Актуальні питання розгляду спорів за договорами оренди

Відмітні ознаки

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України (далі — ГКУ) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об'¬єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'¬єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'¬єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'¬єктам господарювання. Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ.
За договором оренди орендодавець передає орендареві за плату майно у користування. Таким чином, оренда завжди є платним договором. Відсутність такої умови у договорі, що сторони визначають як оренду, може бути підставою для визнання цього договору неукладеним (ч. 8 ст. 181, ст. 284 ГКУ). Іншою принциповою ознакою оренди саме як господарського договору є визначена мета передачі майна у користування — здійснення орендарем господарської діяльності з використанням цього майна. Отже, йдеться про передачу майна, що обтяжене певним цільовим призначенням свого використання. Ця мета для оренди як господарського договору є обов'язковою. Цивільно-правові договори оренди (найму) такої спеціальної мети не передбачають.
До інших ознак оренди, що відокремлює її від схожих договорів, можна віднести такі:

орендар отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування;
предметом майнового найму (оренди) можуть бути лише індивідуально визначені неспоживні речі, які не знищуються повністю і не перетворюються на іншу річ у процесі використання, тобто в оренду не можна передавати, наприклад, продукти харчування або пальне.

Відповідно до ч. 4 ст. 283 ГКУ оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства. Ця вимога є новелою у законодавстві про оренду. Згідно з ч. 1 ст. 207 ГКУ порушення цієї вимоги може бути підставою для визнання подібного договору оренди недійсним. Деякі види оренди (капітальних споруд, транспорту, землі) та лізинг регулюються також статтями 792–809 ЦКУ. З цього приводу у ч. 6 ст. 283 ГКУ передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ.

Припинення орендних правовідносин

У ЦКУ є кілька норм, що встановлюють різноманітні форми припинення орендних відносин. Їх можна класифікувати таким чином:
•припинення договору оренди (ст.781 ЦКУ, аналог у ГКУ – ст.291) – смерть фізичної особи або ліквідація юридичної особи – для обох сторін;
•відмова від договору оренди – для наймодавця (ст.782 ЦКУ);
•розірвання договору оренди – для наймодавця (ст.783 ЦКУ) й наймача (ст.784 ЦКУ).
Для кожної з наведених форм встановлені відповідні підстави. Втім, варто звернути увагу на певні колізії між відповідними нормами ЦКУ і ГКУ. Так, у ст.782 ЦКУ передбачена можливість для наймодавця за певних умов відмовитись від договору оренди без згоди наймача, що не вимагає рішення суду.
Попри це у ст.291 ГКУ одностороння відмова від договору оренди не допускається, а натомість розглядається можливість розірвання договору (лише за згодою сторін або за рішенням суду). За наявності відповідних підстав до таких відносин можливе застосування ч.1 ст.236 ГКУ, де одностороння відмова сторони від виконання своїх зобов'язань розглядається як різновид оперативно-господарської санкції за порушення зобов'язання іншою стороною. Втім, відповідно до ч.1 ст.235 ГКУ застосування таких санкцій можливе лише за умови, якщо вони передбачені договором.

