Загальновизнано, що об'єктом права притримання можуть бути лише речі. Однак різноманітність речей обумовлює різноманітність відповідей на питання, чи всі речі можуть бути притримані. Так, якщо можливість рухомих речей бути об'єктом притримання не заперечується ніким, то дискусія про можливість притримання нерухомих речей, а також про необхідність державної реєстрації такого притримання триває.
Згідно з визначенням, закріпленим у ст.181 ЦК України, нерухомими речами (нерухомим майном, нерухомістю) визнаються земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Переважна більшість науковців, серед яких Б. Гонгало, Л. Єсіпова, Т. Боднар, А. Рубанов, Є. Суханов, вважає, що нерухоме майно може бути об'єктом притримання. Деякі правознавці, зокрема А. Куз-нецов, О. Кот, висловлюють сумніви щодо такої можливості. На думку інших вчених, включення до кола речей, які можуть бути об'єктом притримання, нерухомих речей є безпідставним.
На підтвердження останньої позиції російський вчений В. Вітрянський наводить наступні аргументи: "Здійснення кредитором права притримання з наступним зверненням стягнення на притримуване майно являє собою цивільно-правову угоду. Правочини із землею та іншим нерухомим майном підлягають обов'язковій державній реєстрації, що суперечить суті правовідносин, які виникають при здійсненні кредитором права притримання майна". Крім цього, "закони не включають право притримання до переліку обтяжень нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації" (див.: Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положеним: Изд. 2-е, испр. — М.: Статут, 2000. — С.557).
На нашу думку, з доводами В. Вітрянського не можна погодитися. По-перше, вчений не зазначив суті протиріч між правовідносинами з притримання майна та необхідністю державної реєстрації право-чинів з нерухомим майном, а тому перший аргумент взагалі не може бути прийнятий. По-друге, державна реєстрація обтяжень нерухомого майна здійснюється в Російській Федерації за федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ними" від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ, положення якого принципово не відрізняються від норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. № 1952-1 (далі - Закон про реєстрацію речових прав), що регулює аналогічну сферу відносин в Україні.
Частина 1 ст.4 зазначеного Закону встановлює, що обов'язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, речові права на чуже майно, а також обмеження речових прав (без уточнення переліку останніх). А тому відсутність прямої вказівки в Закону про реєстрацію речових прав на необхідність державної реєстрації притримання нерухомого майна зовсім не означає неприпустимість (чи непотрібність) такої реєстрації.
Інший російський вчений С. Сарбаш, визнаючи, що "притримання нерухомої речі не заборонено законом", разом з тим висловлює незрозумілі нам побоювання, що "допущення можливості притримувати нерухомість може призвести до появи великої кількості об'єктів нерухомості, обтяжених, по суті, заставними вимогами... про які учасники обороту не зможуть одержати достовірну інформацію, скориставшись відомостями публічної реєстрації". Причиною цього, на його думку, є те, що "притримання майна не потребує державної реєстрації" (див.: Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспече-ния исполнения обязательств. — М.: Статут, 2003. - СІ57-158).
А тому С. Сарбаш запропонував два шляхи подолання такої ситуації: внесення змін до Цивільного кодексу, які б обмежили коло об'єктів права притримання лише рухомими речами, або поширення обов'язкової державної реєстрації на кожний випадок притримання нерухомості. Однак, вважаємо, що жодний із запропонованих ним способів удосконалення правового регулювання права притримання для українського цивільного законодавства не підходить з наступних причин.
Здійснивши аналіз чинного законодавства України, ми переконані, що за своєю правовою природою притримання є, з одного боку, правочином (одностороннім чи двостороннім), з іншого боку — речовим правом на чуже майно, а саме — правом володіння. Крім цього, право притримання є обмеженням речових прав боржника на притримуване майно. Останній висновок підтверджує п. 3 ст.21 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" від 18.11.2003 p. № 1255-IV (далі - Закон про забезпечення вимог кредиторів), який закріплює право притримання рухомого майна згідно з параграфом 7 глави 49 ЦК України як один з видів приватних забезпечувальних обтяжень, що встановлюються для забезпечення виконання зобов'язання боржника або третьої особи перед обтяжувачем.
