З розвитком ринку земельних ділянок їх покупці з кожним роком стають вибагливішими. Відповідно, ускладнюється діяльність брокерів, які виступають посередниками між продавцями та покупцями земельних ділянок. Так, крім традиційних запитань про ціну, місце розташування та площу ділянки їх все частіше запитують і про майбутніх сусідів. Більше того, сам характер цікавості покупців земельних ділянок щодо сусідів також змінюється і вже не обмежується з'ясуванням соціального та майнового стану майбутніх сусідів. Останнім часом покупці все більше цікавляться наявністю у їх поведінці певних відхилень від норми (алкогольна чи наркотична залежність, схильність до порушення закону тощо). Сусідів, як кажуть, не обирають. І, мабуть, єдиний виняток з цього жорсткого правила має місце при придбанні земельної ділянки за умов, коли є можливість її вибору. Тому така цікавість з боку майбутніх власників земельних ділянок є цілком виправданою. Адже ставши власником земельної ділянки, покупець ризикує стати і учасником таких конфліктних відносин зі своїми сусідами, на фоні яких історія Кайдашевої сім'ї, що талановито зображена класиком української літератури Іваном Нечуй-Левицьким, видаватиметься різдвяною казкою.
Слід відзначити, що формування нормальних відносин між власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок не є сферою відповідальності лише самих власників чи користувачів таких ділянок. Аналіз чинного земельного законодавства дає підстави для висновку, що сусідські взаємовідносини є об'єктом правового регулювання і з боку земельного права України. Так, Земельний кодекс, який набрав чинності 1 січня 2002 p., містить низку правових норм, покликаних врегулювати певну частину земельних відносин, які виникають між власниками та користувачами суміжних (сусідніх) земельних ділянок. До таких норм відносяться норми, які зосереджені у главі 17 Земельного кодексу України, що має назву "Добросусідство”.
Кожна особа, яка є власником чи користувачем земельної ділянки, зобов'язана виконувати низку обов'язків, що визначені законом. Так, згідно, зі ст. 91 та ст. 96, Земельного кодексу України власники та користувачі земельних ділянок зобов'язані дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон. Таким чином, одним із обов'язків власника та користувача земельної ділянки є обов'язок дотримання правил добросусідства. Іншими словами, земельне законодавство України вимагає від кожного власника чи користувача земельної ділянки бути добрим сусідом. Для цього він має відповідати певним правовим критеріям.
У чому ж полягають ці критерії? їх зміст викладений у статтях 103—109 Земельного кодексу України. Принципові засади добросусідських відносин знайшли відображення перш за все у ст. 103 Кодексу. Згідно з цією статтею власники та користувачі земельних ділянок, дотримуючись правил добросусідства, зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо). Як відомо, земельне законодавство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах встановленого відповідним органом влади цільового призначення цих ділянок. Однак обраний власником чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинного законодавства спосіб використання землі може по-різному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазнають негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від її здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Однак визначення цільового призначення земельних ділянок дозволяє їх власникам та користувачам здійснювати ту чи іншу правомірну діяльність на земельній ділянці різними способами, засобами або на різних частинах земельної ділянки. Тобто у більшості випадків використання землі за тим чи іншим цільовим призначенням її власники та користувачі мають можливість вибору способу діяльності, яку вони здійснюють на земельній ділянці відповідно до її цільового призначення. Проте різні способи використання земельних ділянок можуть по-різному впливати на сусідні земельні ділянки, людей, які їх використовують, а також на тварин та рослинний покрив ділянок. Мова йде про вчинення певного фізичного впливу на них. Одні з таких способів використання земельних ділянок можуть завдавати мінімальний вплив, який не сприймається негативно на сусідніх ділянках, інші ж — можуть завдавати істотного негативного впливу на здоров'я людей, тварин та природні ресурси сусідніх земельних ділянок.
