Принципово новими для вітчизняного цивільного законодавства, на мій погляд, є положення ст. ЦК України, що діятимуть завдяки Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", які фактом державної реєстрації визначають момент виникнення права власності на нерухоме майно. Інакше кажучи, сам правочин щодо нерухомості тепер не є достатньою підставою вважати набувача такого майна власником, на відміну від того, як це було за часів дії ЦК УРСР. Отже. сьогодні недосконалість законодавства про реєстрацію та оформлення прав на нерухомість та практики правозастосування в ціп сфері можуть призводити до ще більш тяжких наслідків, ніж до прийняття ЦК України 2003 р. І такі недосконалості, на мою думку, є.
Існують випадки, коли право власності на нерухоме майно не може бути зареєстроване у БТІ, якщо воно попередньо не буде оформлене місцевими органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Цей порядок випливає з Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 р. № 7/5 (далі — "Тимчасове положення"), яке п. 6 встановлює особливості оформлення права власності вказаними органами, наприклад, для новозбудованих або реконструйованих об'єктів нерухомості, спільних будівель, об'єктів членів житлових, гаражних, дачних кооперативів, об'єктів нерухомості, що були набуті юридичною особою шляхом передачі до її статутного фонду, об'єктів, побудованих інвесторами за їх кошти тощо. Далі йдеться, що у результаті оформлення права власності власник одержує свідоцтво про право власності. А згодом у переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких БТІ проводить реєстрацію права власності (додаток до п. 2.1. Тимчасового положення), згадуються свідоцтва про право власності, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями. Таку саму логіку, здається, втілено й у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який ст. 19 у переліку документів, необхідних для реєстрації права власності, називає свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду.
Тимчасове положення визначає перелік документів, необхідних для оформлення права власності місцевими органами для кожного випадку, коли таке оформлення необхідне. Здавалося б цей перелік є вичерпним. Але в цьому питанні місцеві органи м. Києва займалися власною нормотворчістю. Положення про порядок оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна, затверджене розпорядженням Київської міської державної адміністрації (далі — "Положення КМДА") від 31.08.2001 р. № 1820 додає вимог. Наприклад, інвестору, який отримав у власність збудований за власні кошти об'єкт нерухомості згідно з Тимчасовим положенням для оформлення права власності достатньо мати рішення місцевого органу виконавчої влади (самоврядування) та акт приймання-передавання об'єкта інвестору. Відповідно ж до вимог п. 12.5. Положення
КМДА від інвесторів-фізичних осіб рішення місцевого органу влади (самоврядування) не вимагається, проте додатково до акта приймання-передачі об'єкта вимагається, зокрема, акт приймальної комісії про прийняття об'єкта в експлуатацію. Зрозуміло, що у випадку, коли інвестор не є замовником будівництва, а таких випадків переважна більшість, він вказаний документ не від кого не отримає. Відповідно до п. 2.12., 3.4. Положення про порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у м. Києві, затвердженого розпорядженням КМДА від 01.03.1993 р. № 249, акт, який складається в п'яти примірниках, залишається у експлуатаційної організації, замовника, генпідрядника, управління Держархбудконтролю, органу, який затверджує акт відповідно до встановлених правил (КМДА, відомство, орган, що затвердив проектно-кошторисну документацію тощо). Жодним нормативно-правовим актом вказані особи не зобов'язані надавати акт будь-кому, крім правоохоронних органів та суду за відповідних обставин.
Від юридичної особи, яка придбала нерухомість внаслідок її дольової участі у будівництві Положення КМДА в пп. 11.1, 11.2 додатково (у порівнянні з Тимчасовим положенням) вимагає подання довідки Головного управління економіки та розвитку міста КМДА про виконання умов щодо передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток соціальної або інженерно-тракспортної інфраструктури міста (далі — "Довідка"). Відповідно до рішення Київської міської ради "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створення соціальної або інженерно-транспортної інфраструктури" від 27.02.2003 р. № 271/431 право на одержання Довідки від Головного управління економіки та інвестицій КМДА мають інвестори будівництва та забудовники, які сплатили відповідний внесок до бюджету м. Києва відповідно до укладеного з цим управлінням КМДА договору. Тобто надання Довідки залежить від наявності вказаних підстав на її одержання, але для оформлення права власності на нерухомість Довідка чомусь вимагається за будь-яких обставин.
Цікаво, що коли позивач — ТОВ "П" — в ході розгляду Господарським судом м. Києва справи № 3/229 за позовом до Головного управління комунальної власності КМДА про визнання права власності та зобов'язання здійснити оформлення цього права без надання Довідки поставив під сумнів саму можливість застосування Положення КМДА № 1820 з огляду на те, що вичерпний перелік необхідних для оформлення документів встановлений актом вищої юридичної сили (Тимчасовим положенням), який був прийнятий пізніше, ніж Положення КМДА і не дає місцевим органам прав щодо розширення їх вимог до власника, суд з таким висновком не погодився і зосередився на дослідженні обставин, за яких позивач звернувся до відповідача без Довідки. Встановивши, що позивач не є ані забудовником, ані інвестором будівництва, а лише був у договірних відносинах з інвестором будівництва, що ані інвестор, ані забудовник не сплатили до бюджету пайового внеску, не мають права на одержання Довідки і тому не взмозі її надати позивачу, суд позов в частині зобов'язання оформити право власності без Довідки задовольнив, скориставшись статтями 2, 4, 48 Закону України "Про власність" та ст. 386 ЦК України щодо необхідності усунення будь-яких порушень прав власника тощо. Київський апеляційний господарський суд у Постанові від 13.10.2004 р. № 3/229, зосередившись на тому, що у договорі позивача з інвестором будівництва є пункт, відповідно до якого, на думку суду, інвестор мав передати позивачу Довідку, рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог скасував, зробивши висновок, що ненадання позивачем Довідки (відповідачу — P. M.) є наслідком невиконання інвестором будівництва своїх зобов'язань перед позивачем і що в зв'язку з цим висновок суду першої інстанції про порушення відповідачем прав позивача як власника при оформленні права власності не відповідає фактичним обставинам справи.
