Перехід до ринкових методів управління соціально-економічним розвитком держави зумовив необхідність реалізації принципово нових підходів до політики у галузі земельних відносин. Забезпечення ефективного використання та зростання цінності земельних ресурсів, створення оптимальних умов для суттєвого підвищення соціального, інвестиційного і виробничого потенціалів землі, перетворення її в самостійний фактор економічного зростання — це пріоритети, на яких має будуватися політика держави у галузі земельних відносин протягом найближчого часу.
Одним з інструментів такого забезпечення є Закон України "Про оренду землі" (далі — Закон), який має на меті впровадження механізму спрямування коштів від оренди землі на створення фінансової бази для діяльності органів місцевого самоврядування.
Вітчизняний законодавець визначив право оренди землі, як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
А об'єктами оренди є земельні ділянки приватної, комунальної або державної власності.
Таке визначення викладене у ст. 93 Земельного кодексу України та у ст. 1 Закону.
Відносини, пов'язані з орендою землі також регулюються Цивільним кодексом України, постановою Кабінету Міністрів України від З березня 2004 р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" та іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до ст. 4 Закону орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, які перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної республіки Крим у межах повноважень передбачених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Разом з тим, пунктом 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади.
Отже, щоб визначити орендодавця перш за все необхідно знати, чи здійснено розмежування земель державної та комунальної власності. Якщо таке розмежування проведено, то орендодавцем виступають суб'єкти, зазначені у відповідній нормі Закону України "Про оренду землі", а якщо не проведено — слід керуватися нормами Земельного кодексу України.
Щодо укладення договору оренди землі, то тут є свої нюанси і суперечливості при застосуванні на практиці. Так, відповідно до Закону договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір укладається у письмовій формі і може бути посвідчений нотаріально за бажанням однієї із сторін.
Здавалося б, що тут складного: бажаєш — посвідчуєш, не бажаєш — ніхто не зобов'язує. Але ст. 290 Господарського кодексу України встановлено обов'язкове нотаріальне посвідчення договору оренди землі. Виникає запитання: яким нормативно-правовим актом слід керуватися?
На нашу думку, при вирішенні даного протиріччя слід керуватися Земельним кодексом, як таким, що є спеціальним нормативно-правовим актом у сфері земельних відносин. Відповідно до ч. 1 ст. З Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, а відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 6 ст. 93 Земельного кодексу).
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
.Що ж до норми, викладеної у ч. 2 ст. 290 Господарського кодексу України, то у ч. 1 цієї ж статті зазначено, що відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами.
Отже, відповідно до ст. 14 Закону, договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Разом з тим, незрозуміло чим керувався законодавець, коли однією статтею визначав, що земельні відносини не є предметом регулювання Господарського кодексу України (ст. 4 ГПК), в той же час в іншій статті зобов'язував суб'єктів цивільних правовідносин нотаріально посвідчувати договори оренди.
Але повернемося до ще однієї ' важливої складової договору оренди. Як і будь-який інший договір, договір оренди земельної ділянки, крім інших обов'язкових вимог щодо нього, матиме юридичну силу, у разі додержання усіх істотних умов визначених Законом. Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Слід також зазначити, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки (у разі, якщо не встановлено межі земельної ділянки в натурі або у разі зміни цільового призначення земельної ділянки) (ст. 15 Закону).
Як зазначалося, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. У акті доцільно обґрунтовано вказати меліоративний стан та якісні характеристики ґрунтового покриву. Це дасть змогу після закінчення строку договору оренди вимагати (або уникнути необґрунтованих вимог) відшкодування втрат родючості землі чи компенсації вкладень у поліпшення землі, якщо родючість землі підвищилась завдяки господарській діяльності орендаря. Крім того, сторони у договорі оренди землі мають вказати недоліки земельної ділянки, які перешкоджають її використанню з метою уникнення в подальшому судових спорів між орендодавцем і орендарем та відповідальності за невиконання зобов'язань за договором оренди землі.
