ПРАВЛІННЯ ДЕРЖАВНОЇ ІПОТЕЧНОЇ УСТАНОВИ
ПРИЙНЯТО
Рішення правління Державної
іпотечної установи
12.09.2005
протокол N 15
ЗАТВЕРДЖЕНО
Наглядовою радою Державної
іпотечної установи
16.09.2005
ВИМОГИ
до іпотечних кредитів
1. Загальні положення
Державна іпотечна установа (далі - Установа) з метою
забезпечення виконання статутних завдань встановлює "Вимоги до
іпотечних кредитів" (далі - Вимоги).
Вимоги встановлюють уніфіковані та прозорі вимоги до
іпотечних угод, Позичальників, предмета іпотеки та його оцінки,
впроваджуючи надійні та прозорі процедури надання, рефінансування
та обслуговування іпотечних кредитів.
Дотримання первинним кредитором умов, встановлених цими
Вимогами, є підставою для розгляду та прийняття рішення щодо
здійснення Установою операцій рефінансування первинного кредитора.
2. Структура Вимог до іпотечних кредитів
Вимоги включають наступні компоненти:
- Умови кредитування.
- Вимоги до предмета іпотеки.
- Вимоги до позичальника та оцінки його платоспроможності.
- Вимоги до страхового забезпечення.
- Вимоги до оцінки предмета іпотеки.
3. Умови кредитування
3.1. Цільове використання кредиту
Іпотечний кредит надається Позичальнику для:
- придбання у власність окремого житлового будинку або
окремої квартири:
- з метою постійного проживання;
- для здачі в оренду (з можливим включенням до кредитного
договору вимогу про сплату орендних платежів на рахунок, відкритий
у первинного кредитора-банку);
- поліпшення якості окремого житлового будинку або окремої
квартири.
3.2. Валюта кредиту
Надання іпотечних кредитів здійснюється виключно у грошовій
одиниці України - гривні.
Погашення кредиту та відсотків за його користування
здійснюється виключно у грошовій одиниці України - гривні.
3.3. Максимальний та мінімальний розмір суми кредиту
Максимальний розмір суми кредиту на одного позичальника в
залежності від місця розташування житла встановлюється:
450000 грн. - м. Київ
350000 грн. - міста понад 1 млн. населення
250000 грн. - інші міста обласного значення
150000 грн. - міста районного значення
100000 грн. - інші міста та селища.
Мінімальний розмір суми кредиту на одного позичальника -
15000 грн.
3.4. Строки кредитування
Установа встановлює наступні строки кредитування:
Мінімальний строк - 5 (п'ять) років.
Максимальний строк - 30 (тридцять) років.
3.5. Строки погашення кредиту, відсоткова ставка
Погашення кредиту та відсотків за його користування може
здійснюватися щомісячно або щоквартально методом ануїтетних
платежів згідно з порядком, затвердженим правлінням Установи.
Тип відсоткової ставки за іпотечними кредитами - фіксована
або плаваюча згідно з порядком, затвердженим правлінням Установи.
3.6. Відношення суми кредиту до оціночної вартості нерухомого
майна
Співвідношення між сумою іпотечного кредиту та вартістю
іпотеки (коефіцієнт LTV) повинне складати не більше 70% від меншої
величини однієї з двох сум: договірної або вартості, встановленої
на підставі незалежної оцінки нерухомого майна. При цьому
коефіцієнт LTV може бути збільшений до 90% за умови наявності
додаткового забезпечення (порука, гарантія, страхування, майнові
права на депозит).
3.7. Державна реєстрація
Іпотека повинна бути зареєстрована в державних реєстрах
правочинів, іпотек та заборон відчуження нерухомого майна.
3.8. Страхування
Обов'язкове страхування предмета іпотеки, а також життя і
працездатності Позичальника у відповідності до "Вимог до
страхового забезпечення".
3.9. Для запобігання достроковому погашенню іпотечного
кредиту Установа встановлює мораторій, але не менше 1 (одного)
року, та/або запроваджує фінансові санкції до Позичальника у разі
дострокового погашення зобов'язань за договором про іпотечний
кредит.
3.10. Правління Установи періодично встановлює та доводить
первинним кредиторам наступні показники рефінансування:
- розмір ліміту на здійснення операцій по наданню іпотечних
кредитів у відповідності до цих Вимог;
- максимальний розмір ставки кредитування за договорами про
іпотечний кредит;
- максимальний розмір винагороди первинного кредитора при
здійсненні обслуговування іпотечних кредитів.
4. Вимоги до предмета іпотеки
4.1. Предметом іпотеки можуть бути одне або декілька житлових
приміщень.
4.2. У разі передачі в іпотеку квартири, яка знаходиться в
багатоповерховому будинку, такий будинок повинен відповідати
наступним умовам і вимогам:
- не знаходитись в аварійному стані;
- не бути на обліку по постановці на капітальний ремонт.