Отже, виходить, що ніхто прав власника не порушив і, разом з тим, власник ніяк не може оформити своє право власності на нерухомість. Погодьтеся, безглуздо звертатися з позовом про витребування Довідки до інвестора, якщо судом фактично встановлено, що останній такого документа не має і не може мати. На жаль, позицію касаційної інстанції з цього питання з'ясувати не вдалось. Вищий господарський суд України ухвалою від 30.11.2004 р. у справі № 3/229 повернув без розгляду касаційну скаргу ТОВ "П", адже вирішив, що, оскільки позови про визнання недійсними угод оплачуються державним митом залежно від вартості відшукуваного майна або розміру грошових сум, обумовлених угодою, то надане скаржником платіжне доручення про сплату 85 грн. не свідчить про сплату державного мита у встановленому розмірі. Зрозумівши, що йому непрямо відмовляють у правосудді і не поновлять строк на подачу скарги, навіть якщо без будь-яких правових підстав держмито буде сплачено по максимальній ставці, ТОВ "П" припинило позовну роботу у цьому напрямі.
Якщо в даному випадку існує конкуренція норм Тимчасового положення та місцевого акту — Положення КМДА, то чи можна сподіватися, що Головне управління комунальної власності м. Києва КМДА, до повноважень якого віднесено вирішення питання, проігнорує норми Положення КМДА, надавши перевагу нормам Тимчасового положення? Зрозуміло, що для таких сподівань обмаль підстав. Але якщо чиновників стримує субординація, то чи не є позов про визнання права власності в такому випадку способом вирішення конфлікту? Прийняття позитивного рішення судом у такому випадку, як відомо, створює підставу для реєстрації права власності в БТІ. Відповідно до ст. 392 ЦК України власник може пред'явити позов про визнання його права власності, зокрема, якщо це право не визнається іншою особою. Погодьтеся, є підстави для твердження про те, що відповідний орган не визнає право власності на нерухомість, якщо відмовляється оформити це право. Хіба така відмова не є проявом невизнання права власності? Чи закон розглядає "невизнання права власності" як виключно суб'єктивну категорію?
Схоже практика доводить вірність останньої тези, адже, як свідчить приклад, такий позов може бути не розглянутий по суті. Так у справі № 3/229 Господарський суд м. Києва не погодився з висновком позивача про те, що відмова відповідача оформити право власності з причини некомплектності поданих документів свідчить про те, що останнім не визнається право власності позивача. При цьому суд також дійшов висновку, що позивачем надані (суду — P. M.) документи, які свідчать про те, що приміщення належить йому на праві власності. З огляду на це суд дійшов висновку про відсутність предмета спору в частині вимог про визнання права власності і припинив провадження у справі у цій частині.
Сама сутність процедури оформлення права власності та зміст компетенції відповідного органу, на мій погляд, зводиться до встановлення факту права власності, і лише на цій підставі —до його оформлення та видачі відповідного свідоцтва. Так згідно з п. 10 Положення КМДА всі, хто звертається з заявою щодо оформлення звуться "фізичні особи" та "юридичні особи", а згідно з п. 6.1. Тимчасового положення у даному контексті йдеться про "юридичних осіб", "громадян", "інвесторів" тощо, але не про власників. Фактично на відповідний орган покладений обов'язок визначення, чи є той, хто звернувся, власником нерухомості. Саме після такого визначення, за логікою Закону, виникає підстава оформити право власності та видати свідоцтво або відмовити у вчиненні цих дій. Цей висновок щодо духу законодавства про оформлення та реєстрацію прав на нерухомість підтверджує й ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", де говориться, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів, зокрема, виникнення цих прав. Отже, на мою думку, з цих причин відмова оформити право власності завжди свідчить про невизнання цього права, а тому для припинення провадження у справі в даному випадку суд підстав не має.
На жаль, для набувачів нерухомості після набрання чинності ЦК України 2003 р. можливість сперечатися з реєструючими або "оформлюючими" органами щодо визнання права власності виключається, оскільки тепер ніхто не вправі називати себе власником нерухомості до одержання відповідного свідоцтва. Отже, питання необхідності та достатності правовстановлюючих документів, а також питання прозорості та оперативності адміністративних процедур у цій сфері, набувають величезного значення. Або набувачу буде достатньо надати до системи оформлення та реєстрації лише ті документи, що випливають із взаємовідносин з відчужувачем відповідного майна, або залишиться величезна ймовірність того, що набувач ще до звернення до органу реєстрації чи оформлення звертатиметься з позовами до осіб, які володіють певними необхідними йому документами і витрачатиме сили й кошти в тривалих судових процесах. Іншими словами, або набувач зможе швидко та без зайвих витрат стати власником, або основа для зловживань та корупції в розглядуваній сфері тільки зміцніє.