Щоб вірно розставити акценти при іпотеці жилих і нежилих приміщень, необхідно розглянути деякі проблемні питання їх правового режиму.
Аналіз статей 2—4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", статей 177—190 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) дозволяє зробити висновок, що житлові і нежитлові приміщення є самостійною різновидністю нерухомого майна і об'єктів цивільних прав. Разом з тим, на нашу думку, специфіка цієї різновидності не знайшла повного відображення при встановленні особливостей їх правового режиму.
Жилі і нежилі приміщення можуть бути визнані самостійними об'єктами цивільного обороту в якості неподільних речей при умові, що право власності на них вже зареєстровано. Такий висновок випливає з положень ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ст. 182 ЦК.
При визначенні жилих і нежилих приміщень як самостійних об'єктів нерухомості, однією із суттєвих складностей є визначення меж таких об'єктів в просторі, що необхідно для класифікації їх як речей. Аналіз ст. 178 ЦК дає можливість зробити висновок, що основним юридичним принципом, який використовується при визначенні меж об'єкту нерухомості в просторі, є принцип самостійної цивільної оборотоздатності такого об'єкта.
Визначення терміна "приміщення" знаходиться поза сферою регулювання цивільного законодавства. Відсутність у ЦК норм, які детально регламентують правовий режим нежилих приміщень, вже зараз є причиною виникнення судових справ і загрожує виникненням їх значної кількості в майбутньому. На жаль, і в інших нормативних актах ми не знайшли його офіційного визначення. У наказі Мінпраці та соцполітики за № 272 від 21.06.2001 p., яким затверджено Правила будови електроустановок. Електрообладнання спеціальних установок, приміщення визначено як простір, обмежений зі всіх сторін захисними конструкціями: стінами (в тому числі з вікнами і дверима) зі стелею (перекриттям) і підлогою. Простір під горищем і простір, огороджений сітчастими захисними конструкціями, не є приміщенням".
Безумовно, це неповне визначення і характеристика "приміщення".
На наш погляд, приміщення — це одиниця комплексу нерухомості, яка виділена в натурі і призначена для самостійного використання у житлових, нежитлових та інших цілях, і яке знаходиться у власності юридичних і фізичних осіб. Приміщення являє собою об'єкт, який входить до складу будівель і споруд.
Визначення поняття будівель і споруд наведено в Державному класифікаторі будівель та споруд, який затверджено і введено в дію наказом Держстандарту України 17.08.2000 р. за № 507.
Відповідно до вказаного класифікатора, споруди — це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. Будівлі — це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучеогороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.
До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та ін.
Інженерні споруди — це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та ін. Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта. До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та ін.
Приміщення, на відміну від будівель, позбавлено будь-якого матеріального виразу. Таким чином, приміщення — це річ виключно в юридичному змісті цього слова.
За ознакою можливості для проживання приміщення діляться на житлові і нежитлові.
Поняття "житло" в українському законодавстві складне й неоднозначне, воно розрізняється в цивільному і житловому законодавстві. У кримінальному та кримінально-процесуальному законодавстві підхід до цього інституту також має свою специфіку.
Згідно зі ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для проживання.
Під житлом у житловому праві розуміють не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки і дачі, призначені для постійного проживання, а й відокремлені квартири та інші ізольовані приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), гуртожитки, будинки-інтернати, спеціальні будинки для громадян похилого віку й інвалідів та ін., що зареєстровані в державних органах як житлові приміщення. У цивільному праві під житлом розуміють перш за все об'єкт права власності та інших речових прав, що має особливий правовий режим (див. Цивільний кодекс України: Коментар. — X, 2003. — С. 260.). Житло згідно з положеннями ЦК є поєднуючим поняттям, яке включає в себе житловий будинок, квартиру, садибу, котедж, дачу, що розраховані на тривалий строк служби та призначені для проживання. На думку авторів коментаря Цивільного кодексу, з точки зору цивільного права не можуть вважатися житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, збірні-розбірні, пересувні, контейнерні та інші підсобні приміщення, а також приміщення, призначені для тимчасового (готель, лікарня), або недобровільного перебування особи (в'язниця). (Див. там само).
Цікаво коментує поняття "житло" з позицій кримінального судочинства Голова Верховного Суду України В. Маляренко (див. Маляренко В. Т. Про недоторканність житла та іншого володіння особи як засаду кримінального судочинства // Вісник Верховного Суду України. — 2004. - № 9 (49). - С. 2-13.). Така проблема, безумовно є актуальною, але не є предметом цієї роботи, і тому зробимо спробу розставити акценти на інших моментах.
Відповідно до ст. 6 Житлового кодексу, житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Таким чином, будь-яке житлове приміщення придатне для самостійного використання.