Для притримання, як правочину щодо забезпечення виконання зобов'язання, законом (ст.547 ЦК України) встановлена проста письмова форма. Норми, яка б встановлювала нотаріальну форму вчинення правочину притримання (незалежно від його об'єкта), чинне законодавство не містить. Особливістю правового режиму нерухомих речей є закріплена законом необхідність державної реєстрації прав на них та обмежень цих прав (ст.182 ЦК України), а також правочинів щодо нерухомості (ст.210 ЦК України, ст.1 Закон про реєстрацію речових прав).
Враховуючи викладене, притримання нерухомого майна, будучи правочином, на підставі якого виникає речове право (володіння) на чужу річ та обмеження прав боржника на притримувану нерухому річ, згідно зі ст. 182 ЦК України підлягає державній реєстрації і відповідно до ч. 1 ст.210 ЦК вважається вчиненим з моменту такої реєстрації.
Таким чином, згідно з чинним законодавством обов'язковість державної реєстрації притримання залежить від виду його об'єкта, а саме — притримуються рухомі чи нерухомі речі. Так, якщо правочин щодо притримання нерухомого майна без державної реєстрації навіть не набуде чинності (ст.210 ЦК України), то притримання рухомого майна без реєстрації можливе, але не матиме пріоритету перед іншими обтяженнями, які встановлені щодо притримуваної речі, можливо, і пізніше, але зареєстровані у відповідному Державному реєстрі. Іншими словами, державна реєстрація притримання рухомого майна не є обов'язковою, але згідно зі ст.12 Закону про забезпечення вимог кредиторів юна встановлює пріоритет ретентора перед іншими обтяжувачами цього ж майна, а також надає притриманню майна, яке є його обтяженням, чинності у відносинах з третіми особами.
Порядок та підстави проведення державної реєстрації прав на нерухомість, обмежень прав та правочинів щодо нерухомості визначені Закону про реєстрацію речових прав. У контексті досліджуваного питання зазначимо, що згідно з ч. 1 ст.4 цього Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, речові права на чуже майно, в тому числі право володіння, а також обмеження речових прав.
Підставою для державної реєстрації прав на нерухоме майно є заява правоволодільця (ч.1ст.18 Закону про реєстрацію речових прав) та інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно (ст.19). У випадку з притриманням це можуть бути документи, які підтверджують вчинення правочинів щодо таких об'єктів, посвідчені відповідно до закону, або свідчать про наявність інших, передбачених законом підстав (ч. 3 ст.17 Закону про реєстрацію речових прав). Державна реєстрація притримання нерухомої речі, як обмеження речових прав на неї, може проводитися на підставі рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно.
Враховуючи вищевикладене та особливість юридичної конструкції притримання, яка включає дві складові — правомочність кредитора власне притримувати річ у своєму володінні (дефензивний елемент) та правомочність ретентора реалізувати приттримувану річ у встановленому порядку для задоволення своїх вимог з її вартості (екзекутивний елемент), на нашу думку, державна реєстрація при реалізації права притримання має бути проведена двічі:
перша — для застосування власне притримання (іншими словами — для реєстрації речового права володіння чужою річчю) правоволоділець (ретентор) має подати до Державного реєстратора заяву про реєстрацію такого права, а також договір притримання (якщо притримання — двосторонній правочин) або інший письмовий документ, що підтверджує вчинення одностороннього правочину притримання;
друга — під час реалізації екзекутивної стадії, ретентор, на користь якого встановлюється обмеження права на нерухому річ, має подати відповідну заяву та рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно, яке є обов'язковим під час продажу притримуваного майна, що здійснюється в порядку, встановленому для реалізації предмета застави.
На жаль, наведені вище висновки щодо можливості та порядку реєстрації притримання нерухомого майна зроблені нами не на підставі чітких норм Закону про реєстрацію речових прав, а в результаті пошуку найбільш "прийнятних" його положень та їх "тлумачення" в контексті всього масиву цивільного законодавства та відповідних теоретичних розробок. Слід констатувати, що можливість реєстрації права притримання ні як речового права на чуже нерухоме майно, ні як обмеження прав на це майно, на жаль, прямо цим законом не передбачена.