Необхідно мати на увазі, що у разі передачі за договором оренди земельної ділянки разом із будівлею (будівлями) або іншою капітальною спорудою (спорудами) чи їх частинами, слід чітко описати стан цих споруд, так само, як і умови надання їх в оренду (відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), що можуть не збігатися з умовами передачі в оренду земельної ділянки.
Законодавством не передбачено типової форми складання акта приймання-передачі об'єкта оренди, тому він складається у довільній формі за домовленістю сторін, де зазначається характеристика стану об'єкта оренди. Доречно було б законодавчо передбачити створення відповідної комісії з приймання-передачі об'єкта оренди. Для більш кваліфікованого визначення стану об'єкта оренди (земельної ділянки) до складу такої комісії слід залучити відповідних фахівців (ґрунтознавців, землевпорядників, екологів, будівельників, меліораторів тощо).
Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який було укладено.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 33 Закону).
При зіткненні з подібними випадками виникають різні варіанти врегулювання даної ситуації. На думку одних юристів, договір оренди поновлюється за вказаних обставин автоматично, серед інших панує думка, що слід укладати новий договір або додаткову угоду до основного договору оренди землі.
Цілком згодні з позицією Держкомзему України, викладеної у журналі "Землевпорядний вісник" (№ 2, 2005 p.), де найраціональнішим кроком пропонується наступне вирішення даного питання.
Поновлення договору оренди — це продовження строку дії договору. Оскільки однією із істотних умов договору є строк дії договору оренди, то продовження строку дії договору і є внесення змін до договору оренди.
Враховуючи вищезазначене слід керуватися нормою, викладеною у ст. 654 Цивільного кодексу України про те, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається.
Тобто, поновлення договору оренди здійснюється шляхом укладання додаткової угоди між сторонами та її державної реєстрації.
Але слід зазначити, що у випадку якщо договір оренди був укладений із додержанням усіх вимог, передбачених законодавством, та у договорі передбачалося поновлення цього договору, то рішення міської ради щодо поновлення договору оренди не потрібно. У такому разі орендарю слід звернутися за місцем державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та продовжити термін дії договору.
Разом з тим, у випадку, коли раніше укладений договір оренди землі, строк дії якого закінчився, не відповідає вимогам чинного земельного законодавства України, такий договір підлягає переукладанню з метою приведення у відповідність до чинного законодавства. Цьому має передувати відповідне рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації.
Оренда земельної частки (паю) і оренда земельної ділянки — це різні цивільно-правові відносини. У випадку оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай), не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом.
Орендні відносини повинні оформлюватись договором як у разі оренди земельної частки (паю), так і у разі оренди земельної ділянки.
Відносини, пов'язані з орендою земельної частки (паю), регулюються відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України, по земельних ресурсах від 17 січня 2000 p. № 5 "Про затвердження форми типового договору оренди земельної частки (паю)".
Договір оренди земельної ділянки укладається відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.
Якщо громадянин спочатку уклав договір оренди земельної частки (паю), а потім одержав державний акт на право власності на земельну ділянку, то при цьому змінюється предмет зобов'язання. У такому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону України "Про оренду землі". Сторони мають вирішити питання щодо переукладання або розірвання договору.
Сторони не мають права відмовитись від виконання умов цього договору в односторонньому порядку. У разі відсутності взаємної згоди сторін на зміну умов договору або його дострокове розірвання на вимогу однієї із сторін, спори розглядаються судом у встановленому законодавством порядку.
Вирішивши розірвати договір оренди земельної частки (паю), слід враховувати загальні вимоги ст. 651 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Слід зазначити, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Наприклад, буде істотним порушення умов договору оренди землі, якщо внаслідок завданої однією стороною шкоди друга сторона значною мірою втрачає те, на що розраховувала при укладенні договору.
Підсумовуючи викладене, доцільно звернути увагу на неоднозначність розуміння законодавцями регулювання земельних відносин, що ми і побачили при більш детальному розгляді.