Згідно зі ст. 4 Закону України «Про оренду землі» (далі — Закон) від 6 жовтня 1998 року № 161 (зі змінами та доповненнями) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Вітчизняний законодавець визначив право оренди землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для і проведення підприємницької та інших видів діяльності.
А об'єктами оренди є земельні ділянки приватної, комунальної або державної власності.
Таке визначення викладене у ст. 93 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) та у ст. 1 Закону.
Відносини, пов'язані з орендою землі, також регулюються Цивільним кодексом України, постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» та іншими нормативно-правовими актами.
Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, які перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, передбачених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Разом з тим, п. 12 р. X «Перехідні положення» ЗКУ встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади.
Отже, щоб визначити орендодавця, перш за все необхідно знати, чи здійснено розмежування земель державної та комунальної власності. Якщо таке розмежування проведено, то орендодавцями виступають суб'єкти, зазначені у відповідній нормі Закону, а якщо не проведено — слід керуватися нормами ЗКУ.
Відповідно до ч. 1 ст. З ЗКУ земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, а відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 6 ст. 93 Земельного кодексу).
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗКУ, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, відповідно до ст. 14 Закону, договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Слід також зазначити, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: плани або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-пере-дачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки (у разі, якщо не встановлено межі земельної ділянки в натурі або у разі зміни цільового призначення земельної ділянки) (ст. 15 Закону).
Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Необхідно мати на увазі, що у разі передачі за договором оренди земельної ділянки разом із будівлею(будівлями) або іншою капітальною спорудою (спорудами) чи їх частинами, слід чітко описати стан цих споруд, так само, як і умови надання їх в оренду (відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), що можуть не збігатися з умовами передачі в оренду земельної ділянки.
Законодавством не передбачено типової форми складання акта приймання-передачі об'єкта оренди, тому він складається у довільній формі за домовленістю сторін, де зазначається характеристика стану об'єкта оренди.
Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який він був укладений.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 33 Закону).
Оренда земельної частки (паю) і оренда земельної ділянки — це різні цивільно-правові відносини. У випадку оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай), не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом.
Орендні відносини повинні оформлюватись договором як у разі оренди земельної частки (паю), так і у разі оренди земельної ділянки.
Відносини, пов'язані з орендою земельної частки (паю), регулюються відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. № 5 «Про затвердження форми типового договору оренди земельної частки (паю)».
Договір оренди земельної ділянки укладається відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.
Якщо громадянин спочатку укладає договір оренди земельної частки (паю), а потім одержує державний акт на право власності на земельну ділянку, то при цьому змінюється предмет зобов'язання. У такому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону. Сторони мають вирішити питання щодо переукладання або розірвання договору.
Сторони не мають права відмовитись від виконання умов цього договору в односторонньому порядку. У разі відсутності взаємної згоди сторін на зміну умов договору або його дострокове розірвання на вимогу однієї зі сторін, спори розглядаються судом у встановленому законодавством порядку.
Вирішивши розірвати договір оренди земельної частки (паю), слід врахувати загальні вимоги ст. 651 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Слід зазначити, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.