Продовження дії договору

Інший важливий аспект оренди як господарського договору – можливість поновлення після закінчення строку дії договору. Суди, що розглядали спори з цього приводу, часто застосовують поняття пролонгації. ЦКУ цього терміна не використовує — втім, він визначений у інших нормативно-правових актах. Так, згідно з постановою Правління НБУ від 21.11.1997 р. №388 пролонгація – продовження строку чинності договору, угоди, векселя тощо. Отже, пролонгація є синонімом поняття поновлення (продовження) дії договору. У цьому контексті слід розрізняти поняття поновлення договору оренди (ст.764 ЦКУ) і укладання договору на новий строк (ст.777 ЦКУ).
Автори коментарів до ЦКУ зазначають з приводу поновлення договору оренди, звертаючись до ст.764 ЦКУ – «…в цьому випадку йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового». Такої ж позиції дотримуються і автори коментарів до аналогічної за змістом ч.4 ст.284 ГКУ. На їх думку, у цьому випадку відсутня стадія повторного укладення договору.
Таким чином, при поновленні договору для сторін і надалі зберігаються умови цього договору. Натомість у ст.777 ЦКУ розглядається інша ситуація і йдеться про укладення договору найму на новий строк, тобто фактично про укладення нового договору (ст.638 ЦКУ). Саме через це у ст.777 ЦКУ передбачається, що умови такого договору мають знову обговорюватися сторонами – «встановлюються за домовленістю сторін». Подібне розмежування має практичне значення. Так, на практиці виникають питання з приводу необхідності застосування вимог статей 793 і 794 ЦКУ до договорів оренди будівель або їх частин, що були укладені до набуття чинності новим ЦКУ і поновлюються та продовжують діяти після цієї дати. Вказаними нормами встановлюється обов'язкове нотаріальне посвідчення і державна реєстрація таких договорів, якщо вони укладені строком на один рік і більше. Не вдаючись до розгляду загальної проблеми зворотної дії положень ЦКУ, зазначимо лише, що, на нашу думку, немає підстав для застосування вимог статей 793 і 794 ЦКУ до договорів оренди будівель, укладених до 01.01.2004 р. і поновлених сторонами після цієї дати. Відносини з приводу укладення цих договорів (оферта, акцепт — ст.638 ЦКУ) було завершено до 01.01.2004 р., тобто проводились за старим законодавством, що не передбачало ані нотаріального посвідчення, ані державної реєстрації. Після 01.01.2004 р. наявна вже наступна стадія — виконання цих договорів (є окремим правочином відповідно до ч.3 ст.206 ЦКУ).
Як вже зазначалося, поновлення договору не передбачає стадії укладення (оферта-акцепт), отже, немає підстав для застосування до таких договорів вимог статей 793, 794 ЦКУ. Таких висновків дійшов і Вищий господарський суд України у своїй касаційній постанові від 20.01.2005 р. №2/317.
Якщо ж звернутись до ч.2 ст.284 ГКУ, то тут також передбачено, що умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи

У наведеному контексті актуальною є касаційна постанова ВГСУ від 16.05.2006 р. у справі 32/395. За матеріалами справи товариство з обмеженою відповідальністю “Криворізька фірма “Т…” звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім “З…” про стягнення з останнього 5 620,0 грн заборгованості за договором оренди від 30.07.2003 р., укладеним між сторонами. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем зобов'язання щодо своєчасного внесення орендних платежів за користування приміщенням.
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 20.10.2005 р. позов задоволено: присуджено до стягнення з відповідача 5620,0 грн заборгованості за договором оренди та судові витрати.
При цьому суд першої інстанції керувався статтями 525, 526, 759, 762 ЦК України та виходив з того, що відповідно до наданого позивачем розрахунку та акта звірки розрахунків станом на 01.10.2005 р. за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати у розмірі 5 620,0 грн. Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.02.2006 р. рішення суду першої інстанції скасовано, в задоволенні позову відмовлено.
Постанова мотивована тим, що пунктом 7.1 договору оренди строк його дії встановлений з 01.08.2003 р. по 31.12.2003 р. Позивачем не доведено, що відповідач користувався спірним приміщенням з січня по травень 2004 року. Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, де стверджував, що відповідач не надав суду доказів того, що він передав приміщення після закінчення строку дії договору і тому договір можна вважати продовженим на той самий строк. Фактично користуватися приміщенням відповідач припинив 20.03.2004 р.
ВГСУ дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав. Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами даного спору було укладено договір оренди від 30.07.2003 р., відповідно до якого позивач надав відповідачу в користування нежитлові приміщення площею 285 кв.м, розташовані на першому поверсі будинку, з оплатою 2200,0 грн на місяць. Строк дії договору встановлений з 01.08.2003 р. по 31.12.2003 р.
Пунктом 3.2 договору встановлено, що орендна плата перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 10 числа кожного місяця. У випадку закінчення дії договору орендна плата перераховується орендарем по день фактичної здачі приміщення.
Розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї зі сторін у випадку зміни методики її розрахунку, а також в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 3.3 договору).
Згідно з пунктом 7.3 договору зміни або розірвання договору можуть мати місце за згодою сторін. Зміни та доповнення, які вносяться до умов договору, розглядаються сторонами протягом одного місяця. Одностороння відмова від виконання договору та внесення змін не допускається.
Пунктом 7.5 договору сторони передбачили, що у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про припинення чи зміни договору після закінчення його терміну протягом місяця він вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.
Наведені цим пунктом договору умови кореспондуються з приписами ст.260 ЦК УРСР (чинного на час виникнення спірних правовідносин), відповідно до якої в разі продовження користування майном після закінчення строку договору за відсутності заперечень з боку наймодавця договір вважається поновленим на невизначений строк, і кожна зі сторін вправі в будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.
Із змісту названої статті вбачається, що продовження користування майном після закінчення строку договору можливе без повторного його укладення, оскільки за відсутністю заперечень сторін договір вважається продовженим на невизначений строк. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що наймодавець вимагатиме повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється. Закон у даному випадку передбачає відновлення, тобто продовження на новий строк первісного договору, а не укладення нового. Вирішуючи даний спір по суті вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати, яка утворилася після закінчення дії договору, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанцій не врахували вимог наведеної статті, а також вимог пункту 3.2 договору, яким встановлено, що у випадку закінчення дії договору орендна плата перераховується орендарем по день фактичної здачі приміщення, і не з'ясували належним чином обставини щодо користування відповідачем приміщенням після закінчення дії договору оренди від 30.07.2003 р.
Новий договір оренди від 03.01.2004 р., не підписаний відповідачем, яким було збільшено місячну орендну плату до 2400,0 грн, не може свідчити про припинення первісного договору оренди від 30.07.2003 р., оскільки матеріали справи не містять будь-яких доказів того, що позивач заперечував про його продовження, а також доказів того, що відповідач відмовився від договору оренди від 30.07.2003 р. у строк, передбачений ст.260 ЦК УРСР.
Встановлений судом апеляційної інстанції факт звільнення відповідачем у січні 2004 року орендованого приміщення не підтверджується достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Не з'ясовувалося це питання і судом першої інстанції, у зв'язку з чим ухвалені у даній справі рішення та постанову не можна визнати обґрунтованими.
На підставі викладеного касаційна інстанція дійшла висновку про неповне з'ясування судами двох інстанцій обставин справи, що мають істотне значення для розгляду спору по суті заявлених вимог, що є порушенням вимог статей 47, 38, 43 ГПК України. У зв'язку з чим рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд.
При новому розгляді справи суду першої інстанції слід з'ясувати належним чином обставини щодо користування відповідачем приміщенням після закінчення дії договору оренди від 30.07.2003 р., достовірно встановити день фактичної здачі відповідачем орендованого приміщення, витребувавши у сторін документи, необхідні для встановлення цих обставини, і на підставі встановленого з'ясувати наявність обов'язку відповідача сплатити орендну плату за весь час користування орендованим приміщенням після закінчення дії договору оренди від 30.07.2003 р.

