Ми з матір'ю вдвох зареєстровані у 3-кімнатній приватизованій квартирі. Кожна з нас володіє рівними частками Нещодавно мати свою частину квартири передала сину за договором довічного утримання. Чи маю я право на частину частки матері після її смерті? Чи зможу продати свою частину квартири або закласти її в банк під забезпечення іпотечного кредиту?
Відповідно до ст. 356 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Потрібно відзначити, що відповідно до ст. 361 ЦК співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Отже, мати дописувачки мала право передати за договором довічного утримання (догляду) свою частину квартири третій особі без виділення її в натурі.
Відповідно до ч. 1 ст. 744 ЦК за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Момент виникнення у набувача права власності на майно, яке передане за договором довічного утримання (догляду), визначений ст. 748 ЦК. Ця стаття дає відсил-I ку до ст. 334 ЦК, у якій установлено, що право власності на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з ..аіпипнту-державної реєстрації. Державна" реєстрація проводиться на підставі нотаріально посвідченого договору довічного утримання та відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Проте цією власністю набувач зможе розпоряджатися тільки після смерті відчужувача, оскільки при посвідченні договору довічного утримання (догляду) нотаріус накладає заборону відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.
Іншими словами, право власності від матері до брата дописувачки переходить в момент реєстрації права власності на цю частку. Таким чином, якщо договір довічного утримання (догляду) укладений відповідно до вимог закону і не буде розірваний за рішенням суду, дописувачка не матиме права на дану частку квартири як за життя матері, так і після її смерті.
Як уже зазначалося, співвласник розпоряджається своєю часткою у праві спільної часткової власності самостійно. Разом з цим, відповідно до ст. 362 ЦК у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Тому дописувачка зобов'язана письмово повідомити свого брата про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких її продає. Якщо він відмовиться від здійснення переважного права купівлі >чи не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ним повідомлення, дописувачка має право продати свою частку іншій особі.
Потрібно пам'ятати, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Крім того, відповідно до ст. 364 ЦК дописувачка як співвласник квартири має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. У такому випадку можна продавати частину квартири як окремий об'єкт нерухомості.
Для цього між співвласниками спільної часткової власності (тобто між дописувач-кою та її братом, який після реєстрації договору довічного утримання став власником частини квартири) укладається договір про виділ у натурі частки зі спільного нерухомого майна. Як передбачено ЦК, такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції від 03.03.2004 р. № 20/5, договори про виділення частки в натурі з майна (поділ) посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що стверджують право власності на таке майно. Крім того, нотаріусу подається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, — довідка відповідного органу місцевого самоврядування або інший документ, оформлений у порядку, встановленому чинним законодавством, у якому визначені ідеальна частка, її вартість та розмір, висновок щодо технічної можливості виділення цієї частки в натурі (поділ) на місцевості, а також найменування та площа приміщень, з яких складається частка. Потрібно наголосити, що укладення договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. У такому випадку право власності на частину квартири реєструється як на окремий об'єкт нерухомості.
Якщо говорити про можливість отримання кредиту під заставу частини квартири, то згідно з ч. З ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути частина об'єкта нерухомого майна (у даному випадку частина квартири) лише після її виділення в натурі (тобто отримання правовстановлюючого документа) і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Сторінку підготувала Катерина ФОМІНА
Юридичний вісник України №13 ( 31 березня – 6 квітня 2007 року)