На нашу думку, зазначений Закон, який приймався вже після набуття чинності ЦК України і тому мав передбачити чіткий і зрозумілий механізм дії його відповідних статей, має недоліком відсутність норм, що давали б можливість реалізувати право притримання нерухомого майна. Така неясність положень спеціального закону не сприятиме однозначному та безконфліктному застосуванню притримання на практиці, а тому він потребує внесення відповідних уточнюючих змін.
Таким чином, вважаємо, що ЦК України не містить жодної прямої чи непрямої вказівки, яка б ставила під сумнів можливість нерухомого майна бути об'єктом права притримання. Тому, залишаючись на формально-юридичних позиціях, ми вважаємо, що нерухомі речі можуть бути об'єктом права притримання, а щоб такий правочин набув чинності, має бути проведена його обов'язкова державна реєстрація.
Інша справа, що спеціальний закон, який мав би передбачати механізм реєстрації притримання нерухомого майна, не містить відповідних чітких норм, необхідних для забезпечення дійсності правочину притримання. Тому з метою забезпечення захисту прав кредитора, унеможливлення неоднакового застосування норм про державну реєстрацію права притримання нерухомого майна, вдосконалення цього правового інституту та поширення його застосування у цивільному обороті необхідно внести відповідні уточнення до Закону про реєстрацію речових прав.
Слід зазначити, що до нерухомих речей належать не лише земельні ділянки та розташовані на них об'єкти, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Згідно з абз.2 ч. 1 ст.181 ЦК України режим нерухомої речі . може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Такий режим поширений, зокрема, Законом України "Про іпотеку" від 05.06.2003 p. № 898-IV на повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти. Цей Закон регулює лише правовідносини, пов'язані з іпотекою, а тому, враховуючи, що притримання і самостійним способом забезпечення виконання зобов'язань, встановлений ним режим нерухомості щодо зазначених рухомих речей не поширюється на правовідносини притримання. Крім цього, на повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти не поширюється і дія Закону про реєстрацію речових прав (ч.2 ст.1 цього Закону).
Таким чином, у правовідносинах притримання вищеперелічені речі, за відсутності іншого правового регулювання, мають режим рухомих речей, а тому можуть бути притримані за умови наявності необхідних і достатніх для цього підстав. Для встановлення чинності притримання цих речей у відносинах з третіми особами, а також пріоритету ретентора перед іншими обтяжувачами бажаною (але необов'язковою, як і щодо інших рухомих речей) є державна реєстрація притримання. Остання має здійснюватися згідно з Законом про забезпечення вимог кредиторів, оскільки ні Порядок ведення Державного суднового реєстру України і Суднової книги України, затверджений постановою KM України від 26.09.1997 р. № 1069, ні Правила реєстрації цивільних повітряних суден в Україні, затверджені наказом Державіаслужби від 31.01.2006 р. № 67 та зареєстровані в Міністерстві юстиції України 17.02.2006 р. за № 146/12020, не передбачають порядку реєстрації подібного обтяження.
Слід зазначити, що в 2003 році Україна приєдналася до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 року, згідно зі ст.7 якої вона, будучи учасницею Конвенції, може передбачити у своєму законодавстві право утримання щодо судна, яке знаходиться у володінні суднобудівного підприємства (для забезпечення вимог у зв'язку з будівництвом судна) або судноремонтного підприємства (для забезпечення вимог у зв'язку з ремонтом судна). Дія такого права утримання припиняється, як тільки судно перестає знаходитись у володінні суднобудівного або судноремонтного підприємства, за винятком випадків арешту. На сьогодні подібна норма до національного законодавства України не включена, однак це не є перешкодою для застосування суднобудівними та судноремонтними підприємствами притримання суден, що ними будуються чи ремонтуються, оскільки воно ґрунтується на загальній нормі про право підрядника притримувати предмет підряду (ст.856 ЦК України).
Підсумовуючи вищевикладене, вважаємо, що нерухомі речі можуть бути об'єктом права притримання, а щоб такий правочин набув чинності, має бути проведена його обов'язкова державна реєстрація.
Тетяна KAPHAУX, начальник юридичного відділу Асоціації санаторно-курортних та туристичних закладів "Сана-Тур"
Юридичний вісник України № 25 ( 23 - 29 червня 2007 року)