4.3. Вимоги до житлового приміщення:
- житлове приміщення має бути виділено в натурі (комунальні
квартири в заставу не приймаються);
- передане в іпотеку житлове приміщення повинно бути вільним
від будь-яких обтяжень прав на нього, у т. ч. прав третіх осіб (за
винятком прав членів родини іпотекодавця), в т. ч.:
- на житлове приміщення не поширюються інші договірні
зобов'язання позичальника. Це правило не застосовується на
відповідну земельну ділянку у разі передачі в іпотеку окремого
житлового будинку (сервітут тощо);
- на момент укладення іпотечного договору для власника не
встановлено обмежень щодо відчуження предмета іпотеки (у тому
числі - відсутність заборони на відчуження);
- житлове приміщення не знаходиться в процедурі звернення
стягнення і воно не підлягає примусовому продажу;
- житлове приміщення не знаходиться в податковій заставі;
- житлове приміщення належить позичальнику або майновому
поручителю на праві власності. Право власності на предмет іпотеки
повинно бути підтверджено документами (наприклад, договором
купівлі-продажу житлового приміщення, договором міни, договором
дарування тощо), оформленими відповідно до вимог діючого
законодавства України. У випадку придбання житлового приміщення,
безпосередньо пов'язаного із земельною ділянкою (окремий житловий
будинок), додатково вимагається наявність належним чином
оформлених документів, які підтверджують право власності або право
довгострокового користування земельною ділянкою (оренда), на якій
розташовано предмет іпотеки;
- якщо предметом застави є окремий житловий будинок, то:
- іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві
власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована
відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї
будівлі (споруди) за цільовим призначенням;
- якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була
передана іпотекодавцю в оренду (користування), іпотекодавець має
забезпечити належне та своєчасне оформлення (переоформлення)
документів щодо оренди (користування) цією земельною ділянкою;
- у випадку, коли нерухоме майно знаходиться у спільній
власності, необхідна нотаріально посвідчена згода інших власників
нерухомого майна, крім позичальника;
- житлове приміщення передається в іпотеку разом з усіма його
приналежностями;
- вартість предмета іпотеки повинна визначатись на підставі
здійснення незалежної оцінки відповідно до п. 7 цих Вимог.
Оцінювач повинен за результатами оцінки надати докладний опис
об'єкта оцінки та визначити його вартість.
5. Вимоги до Позичальника та оцінки
його платоспроможності
5.1. Стандартні вимоги до особи Позичальника
5.1.1. Особи, які мають право на отримання іпотечного кредиту
Позичальник повинен бути громадянином України, бути
правоздатним та дієздатним у відповідності до чинного
законодавства України.
5.1.2. Вікові обмеження
При наданні іпотечного кредиту та визначенні строку
користування ним враховується вік позичальника. Позичальником може
бути особа, яка досягла 18 років на момент видачі іпотечного
кредиту.
Іпотечний кредит має бути погашений Позичальником до
досягнення пенсійного віку, а саме:
для чоловіків - 60 років;
для жінок - 55 років.
Якщо вік Позичальника до закінчення строку житлового
іпотечного кредиту перевищує вищезазначені терміни, такий кредит
може вважатися стандартним за умови наявності Поручителя за цим
кредитом, який несе солідарну відповідальність разом з
Позичальником за виконання останнім умов договору про іпотечний
кредит. Вікові обмеження, викладені в цьому пункті, застосовуються
і до Поручителя.
Максимальний строк кредиту розраховується як різниця між
пенсійним та поточним віком Позичальника або Поручителя та
встановлюється з урахуванням вимог п. 3.4.
5.2. Вимоги до доходів та оцінки платоспроможності
позичальника
5.2.1. Принципи оцінки
Оцінка платоспроможності Позичальника здійснюється первинним
кредитором на підставі власних методик оцінки платоспроможності
позичальників - фізичних осіб або методики оцінки
платоспроможності Позичальників, затвердженої правлінням Установи.
5.2.2. Вимоги до доходу Позичальника
Позичальник повинен мати стабільний і постійний дохід, що дає
можливість здійснювати платежі з погашення та обслуговування
кредиту. Основні та додаткові доходи (при наявності) Позичальника
мають бути підтверджені документально з урахуванням типу отриманих
доходів та особливостей їх декларування. Перелік доходів, які
приймаються первинним кредитором при оцінці платоспроможності
позичальників, визначається первинним кредитором або Установою.
5.2.3. Максимальна сума іпотечного кредиту
Максимальна сума іпотечного кредиту, яка може бути надана
Позичальнику, визначається за результатами оцінки його
платоспроможності та оцінки предмета іпотеки з урахуванням вимог
п. 3.3.
5.2.4. Сплата первинного внеску
Позичальник має володіти достатньою сумою коштів для
забезпечення сплати первинного внеску з урахуванням встановленого
відношення суми кредиту до вартості нерухомого майна (коефіцієнт
LTV).
5.2.5. Сплата інших обов'язкових платежів
Сплата інших обов'язкових платежів, які пов'язані з
отриманням іпотечного кредиту (платежі за договорами страхування,
платежі з проведення оцінки предмета іпотеки, інші платежі),
здійснюється Позичальником за рахунок власних коштів.