Основна вимога добросусідських відносин якраз і полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані обирати такі, з можливих, способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей. При цьому Земельний кодекс не містить переліку чи опису можливих негативних впливів на сусідні земельні ділянки, наводячи лише приклади найбільш характерних впливів. Ними можуть бути:
а) затінення, коли в результаті будівництва власником чи користувачем на своїй земельній ділянці будівлі чи споруди, яка через її висоту чи розташування поблизу межі суміжної земельної ділянки заважає доступу сонячного світла на цю земельну ділянку, позбавляючи відповідного комфорту людей, які постійно перебувають на цій ділянці, або ж попадання сонячного випромінювання на рослинний світ ділянки, пригнічуючи його ріст;
б) задимлення, що спричиняється постійним або періодичним спалюванням на земельній ділянці сміття, листя тощо, в результаті чого забруднюється повітря на сусідній ділянці;
в) неприємні запахи, що виникають в результаті утримання худоби або здійснення іншої діяльності і поширюються на сусідні земельні ділянки;
г) шумове забруднення, яке виникає при використанні власниками чи користувачами земельних ділянок певних технічних засобів (верстати, пилорами тощо), у тому числі й звуковід-творюючих пристроїв (радіо, магнітофони тощо).
У ряді випадків здійснювані власниками та користувачами на належних їм земельних ділянках певні види діяльності, які не суперечать цільовому призначенню цих ділянок, можуть спричиняти на сусідні ділянки значно більший фізичний вплив. Цей вплив може бути настільки значним, що в результаті на одній чи кількох сусідніх земельних ділянках виникнуть умови, які унеможливлять використання цих ділянок за їх цільовим призначенням взагалі. Наприклад, коли власник земельної ділянки спорудив на ній копанку (штучний водний об'єкт), у результаті чого на сусідніх земельних ділянках істотно підвищився рівень ґрунтових вод, і ці ділянки стали непридатними для використання за їх цільовим призначенням: на земельних ділянках сільськогосподарського призначення гинуть (вимокають) посіви, на присадибних ділянках у підвалах будівель і споруд з'явилися ґрунтові води тощо. Такий вплив діяльності, здійснюваної на одній земельній ділянці, на сусідні ділянки Земельний кодекс кваліфікує як неприпустимий. Це означає, що така діяльність має бути припинена, в наведеному випадку — шляхом спуску води і засипання штучно створеного водного об'єкта. Завдання неприпустимого впливу на сусідні земельні ділянки категорично забороняється. Тобто кожен власник чи користувач земельної ділянки не має права використовувати її способами, в результаті застосування яких на сусідніх земельних ділянках виникне ситуація, за якої їх власники чи користувачі будуть позбавлені можливості використовувати належні їм земельні ділянки за цільовим призначенням.
Важливою вимогою добросусідських відносин є вимога збереження, а в разі необхідності і відновлення спільних меж, тобто меж між двома земельними ділянками. Власники та користувачі суміжних земельних ділянок зобов'язані таким чином використовувати належні їм ділянки, щоб, по-перше, без дозволу не проникати на сусідні земельні ділянки, тобто протиправно не переходити за межу між власною та сусідньою ділянками та, по-друге, підтримувати позначення такої межі в натурі (на місцевості) в належному стані.
За загальним правилом, встановленим ст. 106 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними. При цьому витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Разом з тим, Законом України від 22 травня 2003 р. "Про землеустрій" правовий режим меж дещо уточнений. Так, згідно зі ст. 55 цього Закону межі земельної ділянки в натурі (на місцевості), дійсно, підлягають закріпленню межовими знаками встановленого зразка. Разом з тим, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, шляхами, шляховими спорудами, парканами, огорожами, фасадами будівель та іншими лінійними спорудами і рубежами тощо), то межові знаки між розмежованими таким чином земельними ділянками можуть не встановлюватися. Однак власники та користувачі суміжних земельних ділянок зобов'язані дотримуватися меж земельних ділянок, які закріплені як межовими знаками встановленого зразка, так і природними та штучними лінійними спорудами і рубежами. Зокрема, вони не мають права самостійно чи за домовленістю між собою переміщати межі, знищувати межові знаки або споруди чи об'єкти, які виконують роль межових знаків.
