Щодо оподаткування операцій з продажу нерухомого майна

На <...> лист щодо надання роз'яснення стосовно порядку оподаткування доходу нерезидентів, одержаних від продажу нерухомого майна, Міністерство юстиції, у межах компетенції, повідомляє таке.

При вирішенні порушеного питання слід враховувати наступне. Статтею 11 Закону N 889 (889-15) визначений порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна.

Так, відповідно до підпункту 11.1.1 пункту 11.1 цієї статті Закону "Про податок з доходів фізичних осіб" (889-15) (далі - Закон) дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири, або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.

Згідно з пп. 11.1.2 вказаного пункту дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону (889-15) .

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до п. 7.2 цієї статті ставка податку становить 5 відсотків від об'єкта оподаткування.

При цьому абзацом шостим пункту 11.3 ст. 11 Закону (889-15) встановлено, що доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів.

З огляду на викладене дохід, отриманий нерезидентом від продажу нерухомого майна, оподатковується на нашу думку, в порядку, встановленому ст. 11 Закону (889-15) . При цьому пунктом 1.13 ст. 1 Закону визначено, що оподаткування - це порядок, пов'язаний з визначенням об'єкта оподаткування, обчисленням та сплатою (утриманням) податку з доходів фізичних осіб.

Разом з тим ставки податку з доходів фізичних осіб визначені статтею 7 Закону (889-15) .

Так, п. 7.3 ст. 7 Закону (889-15) передбачено, що ставка податку становить подвійний розмір ставки, визначеної пунктом 7.1 цієї статті. Від об'єкта оподаткування, нарахованого як виграш чи приз (крім у державну лотерею у грошовому виразі) на користь резидентів або нерезидентів, та від будь-яких інших доходів, нарахованих на користь нерезидентів фізичних осіб, за винятком доходів, визначених у підпункті 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 цього Закону.

Згідно з п. 2.1 ст. 2 Закону (889-15) платниками податку є, зокрема, нерезидент, який отримує доходи з джерелом їх походження з території України.

При цьому підпунктами 9.11.1 та 9.11.3 пункту 9.11 вказаної статті Закону (889-15) доходи з джерелом їх походження з України, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, підлягають оподаткуванню за правилами встановленими для резидентів з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону.

Якщо зазначені у підпункті 9.11.1 цього пункту доходи виплачуються нерезиденту резидентом-фізичною або юридичною особою, то такий резидент вважається податковим агентом такого нерезидента стосовно таких доходів. При укладенні договору з нерезидентом, умови якого передбачають отримання таким нерезидентом доходу з джерелом його походження з України, резидент зобов'язаний зазначити у такому договорі ставку податку, яка буде застосована до таких доходів.

При нарахуванні на користь нерезидента доходів у вигляді процентів, дивідендів або роялті застосовується відповідна ставка податку, встановлена цим Законом (889-15) для нарахування таких доходів резиденту.

Разом з тим зазначаємо, що роз'яснення законодавства з питань оподаткування серед платників податків є одним із завдань органів державної податкової служби (абзац шостий статті 2 Закону України "Про державну податкову службу в Україні" (509-12) ).