Форма повідомлення про відмову від пролонгації договору

У касаційній постанові ВГСУ від 31.08.2005 р. у справі № 52/29-05 розглядається ситуація, коли відповідач не лише зазначив про свій намір не пролонговувати договір оренди, але і вчинив дії щодо повідомлення позивача про цей намір. За матеріалами справи у січні 2005 товариство з обмеженою відповідальністю науково-виробнича фірма “Б…” звернулася до господарського суду Харківської області з позовом про спонукання відповідача до продовження дії договору оренди від 01.06.2001 р. №4 до 31.12.2006 р. Рішенням господарського суду Харківської області від 07.02.2005 р. позов задоволено частково та вирішено вважати продовженим до 31.12.2005 р. договір оренди від 01.06.2001р. №4 нежитлових приміщень площею 153,8 кв.м, укладений між позивачем та відповідачем.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідно до ч.4 ст.284 Господарського кодексу України у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26.04.2004р. вказане рішення суду скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позову.
Не погоджуючись з цим, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить вказану постанову скасувати як таку, що винесена при неправильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.
Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню на підставі наступного.
Як встановив суд апеляційної інстанції, між інститутом-орендодавцем та ТОВ науково-виробничою фірмою “Б…” — орендарем 01.06.2001 р. було укладено договір оренди. Строк дії договору, з урахуванням додаткових угод про його пролонгацію, було встановлено до 31.12.2004 р. Враховуючи, що об'єкт даного договору оренди входить до складу об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України, до даних відносин судом апеляційної інстанції застосовано вимоги Закону “Про оренду державного та комунального майна”.
Відповідно до ч. 2 ст. 17 цього Закону у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах. Аналогічна норма, як зазначив апеляційний суд, була закріплена і в п. 9.6 договору оренди.
Задовольняючи позов про продовження дії договору, суд виходив з того, що відповідач не довів повідомлення позивача про відмову в продовженні договору оренди і його твердження про те, що ним було вчасно повідомлено ТОВ НВФ “Б…” про припинення договору оренди, є необґрунтованим, оскільки поняття ''заява про припинення договору'' передбачає не лише викладення в її тексті наміру сторони не продовжувати договір, а й фактичне отримання іншою стороною інформації про це. Тоді як претензія від 27.01.2005 р. № 175/100-32, яку відповідач надсилав на адресу позивача, останнім отримана не була, про що свідчить відмітка пошти про те, що за вказаною адресою фірма не знаходиться.
Однак такий висновок суду є помилковим, оскільки Закон “Про оренду державного та комунального майна” не містить вказівок на те, яким саме чином сторони повинні виявляти волю щодо припинення дії договору, як і не містить норм, які б вимагали обов'язкового доказування факту отримання іншою стороною будь-яких письмових повідомлень про припинення дії договору після закінчення терміну його дії. Відхиляючи претензію від 27.01.2005р. №175/100-32 як доказ належного повідомлення позивача про відсутність наміру в пролонгації дії договору, суд не звернув уваги, що відповідач не лише зазначив у ній про свій намір не пролонговувати договір, а й вчинив дії щодо повідомлення позивача про цей намір.
До того ж суд, з огляду на ст. 32 ГПК України, не надав належної юридичної оцінки листу від 29.09.2004 р. №175/100-501 і не перевірив, чи отримував вказаний лист позивач, в якому також містилось попередження позивача про припинення дії спірного договору оренди №4. Суду також слід було ретельніше перевірити належність виконання позивачем своїх зобов'язань, оскільки, як наголошує скаржник, однією з підстав відмови у пролонгації договору було неодноразове порушення позивачем своїх обов'язків орендаря, про що зазначалося в листі від 29.09.2004 р. №175/100-501.
Крім цього, суд не звернув уваги, що відповідно до ст. 17 Закону “Про оренду державного та комунального майна” орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі. Тоді як задовольняючи позов та пролонгуючи дію договору оренди за наявності відмови відповідача від пролонгації, ні суд першої, ні апеляційної інстанції не встановлювали причини цієї відмови та не перевірили, чи має намір відповідач передати об'єкт оренди іншим особам. На думку ВГСУ, викладене свідчить про неповне з'ясування обставин у справі, що є порушенням вимог ст. 43 ГПК України, а тому прийняті у справі судові рішення визнано законними та обґрунтованими не можна.