Виникнення правовідносин добросусідства означає, що кожен власник чи користувач земельної ділянки має право вимагати від власника чи користувача сусідньої, в тому числі суміжної, земельної ділянки:
1) обрання таких способів використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо). Разом з тим, дане право може бути реалізоване за умови, якщо розмір сусідньої (суміжної) земельної ділянки або характер її забудови є такими, що дають можливість перемістити джерело негативного впливу на сусідні ділянки в інше місце або ж істотно знизити інтенсивність такого впливу на сусідів;
2) припинення використання належних їм земельних ділянок такими способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням. Якщо інтенсивність негативного впливу від такого джерела є настільки високою, що завдає здоров'ю чи самопочуттю сусідів такої шкоди, яка ставить під загрозу їх життя, фізичний чи психічний стан. Разом з тим, крім здоров'я та самопочуття людини, такий вплив може завдавати непоправної шкоди тваринам, які утримуються на сусідніх ділянках, якості повітря, стану самих земельних ділянок, розташованих на них інших природних ресурсів тощо. Саме такий негативний вплив кваліфікується як неприпустимий і підлягає обов'язковому припиненню;
3) дотримання правового режиму меж суміжних земельних ділянок.
Виникнення правовідносин добросусідства означає, що у відповідних власників та користувачів земельних ділянок (сусідів) виникає обов'язок вчиняти певні дії чи утримуватися від вчинення певних дій взагалі. Так, при завданні власником чи користувачем земельної ділянки, такого впливу на сусідні ділянки, як затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо, вони зобов'язані або змінити місце розташування джерела такого впливу і знизити відповідним чином його інтенсивність, або час здійснення такого впливу (наприклад, спалювання сміття можна здійснювати в нічний час, коли це завдаватиме найменше незручностей). Якщо ж інтенсивність негативного впливу на сусідні земельні ділянки є такою, що завдає неприпустимого впливу, то власники та користувачі зобов'язані повністю припинити на своїх земельних ділянках ту діяльність, в результаті здійснення якої завдається неприпустимий вплив. Таким чином, за загальним правилом, реалізація вимог правил добросусідства призводить до обмеження прав власників та користувачів сусідніх земельних ділянок. Однак таке обмеження не має місця при виконанні власниками та користувачами земельних ділянок тих правил добросусідства, які полягають у дотриманні правового режиму меж між земельними ділянками.
З отриманням земельних ділянок їх власники та користувачі у переважній кількості випадків свідомо дотримуються правил добросусідства у відносинах із власниками сусідніх земельних ділянок, добровільно реалізуючи відповідні вимоги Земельного кодексу України. Зокрема, вони самостійно обирають такі способи використання своїх земельних ділянок, при яких сусідам завдається найменше незручностей, не вчиняють дій, які завдають неприпустимого впливу на сусідні земельні ділянки, та дотримуються правового режиму спільних меж.
Разом з тим, якщо власники та користувачі земельних ділянок добровільно не виконують вимоги правил добросусідства, власники та користувачі сусідніх земельних ділянок мають право звернутися до відповідних органів влади з тим, щоб примусити сусідів виконувати зазначені вимоги. Земельним кодексом України встановлено, що спори щодо дотримання правил добросусідства вважаються земельними спорами і підлягають вирішенню у порядку, встановленому главою 25 Кодексу (Вирішення земельних спорів). Разом з тим, Кодекс диференціює порядок вирішення спорів щодо дотримання правил добросусідства залежно від місця розташування земельних ділянок та характеру спору. Так, відповідно до ст. 158 Кодексу, якщо земельні ділянки знаходяться у межах населеного пункту, то спори щодо дотримання правил добросусідства підлягають вирішенню органами місцевого самоврядування — радами сіл, селищ та міст. Якщо земельні ділянки розташовані за межами населених пунктів, то частина земельних спорів, що випливають з правил добросусідства, — спори щодо меж земельних ділянок, підлягають вирішенню органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів (органами Держкомзему України). Решта таких спорів підлягають вирішенню у судовому порядку. Разом з тим, у разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів такий спір вирішується судом.
Отже, добросусідство з точки зору земельного права є не тільки моральною, а й правовою категорією. Вищевикладені вимоги щодо дотримання правил добросусідства покликані забезпечити встановлення між власниками та користувачами сусідніх, у тому числі й суміжних, земельних ділянок таких відносин, при яких вони отримують можливість найбільш повного, безпечного та комфортного використання належних їм земельних ділянок відповідно до цільового призначення цих ділянок для задоволення власних потреб.