Я орендую земельну ділянку вже два роки (договір оренди укладений на 10). Але у зв'язку із складними життєвими обставинами зараз я не в змозі нею користуватися. Чи можу я на два роки надати цю землю у користування іншій особі? Чи потрібна в цьому разі згода мого орендодавця? Який порядок оформлення такої передачі?
У даному випадку Ви можете передати орендовану Вами земельну ділянку або її частину у володіння та користування третій особі, тобто укласти договір про суборенду земельної ділянки. У ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (далі — Закон) передбачені умови, за яких Ви маєте право вчинити відповідний правочин, а саме:
- орендована земельна ділянка або її частина може передаватися лише без зміни цільового призначення;
- якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (якщо ж протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду).
Потрібно також зазначити, що, по-перше, умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. По-друге, строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Законом не обумовлено форми договору суборенди землі, проте зі змісту ч. 5 ст. 9 Закону, яка передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він, як і договір оренди землі, повинен укладатися у письмовій формі. Однак обов'язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає: таке посвідчення здійснюється за бажанням однієї зі сторін (ч. 6 ст. 8 Закону) відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Зокрема, відповідно до цієї Інструкції при посвідченні договору нотаріус роз'яснює сторонам, що договір суборенди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, про що зазначає в посвідчувальному написі. У разі якщо орендодавцем за договором є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та у спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до пп. "у" п. 3 ст. 3 декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито" від 21.01.1993 р. № 7-93 за нотаріальне посвідчення договорів суборенди земельних ділянок встановлюються ставки державного мита у розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів Украши "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" від 11.10.2002 р. № 1531. Слід уточнити, що згідно зі ст. 201 Земельного кодексу України залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. При здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка, яка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.
У разі ж відсутності грошової оцінки земель — 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (на сьогодні розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян дорівнює 17 грн).
Реєстрація договорів суборенди проводиться відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" і є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцезнаходженням нерухомого майна, а саме: управліннями по земельних ресурсах у містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі.
Підготувала Катерина ФОМІНА
Юридичний вісник України № 28 ( 14 - 20 липня 2007 року)