Невнесення орендної плати

Досить часто предметом судових спорів стає орендна плата, у тому числі, коли її несплата розглядається як підстава для розірвання договору оренди. У касаційній постанові ВГСУ від 25.08.2005 р. у справі №14/186 розглядається ситуація, коли орендар помилково витлумачив ту частину договору, де йшлося про порядок внесення орендної плати. За матеріалами вказаної справи позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди нежитлових приміщень та про виселення акціонерного товариства закритого типу «Страхова компанія “Ф…” (відповідача) з нежитлового приміщення загальною площею 83,0 кв.м, та про повернення згаданого приміщення позивачу.
Рішенням господарського суду м. Києва від 12.05.2005 р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.06.2005 р., позов задоволено повністю: розірвано договір оренди від 04.05.1998 р. № 51 між ЖСК…та акціонерним товариством закритого типу ''Страхова компанія ''Ф…'', виселено акціонерне товариство закритого типу ''Страхова компанія ''Ф…'' з нежитлового приміщення загальною площею 83,0 кв. м, а зазначене приміщення передано комунальному підприємству по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва.
Судові акти мотивовані тим, що відповідач неналежним чином вносив орендну плату за користування згаданим приміщенням, що стало причиною виникнення заборгованості.
Не погоджуючись з ухваленими у справі судовими актами, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просив скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.06.2005 р. та рішення господарського суду м. Києва від 18.04-12.05.2005 р. і ухвалити нове рішення, яким зобов'язати сторони належно виконувати зобов'язання за договором оренди. Касаційна скарга мотивована посиланням на те, що відповідно до п. 3.1.4 договору оренди всі платежі за договором (у тому числі й орендна плата) сплачуються за виставленими рахунками. Виставляти рахунки та перевіряти їх правильність є обов'язком орендодавця. Але орендодавцем не виставлялися рахунки на сплату орендної плати, тому відповідач не вносив орендну плату за користування приміщенням. Перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, проаналізувавши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав. Рішенням Господарського суду м. Києва від 15.01.2004 р. у справі № 3/738 визначено орендну плату за даним договором у розмірі 1261,69 грн на місяць та встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Пунктом 4.4 укладеного сторонами договору оренди передбачені строки сплати орендарем орендних платежів, а саме: орендну плату — до 10 числа поточного місяця, інші платежі — до 10 числа наступного місяця. Орендар протягом 2004 року орендну плату сплачував не в повному обсязі.
Так, за 2004 рік відповідач замість 19787,03 грн орендної плати заплатив лише 8861,52 грн. 28.12.2004 р. орендодавець (позивач) звернувся до відповідача з пропозицією розірвати договір оренди у зв'язку з систематичною несплатою орендодавцем орендної плати та наявним боргом у розмірі 13197,95 грн. Дана пропозиція була залишена без відповіді; втім, 15.01.2005 р. орендарем на рахунок позивача було перераховано 10925,51 грн. Таким чином, згідно з актом взаємозвірки станом на 15.04.2005 р. заборгованість відповідача перед позивачем складала 1645,44 грн.
Відповідно до припису ч. 3 ст. 18 Закону ''Про оренду державного та комунального майна'' орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному обсязі. А згідно з ч. 3 ст. 26 цього ж Закону, на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.
За змістом ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Однією з підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених ст. 783 ЦК України, є користування річчю наймачем всупереч договору.
Судами встановлено, що сплата орендної плати відповідачем протягом 2004 року не в повному обсязі свідчить про порушення останнім умов договору оренди, а тому суди дійшли правильного висновку про обґрунтованість вимог позивача про дострокове розірвання договору оренди, про виселення відповідача із займаного приміщення та про повернення цього приміщення позивачу. Не заслуговують на увагу доводи скаржника про те, що він був позбавлений можливості сплачувати орендну плату, оскільки позивач не виставляв рахунки на оплату, з огляду на таке. Умовами договору передбачено розмір орендної плати, строк її сплати та банківські реквізити орендодавця, тому невиставлення рахунків не позбавляло відповідача можливості сплачувати орендну плату. Крім того, часткове погашення ним заборгованості 15.01.2005 р. свідчить про те, що відповідач мав об'єктивну можливість належним чином виконувати умови договору оренди.

Сергій ТЕНЬКОВ, доктор філософії у галузі права

Юридичний вісник України №36 ( 5 - 15 вересня 2006 року)