|
Питання набуття
права власності на нерухоме майно регулюється цивільним
законодавством. Правом власності є право особи на річ (майно),
яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно
від волі інших осіб. Власник володіє, користується та
розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він має право
вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. У
галузі цивільного права, що регулює різноманітні та динамічні
відносини економічного обороту, цивільні права й обов’язки
найчастіше виникають у результаті цілеспрямованих і правомірних
дій фізичних та юридичних осіб.
Поняття і види правочинів
Цивільним кодексом
України передбачено, що право власності набувається на підставах,
що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Поняття правочину
визначено Цивільним кодексом України. Ним є дія особи, спрямована
на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
Чинне цивільне законодавство залежно від того, чи випливає дія,
спрямована на набуття, зміну чи припинення цивільних
правовідносин, від однієї, двох чи більш осіб, підрозділяє
правочини на односторонні, двосторонні чи багатосторонні
(договори).
Одностороннім правочином є дія
однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома
особами. Це правочин, для здійснення якого досить волі і дії
тільки однієї сторони. Він може створювати обов’язки лише
для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може
створювати обов’язки для інших осіб лише у випадках,
встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.
Прикладом одностороннього правочину є договір
дарування.
Двостороннім або багатостороннім правочином є
погоджена дія двох або більше сторін. Це найбільш розповсюджений
вид правочинів. Прикладом двосторонніх договорів є договори
купівлі-продажу, довічного утримання тощо. Для цих договорів
характерне взаємоузгодження волі двох сторін.
Форма та державна реєстрація договору
Воля учасників
правочинів, що відображає намір здійснити правочин, повинна
одержати визначене закріплення. Це необхідно для того, щоб зміст
правочину став відомий її учасникам, умови правочину були чітко
зафіксовані і можна було без ускладнень вирішувати спори сторін,
якщо такі виникнуть у майбутньому.
Форма договору – це
спосіб, за допомогою якого виражається воля сторін при здійсненні
договору. Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо
вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Правочин,
який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному
посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю
сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом
або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на
вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в
якому викладено текст правочину, посвідчувального
напису.
Аналізуючи положення Цивільного кодексу України, можна
дійти висновку, що правочини щодо відчуження об’єктів
нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. До
нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість)
чинне законодавство відносить земельні ділянки, а також об’єкти,
розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим
без їх знецінення та зміни їх призначення.
Особливість режиму
нерухомого майна визначається тим, що права на нього та правочини
щодо нього підлягають державній реєстрації. При цьому, правочин
підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених
законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної
реєстрації, яка проводиться нотаріусами відповідно до Тимчасового
порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою
Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671.
Право
власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному
посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з
моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання
договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про
відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у
набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Договір, який
підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є
укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної
реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і
державної реєстрації — з моменту державної
реєстрації.
Важливість визначення моменту переходу права
власності на нерухомі речі пояснюється тим, що саме з цим моментом
пов’язаний перехід до набувача відповідного об’єкта
правомочностей, що складають зміст суб’єктивного права
власності, – права володіння, права користування та права
розпорядження. У зв’язку з цим право власності та інші
речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення,
перехід і припинення теж підлягають державній реєстрації.
Реєстрація об’єктів нерухомості здійснюється бюро технічної
інвентаризації відповідно до Тимчасового положення про порядок
реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом
Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5,
зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.02.2004 р. за №
157/6445 (із змінами та доповненнями).
Правовстановлювальні документи
Як уже зазначалося,
власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається
належним йому нерухомим майном, тобто власник має право вчиняти
щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, серед
іншого, укладати договори відчуження цього майна, а саме, договори
купівлі-продажу, міни, дарування, пожертви, ренти, довічного
утримання (догляду) тощо. Чинне законодавство
передбачає наступні загальні вимоги до порядку укладення договорів
відчуження нерухомого майна. По перше, договори відчуження
нерухомого майна посвідчуються за умови подання документів, що
підтверджують право власності на майно, що відчужується, так звані
правовстановлювальні документи. По друге, посвідчення договорів
відчуження нерухомого майна провадиться за місцем розташування
цього майна або за місцезнаходженням однієї зі сторін
правочину.
Слід зазначити, що право власності на житловий
будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і
споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з
таких правовстановлювальних документів або їх дублікатів:
нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви,
довічного утримання (догляду), ренти,
дарування, міни, лізингу; спадковим договором; свідоцтвом про
придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;
свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних
торгах); свідоцтвом про право власності на об’єкти
нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про
право власності на частку в спільному майні подружжя; договором
про поділ спадкового майна; договором про припинення права на
утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про
припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з
передачею права власності на нерухоме майно; договором про
виділення частки в натурі (поділ); іпотечним
договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо
умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю
права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором
купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на
ньому про реєстрацію відповідних прав тощо. Право власності на
земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право
державної та комунальної власності підтверджуються державним
актом.
Право власності на земельну частку (пай)
фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із
зони безумовного (обов’язкового) або
зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних
осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали
радіоактивного забруднення, і на момент евакуації, відселення або
самостійного переселення були членами колективних або інших
сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа,
які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене
трудовою книжкою члена колективного або іншого
сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим
витягом з неї за наявності в ній відповідного запису.
Крім
правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та
інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки),
якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає витяг з Реєстру
прав власності на нерухоме майно, а в сільській місцевості, де
інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу
місцевого самоврядування з викладенням характеристики
відчужуваного нерухомого майна.
Враховуючи наведене та
аналізуючи положення статей 657 (договір
купівлі-продажу), 715 (договір міни),
719, 722 (договір дарування), 729 (договір
пожертви), 732 (договір ренти), 748
(договір довічного утримання) Цивільного
кодексу України можна дійти висновку, що право власності на
нерухоме майно за договорами дарування та пожертви виникає у
набувача з моменту нотаріального посвідчення цих договорів та
прийняття дарунка чи пожертви, а право власності на нерухоме майно
за договорами купівлі-продажу, міни, ренти та довічного утримання
виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення та
державної реєстрації цих договорів. При цьому не слід забувати, як
уже зазначалося, про необхідність державної реєстрації права
власності на нерухому річ (за винятком земельної
ділянки) в бюро технічної інвентаризації.
Тетяна КИРИЧЕНКО, головний спеціаліст Департаменту нотаріату
та реєстрації адвокатських об’єднань
|