На практиці досить часто виникають питання про можливість визнання приміщень в будівлі у якості самостійного об'єкта нерухомості. Вважаємо, що це принципово неможливо зробити. Визнання приміщень в будівлі самостійними в обороті нерухомими речами може стати тією обставиною, яка буде взагалі заперечувати існування споруди в якості об'єкта нерухомості. Споруду в такому випадку слід буде розглядати тільки як об'єкт з технічної, але не юридичної точки зору.
Опосередковано така позиція підтверджується вимогами ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", відповідно до якої в держаній реєстрації прав "може бути відмовлено в разі... коли заявлене право власності або інше речове право вже зареєстровано". На жаль, словосполучення "може бути відмовлено" дає можливість неоднозначного тлумачення положення Закону.
І тому, на наш погляд, в порядку вдосконалення чинного законодавства, необхідно встановити такий режим, який повністю виключав би можливість реєстрації двох і більше суб'єктивних прав власності відносно однієї речі (будівля і приміщення в ньому), а також передбачав би обов'язкову державну реєстрацію права власності відносно кожної нерухомої речі, яка вводиться в цивільний оборот. Разом з тим, цілком допустимо встановлення презумпції, згідно з якою право власності на будівлю означає визнання права власності тієї ж особи на всі приміщення в будівлі. Виходячи із ознаки оборотоздатності, відчуження частини нерухомої речі повинно бути визнано неможливим, так як самостійне юридичне існування нерухомої речі, необхідне для її відчуження, визначається на підставі реєстру. Існуюча реєстрація права власності на будівлю чи земельну ділянку виключає можливість одночасної реєстрації цього ж права на частину земельної ділянки чи будівлі (приміщення в ньому). І це відноситься як до власника, так і до третіх осіб.
Власник будівлі, який бажає розпорядитися окремим приміщенням, повинен спочатку виділити це приміщення (зареєструвати своє право власності на приміщення). Право власності на будівлю в цьому випадку припиняється у зв'язку зі зникненням в юридичному сенсі самої будівлі. Замість права на будівлю виникають (реєструються) декілька прав власності на окремі приміщення, кількість і склад яких визначаються власником з урахуванням технічних правил відносно можливості і придатності їх для самостійного використання.
Визнання приміщення нерухомістю вимагає одночасного врегулювання питання про правовий статус загального майна будівлі. До числа такого майна можна віднести: міжповерхові перекриття, дах, фундамент, інженерне обладнання, а також приміщення загального користування (сходи, коридори тощо), які зв'язують декілька приміщень одне з одним чи із зовнішніми межами будівлі. Приміщення загального користування об'єднуються за ознакою непридатності їх для самостійного використання як жилого чи нежилого приміщення. Безумовно, загальне майно будівлі повинне забезпечувати існування і функціонування всіх без виключення приміщень. Правовий режим загального майна будівлі повинен забезпечувати для всіх без виключення власників приміщень (які є нерухомістю) абсолютну можливість користуватися ними без будь-яких обмежень, перешкод, відповідно до їх призначення, а з іншого боку — це безумовний тягар утримання їх у стані, який забезпечував би можливість їх використання, відповідно до призначення. Таким чином, мова йде про режим спільної часткової власності. Встановлення для власників окремих приміщень режиму спільної часткової власності стосовно загального майна в будівлі має ряд особливостей, а саме:
— по-перше, частка в праві власності на спільне майно в будівлі невід'ємно пов'язана з правом власності на приміщення в будівлі і може бути відчужена чи придбана тільки разом з приміщенням. Така частка не має самостійного обороту, власник позбавлений стосовно такого спільного майна права вимагати виділу його в натурі;
— по-друге, частка в праві спільної власності на спільне майно ніяким чином не зв'язує власника приміщення при розпорядженні належним йому приміщенням, оскільки не створює режиму переважної купівлі іншими співвласниками;
— по-третє, тягар і ризики, пов'язані з утриманням будівлі (спільного майна будівлі), його випадкове пошкодження чи випадкова загибель несуть всі співвласники.
Особливо слід підкреслити, що все спільне майно, включаючи і приміщення загального користування, не повинно розглядатися як самостійні речі, оскільки повністю позбавлено оборотоздатності. А це означає, що неможливо встановити відносно такого майна сервітути, неможлива ситуація, за якої деякі елементи (приміщення) належать на праві спільної власності деяким (не всім) власникам приміщень у будівлі.
Безумовно, рамками цієї публікації неможливо охопити всі проблемні сторони правового режиму жилих і нежилих приміщень з акцентом іпотечного кредитування. І тому зробимо спробу розібратися з цими проблемами, в наступних дослідженнях.