5.2.6. Коефіцієнти оцінки платоспроможності
Для забезпечення первинними кредиторами проведення оцінки
платоспроможності Позичальника Установа встановлює наступні
додаткові критерії:
- Максимальне значення відношення періодичних витрат
Позичальника на обслуговування боргу за іпотечним кредитом до
чистого сукупного доходу Позичальника за аналогічний період
(коефіцієнт PTI) повинно становити не більше 40%.
- Максимальне значення відношення загальної суми усіх
періодичних зобов'язань Позичальника до чистого сукупного доходу
Позичальника за аналогічний період (коефіцієнт OTI) повинно
становити не більше 50%.
Розрахунок коефіцієнтів здійснюється за правилами, які
затверджені у встановленому порядку первинними кредиторами. До
розрахунків цих коефіцієнтів можуть бути включені доходи та
витрати членів сім'ї Позичальника за умови, якщо вони виступають
поручителями за договором про іпотечний кредит.
5.2.7. Додаткові критерії оцінки платоспроможності
Додатковими критеріями, які застосовуються при оцінці
платоспроможності позичальника, можуть бути:
- наявність у власності Позичальника іншого нерухомого та
рухомого майна;
- наявність у власності Позичальника грошових коштів, цінних
паперів та інших високоліквідних активів;
- стабільність зайнятості Позичальника;
- позитивна кредитна історія;
- інші суттєві фактори, які можуть свідчити та впливати на
виконання Позичальником прийнятих на себе зобов'язань.
5.3. Вимоги до джерел інформації про Позичальника
5.3.1. Вимоги до переліку документів
Первинний кредитор відповідно до прийнятих процедур та
методик встановлює перелік обов'язкових документів, який включає:
- копію паспорта громадянина України;
- копію довідки про присвоєння ідентифікаційного номера
платника податків;
- довідку з місця роботи про заробітну плату або інший
офіційний документ, що підтверджує доходи Позичальника;
- копії правоустановчих документів на предмет іпотеки, а
також інші документи на вимогу первинного кредитора, які надаються
Позичальником та Поручителем для вивчення та прийняття рішення
щодо надання або відмови у наданні іпотечного кредиту.
5.3.2. Вимоги до документів, які підтверджують доходи
Позичальника
Оцінка платоспроможності Позичальника здійснюється первинним
кредитором на підставі документів, які отримані у встановленому
порядку від Позичальника та Поручителя.
5.4. Погодження.
В іпотечних договорах Позичальник погоджується з тим, що:
- первинний іпотечний кредитор має право передати всю
інформацію щодо кредитної справи Позичальника Установі, а також
здійснити відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом на
користь Установи;
- після відступлення первинним кредитором прав вимоги за
іпотечним кредитом на користь Установи, з урахуванням та в рамках
домовленостей між первинним кредитором та Установою щодо
обслуговування іпотечних кредитів, а також відповідно до вимог
договору про іпотечний кредит він (Позичальник) забезпечує надання
первинному кредитору інформації, яка необхідна та використовується
для оцінки його поточного фінансового стану, а також інформацію та
документи, необхідні для перевірки стану предмета іпотеки.
6. Вимоги до страхового забезпечення
6.1. Види страхування
Позичальник має здійснити такі види страхування:
- страхування предмета іпотеки від ризику знищення чи
пошкодження;
- страхування життя та втрати працездатності (інвалідність 1
та 2 груп).
Особливості страхування встановлюється правлінням Установи.
6.2. Умови страхування
Базовий сумарний страховий тариф (розмір страхової премії) за
договорами страхування по відношенню до одного Позичальника має не
перевищувати розміру тарифу, встановленого правлінням Установи з
деталізацією по видах страхування та який письмово доводиться до
страхових компаній, з якими укладені угоди про співробітництво.
Договори страхування мають укладатись на строк не менший строку
дії договору про іпотечний кредит.
Страхування від пошкодження та знищення предмета іпотеки
здійснюється у розмірі оціночної вартості предмета іпотеки.
Страхування життя та втрати працездатності Позичальником
здійснюється у розмірі зобов'язань за іпотечним кредитом.
При укладанні договорів страхування вони мають містити вимогу
щодо здійснення страхових виплат при настанні страхового випадку
на користь Вигодонабувача.
7. Вимоги до оцінки предмета іпотеки
Суб'єкт оціночної діяльності за результатами оцінки надає
звіт про результати оцінки, який повинен відповідати чинному
законодавству про оціночну діяльність і обов'язково включати
наступні пункти:
1) Аналіз земельної ділянки.
2) Аналіз стану житлового приміщення.
3) Аналіз прилягаючої території.
4) Ціна продажу порівнянного житла.
Суб'єкт оціночної діяльності визначає поточну ринкову
вартість нерухомості на дату проведення оцінки, ґрунтуючись на
аналізі всієї отриманої інформації з урахуванням діючих вимог.
В.о. голови правління С.А.Святко