Чи потребує договір оренди землі державної реєстрації? Який порядок її здійснення?
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України (далі — ЗК) право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, яка необхідна орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Порядок надання земельних ділянок в оренду та набуття права на використання визначено у ЗК та Законі "Про оренду землі". Згідно з ч. 2 ст. 126 ЗК право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. ЗК передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. За вимогою ст. 18 Закону "Про оренду землі" цей договір набирає чинності після його державної реєстрації. Крім того, наголошено, що приступати до використання земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі (до яких належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення), обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та право-чинів щодо нерухомості, регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (далі — Закон). У цьому Законі визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, зокрема речові права на чуже нерухоме майно: право володіння; право користування (сервітут); право постійного користування земельною ділянкою; право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право користування нерухомим майном строком більш як один рік.
Потрібно відзначити, що об'єктом реєстрації стають не лише розмір і місцезнаходження, а і правова історія земельних ділянок, до якої входять дані про всіх попередніх її власників або користувачів, характер використання ділянки в минулому, дані про угоди чи інші юридичні дії тощо.
Систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.
Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав (відділеннями державної госпрозрахункової юридичної особи з консолідованим балансом (центру державного земельного кадастру)) виключно за місцезнаходженням нерухомого майна, а саме: в містах Києві та Севастополі, містах обласного підпорядкування, районах.
У Законі визначено, що державна реєстрація речових прав проводиться в такому порядку:
облік заяви про державну реєстрацію речових прав;
прийняття і перевірка документів, поданих для державної реєстрації речових прав;
установлення відсутності підстав для відмови в державній реєстрації речових прав;
державна реєстрація речових прав або відмова в такій реєстрації та внесення даних до Державного реєстру прав;
присвоєння кадастрового номера об'єкту нерухомого майна;
видача документів, що підтверджують зареєстроване речове право.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за наявності кадастрового плану земельної ділянки та даних технічної інвентаризації інших об'єктів нерухомого майна, речові права стосовно яких підлягають державній реєстрації.
Державній реєстрації підлягають заявлені речові права на нерухоме майно за наявності документів, що підтверджують вчинення правочинів щодо таких об'єктів, посвідчених відповідно до закону, або свідчать про наявність інших, передбачених законом підстав. У даному випадку підставою для державної реєстрації прав є договір про оренду землі строком більше одного року.
Заява про державну реєстрацію речових прав на чуже нерухоме майно подається правонабувачем, стороною (сторонами) правочину, за яким виникло речове право, або уповноваженою нею (ними) особою до місцевого органу державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна (на території якого перебуває нерухоме майно або більша за площею його частина).