ремонт квартирної електромережі, ремонт чи заміна пошкодженого санітарно-технічного обладнання. Поточний ремонт, на відміну від капітального ремонту предмета іпотеки, як правило, не збільшує вартість майна. Він дозволяє підтримувати певні параметри на заданому рівні. Проведення для цієї мети поточного ремонту, як і обслуговування, дозволяє забезпечити нормальне експлуатаційний знос предмета іпотеки. Саме це і вимагається умовами іпотечного договору.
Капітальний ремонт предмета іпотеки — це будівельно-монтажні роботи, які забезпечують повну чи часткову заміну зношених конструкцій чи заміну їх на більш надійні і економічні, яісі поліпшують експлуатаційні можливості об'єктів, що ремонтуються, за винятком повної заміни основних конструкцій, строк служби яких у цьому об'єкті є найбільшим. Таким чином, заміна відповідних конструкцій при капітальному ремонті повинна забезпечувати рівень якості, близький чи рівний якості нових виробів. І тому капітальний ремонт збільшує вартість іпотечного майна, усуваючи його знос.
В іпотечних відносинах слід брати до уваги, що в них мова йде про заставлене майно і іпотекодавця-боржника по основному зобов'язанню. Здійснення ремонту, особливо капітального, лягає на нього додатковим фінансовим тягарем, який цілком може підірвати його платоспроможність щодо виплати суми боргу і відсотків за ним. Ситуація, яку ми розглядаємо з ремонтом, може мати для іпотекодавця досить негативні наслідки, перш за все, у випадку, як-що отримана в результаті використання заставленого майна продукція, плоди, доходи чи виручка від їх реалізації йдуть як оплата за зобов'язаннями, забезпеченими іпотекою.
При видачі іпотечних кредитів і їх забезпеченні слід виключити формальний підхід в оформленні договорів, де відображаються обов'язки іпотекодавця проводити поточний і капітальний ремонти. Порядок побудови взаємовідносин сторін на час проведення капітального ремонту предмета іпотеки не знаходить свого відображення як в жодному із законів, які регулюють іпотечні відносини, так і в Цивільному кодексі України. А всім зрозуміло, що капітальний ремонт — це трудомісткий, тривалий і ви-соковитратний захід, який унеможливлює використання всієї чи значної частини предмета іпотеки. І тому відносини сторін у цей період доцільно детально обумовити в іпотечному договорі.
Врахування наслідків, які можуть настати при перерозподілі фінансових потоків у іпотекодавця в період проведення капітального ремонту, повинно зайняти значне місце в тексті іпотечного договору (особливо щодо строків і обсягів проведених робіт). Банку-іпотекодержателю не варто при включенні до тексту іпотечного договору обов'язків іпотекодавця із здійснення поточного і капітального ремонтів безпідставно сподіватися на його можливості з самофінансування для цієї мети. Безперечно, іпотекодавець може передбачити проведення капітального ремонту за рахунок власних коштів. Але такий підхід може бути аргументованим, якщо він підкріплений відповідними розрахунками, а також при невеликому обсязі проведення ремонтних робіт (наприклад, в недавно побудованому приміщенні). Самофінансування можливе і у випадку, якщо іпотекодавець в змозі оплатити вартість ремонту за рахунок мобілізації грошових коштів для виконання конкретних робіт шляхом активізації внутрішніх і зовнішніх ресурсів, якщо це, звичайно, не завдасть шкоди його платоспроможності за основним зобов'язанням.
На жаль, чинне законодавство України не наділяє іпотекодержателя правом вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою основного зобов'язання, якщо іпотекодавець грубо порушує правила ремонту предмета іпотеки. І тому ця позиція повинна бути детально прописана в іпотечному договорі. Цей захід необхідний, але його банк-шотеко-держатель повинен застосовувати досить обережно. Справа в тому, що для банку-кредитора, яким він є за основним зобов'язанням, недоцільно опинятися в ситуації, коли він вимушений звернути стягнення на предмет іпотеки. Бо, ігноруючи мету, для якої видано кредити, банк може отримати велику кількість прострочених кредитів разом із предметами іпотеки, що їх забезпечують. Це є, безумовно, серйозним негативом.
Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором. Норма частини 2 ст. 10 Закону грунтується на вимогах ст. 323 Цивільного кодексу України, відповідно до якої ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження ( псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором чи законом.
Іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору, за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця, перевіряти документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов'язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно, на вимогу іпотекодержателя, забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки. Проведення іпотекодержателем зазначеної перевірки не повинно призупиняти користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення або іншим чином порушувати права іпотекодавця чи іншої особи, в тимчасовому користуванні якої знаходиться предмет іпотеки.