Зміст права земельного сервітуту полягає у тому, що власник (користувач) однієї земельної ділянки має право на обмежене користування суміжною земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ділянки. Право земельного сервітуту характеризується такими ознаками.
По-перше, відносини земельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу (панівну). В рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки панівної "земельної ділянки.
По-друге, обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, які надані власникові панівної земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. Такі права є обмеженими і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. Власник (користувач) панівної земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючої ділянки.
Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. До постійних належать земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних земельних сервітутів належить прокладення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкту через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом строкового земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд на сусідній (обслуговуючій) ділянці. По завершенню будівництва чи ремонту дія цього земельного сервітуту припиняється. Разом з тим, слід відзначити, що дія постійного земельного сервітуту також може бути припинена.
Встановлення земельного сервітуту є обтяженням обслуговуючої земельної ділянки. Об'єктивно встановлення земельного сервітуту призводить до зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом з тим, встановлення земельного сервітуту не повинно призводити до позбавлення власника обслуговуючої ділянки жодного з його правомочностей — володіння, користування чи розпорядження землею. В рамках земельного сервітуту власник (користувач) панівної земельної ділянки отримує право на обмежене користування обслуговуючою ділянкою.
При встановленні земельного сервітуту повинні враховуватися інтереси як власника (користувача) панівної земельної ділянки, так і власника (користувача) обслуговуючої ділянки. Це означає, що при виборі способу користування обслуговуючою ділянкою власником (користувачем) панівної ділянки має бути обраний варіант, при якому власник (користувач) обслуговуючої ділянки матиме якомога більше можливостей для задоволення власних інтересів від використання належної йому ділянки. З практичної точки зору це означає, що власник (користувач) ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку реалізації земельного сервітуту з тим, щоб зменшити обтяження цим сервітутом власної ділянки.
У ст. 99 Земельного кодексу України наведений перелік видів права земельного сервітуту, який не є вичерпним. Це означає, що власники або користувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення й інших земельних сервітутів.
Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який має потребу у використанні суміжної земельної ділянки для усунення недоліків його ділянки, пов'язаних з її місцезнаходженням чи природним станом. Власник (користувач) земельної ділянки, зацікавлений у встановленні земельного сервітуту, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з пропозицією дати дозвіл на обмежене постійне або строкове користування цією ділянкою в рамках конкретного земельного сервітуту.
Земельний кодекс передбачає дві підстави встановлення земельного сервітуту: договір і рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок дійшли згоди про встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається у письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки і власником (користувачем) панівної ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то в такому випадку власник (користувач) панівної земельної ділянки повинен звернутися до суду з заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встановлення земельного сервітуту.
Стаття 100 Земельного кодексу України визначає момент виникнення права земельного сервітуту, тобто момент, коли у власника (користувача) панівної земельної ділянки виникає право використовувати обслуговуючу земельну ділянку в рамках того чи іншого земельного сервітуту. Таким моментом є державна реєстрація договору про встановлення земельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельного сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.