Наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 7 лютого 2002 року затверджено Положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (далі — Положення), яке визначає порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні і спрямоване на забезпечення визнання та захисту прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, активізації інвестиційної діяльності.
Положення діє на всій території України і є обов'язковим для виконання громадянами, міністерствами, іншими центральними і місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами й організаціями незалежно від форм власності.
Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.
Здійснення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно в межах одного населеного пункту кількома БИ не допускається.
Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно (далі — реєстрація прав) — це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ.
Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном.
Реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.
Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов'язані фундаментом із землею.
Реєстр прав власності на нерухоме майно (далі — Реєстр прав) є інформаційною системою, яка містить відомості про зареєстровані права власності, суб'єктів прав, об'єкти нерухомого майна, правовстановлювальні документи, на підставі яких здійснено реєстрацію прав власності.
Технологічні та технічні засоби ведення Реєстру прав забезпечують довічне зберігання та достовірність інформації, її захист від несанкціонованого доступу та внесення недокументованих записів, можливість оновлення, архівування та відновлення даних, їх оперативного пошуку та документального відтворення процедури реєстрації, контроль реєстраційних записів і запитів до Реєстру прав, оперативне надання витягів із Реєстру прав.
Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації прав приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно (далі — реєстратор), що є працівником БТІ, який безпосередньо здійснює реєстрацію прав власності на нерухоме майно.
Реєстраторами можуть призначатися особи з вищою юридичною освітою.
Відмова в реєстрації прав власності на нерухоме майно може бути оскаржена відповідно до чинного законодавства.
Реєстрація прав проводиться в такому порядку:
приймання й перевірка документів, поданих для реєстрації прав власності на нерухоме майно;
установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав;
прийняття рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації прав;
унесення записів до Реєстру прав;
учинення написів на правовстановлювальних документах;
видача витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав.
Для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи, їх копії (нотаріально засвідчені), а також інші документи, що визначені Положенням.
Відповідальність за достовірність та повноту інформації у документах несе власник (власники) нерухомого майна.
Правовстановлювальні документи, які відповідно до закону підлягають обов'язковій, державній реєстрації, приймаються за умови проведення їх державної реєстрації.
Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена ним (ними) особа подає заяву встановленої форми.
Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи — документ, що підтверджує повноваження діяти від імені цих осіб,-при цьому особа, яка представляє особу-нерезидента України, пред'являє документи, які в разі необхідності легалізовані в установленому чинним законодавством України порядку.
Якщо заява про реєстрацію прав власності на нерухоме майно подається не пізніше як через дванадцять місяців після виникнення цього права, то об'єкт не підлягає повторній технічній інвентаризації. Якщо строк подачі заяви порушено, то реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів.
Заява про реєстрацію прав власності подається до БТІ, яке здійснює свою діяльність на території тієї адміністративно-територіальної одиниці, на якій розташований об'єкт нерухомого майна.
Тексти документів, що подаються на реєстрацію прав, мають бути написані розбірливо, найменування юридичних осіб — без скорочення та із зазначенням їхнього місцезнаходження. Прізвище, ім'я, по батькові фізичних осіб та адреси їхнього місця проживання мають бути написані повністю.
Не приймаються на реєстрацію прав власності ті документи, які мають підчищення або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, документи, заповнені олівцем, а також документи з такими виправленнями та пошкодженнями, що не дають змоги однозначно тлумачити їхній зміст.
З моменту прийняття заяви розпочинається розгляд реєстратором заяви та доданих до неї документів.
Реєстратор:
установлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості, інших підстав для відмови в реєстрації прав;
перевіряє угоди, які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені;
приймає рішення про реєстрацію прав власності чи про відмову в реєстрації прав власності;
видає витяги з Реєстру прав або відмовляє у наданні таких витягів.
Рішення реєстратора про відмову в реєстрації прав власності на нерухоме майно потребує письмового оформлення та повинно містити:
дату й місце прийняття рішення;
стислий опис майна, щодо якого приймається рішення; підстави винесення рішення та правове обґрунтування;
реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна (за наявності).
Рішення про відмову в реєстрації прав видається на бланку БТІ, посвідчується підписами реєстратора, начальника або уповноваженою ним особою та скріплюється печаткою БТІ.
У реєстрації прав на нерухоме майно може бути відмовлено, якщо:
заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідно до Положення;
об'єкт нерухомого майна розташований на території, реєстрацію прав власності на якій здійснює інше БТІ;
із заявою про реєстрацію прав власності на нерухоме майно звернулась особа, яка не може бути заявником відповідно до Положення;
подані документи не відповідають вимогам, установленим Положенням та іншими актами чинного законодавства України, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства; заявлене право вже зареєстроване; не проведено інвентаризаційних робіт або вони проведені не тим БТІ, яке здійснює реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
право власності на нерухоме майно виникло на підставі договорів відчуження, за наявності інформації про накладення арешту на відчуження об'єктів нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна;
право власності на нерухоме майно, що перебуває у податковій заставі, виникло без дотримання встановленого порядку відчуження;
відчуження нерухомого, майна відбулося без отримання витягу з Реєстру прав або строк його дії закінчився;
при укладенні угод між юридичними особами, які нотаріально не посвідчені, не надано правовстановлювальний документ попереднього власника.
Розгляд заяви і прийняття рішення щодо реєстрації права або відмови в реєстрації проводиться у строк, який з дня отримання заяви БТІ не повинен перевищувати тридцяти календарних днів без урахування терміну проведення інвентаризаційних робіт, а також строку прийняття рішення органами.
Реєстрації підлягають виключно заявлені права за умови їх відповідності чинному законодавству України і пред'явленим правовстановлювальним документам.
Забороняється тлумачення прав реєстратором або самостійне внесення ним змін до відомостей про заявлені права власності.
Реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають реєстрації.
Унесення запису до Реєстру прав здійснюється після прийняття рішення про реєстрацію прав власності.
Після прийняття рішення реєстратором та внесення запису до Реєстру прав на правовстановлювальних документах робиться відмітка (штамп) про реєстрацію відповідних прав, видається витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа та містить:
реєстраційний номер нерухомого майна;
адресу (місцезнаходження) нерухомого майна;
призначення (назву) нерухомого майка;
підстави виникнення чи припинення права власності;
особливі позначки реєстратора (дані, у разі їх наявності, про самовільно збудовані, прибудовані чи реконструйовані об'єкти, про накладення арешту, про перебування майна у податковій заставі тощо);
відомості про власника (власників); дату видачі витягу про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
прізвище, ім'я, по батькові реєстратора;
підпис реєстратора;
підпис начальника БТІ або уповноваженої ним особи.
Зазначений витяг скріплюється печаткою БТІ.
Разом із витягом власнику (власникам) або уповноваженій особі повертаються правовстановлювальні документи.
У разі переходу права власності на нерухоме майно, яке вже зареєстроване в Реєстрі прав, реєстратор при реєстрації прав на це майно одночасно скасовує попередній запис щодо права власності на це майно.
У разі необхідності із заявою про скасування запису в Реєстрі прав може звернутися попередній власник, якщо право не було зареєстровано новим власником.
У разі відмови власника від права власності на нерухоме майно в розділ Реєстру прав уноситься відповідний запис про відмову на підставі заяви власника майна, поданої особисто та справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом.
До заяви додаються правовстановлювальні документи, на підставі яких була проведена реєстрація прав власності на нерухоме майно та які підлягають анулюванню реєстратором.
Оригінали анульованих правовстановлювальних документів з відміткою «Анульовано», завіреною печаткою БТІ, підшиваються до реєстраційної справи.
У записах Реєстру прав робиться відмітка про відмову від "права власності на підставі відповідної заяви власника майна, та одночасно про це повідомляються органи місцевого самоврядування. Заявнику видається витяг з Реєстру прав.
Оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності:
а) місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування:
фізичним особам та юридичним особам на новозбудовані, перебудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна за наявності акта про право власності на землю або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети та за наявності акта комісії про прийняття об'єкта і введення його в експлуатацію;
власникам спільних будівель, які на законних підставах зробили перебудову, прибудову, унаслідок чого змінилися належні їм частки. Якщо співвласники не згодні змінити частки добровільно, це питання вирішується в судовому порядку;
членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, товариства або об'єднання, які повністю внесли свої пайові внески;
юридичним особам у разі внесення до статутного фонду об'єктів нерухомого майна їхніми засновниками;
фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) підприємства, об'єднання, організації отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно підприємства, об'єднання, організації, що ліквідовується;
фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників підприємства і за рішенням засновників (власників) отримали у власність об'єкт нерухомого майна, переданий їм за актом приймання-передавання;
інвесторам, які у встановленому законодавством України порядку отримали у власність об'єкти нерухомого майна або його частини, побудовані за їхні кошти, за наявності відповідного рішення місцевого органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, акта приймання-передавання об'єкта (частини) інвестору;
реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об'єкти нерухомого майна з представленням рішень комісій з реабілітації про повернення цього майна;
у разі виділення окремого будинку зі складу об'єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше будинків (будівель);
фізичним та юридичним особам при представленні договору про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна, акта про прийняття об'єкта в експлуатацію та акта приймання-передавання цього об'єкта;
фізичним та юридичним особам на об'єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені із житлових у нежитлові і навпаки, при наданні рішення відповідного органу;
фізичним та юридичним особам на підставі документів, установлених законодавством' які підтверджують їхнє право власності на об'єкти нерухомого майна;
б) державними органами приватизації — наймачам квартир у державному житловому фонді, які приватизували їх відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»;
в) Державним управлінням справами на житлові та нежитлові об'єкти — суб'єктам, які беруть участь разом з Державним управлінням справами в будівництві нового житла, на їхню частку..
Підготовку документів для видачі свідоцтв про право власності можуть за дорученням органів місцевого самоврядування, місцевої державної адміністрації та інших органів відповідно до законодавства проводити БТІ.
Свідоцтво про право власності містить таку інформацію:
назву об'єкта нерухомого майна;
місце видачі свідоцтва;
дату видачі свідоцтва;
назву органу, який видав свідоцтво;
адресу (місцезнаходження) нерухомого майна;
відомості про власника (власників);
форму власності;
вид і розмір часток спільної власності;
дату прийняття рішення;
прізвище, ім'я, по батькові керівника органу, який прийняв рішення;
підпис керівника.
Свідоцтво скріплюється печаткою органу, який видав зазначене свідоцтво.
Наводимо також перелік документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності:
Договори, за якими відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно, про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно, договори про задоволення вимог іпотекодержателя, договори про виділ у натурі частки нерухомого майна, про поділ нерухомого майна, що є в спільній частковій чи спільній сумісній власності.
Свідоцтва про право власності на частку в спільному, майні подружжя, що видаються державними та приватними нотаріусами.
Свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріусами.
Свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, видані державними та приватними нотаріусами.
Свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалізації заставленого майна, видані державними та приватними нотаріусами.
Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями.
Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді.
Свідоцтва про право на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами України.
Договори відчуження нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, укладені шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання.
Рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.
Акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель.
Витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним кооперативом або членом цього кооперативу і місцевими органами виконавчої влади, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію.
Рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору.
Мирова угода, затверджена ухвалою суду.
Рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передавання нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації.
Дублікати правовстановлювальних документів, видані державними та приватними нотаріусами, місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, органами приватизації, копії архівних документів, видані державними архівами.