Особенности аренды нежилого помещения у физического лица
------------------------------------------------------------------
В соответствии со ст. 4 Закона Украины "О собственности" от
07.02.91 г. № 697-ХII ( 697-12 ), с изменениями и дополнениями,
собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжа-
ется принадлежащим ему имуществом, а также имеет право совершать
относительно своего имущества любые действия, не противоречащие
закону, в частности безвозмездно или за плату передавать его во
владение и пользование другим лицам.
Таким образом, операция по аренде у физического лица нежилого
помещения (или его части), принадлежащего ему на правах собствен-
ности, не противоречит действующему законодательству и вполне мо-
жет иметь место в деятельности субъектов хозяйствования.
Правовые отношения сторон по операциям аренды (имущественного
найма), в том числе и аренды нежилых помещений, регулируются Граж-
данским кодексом (глава 25 "Имущестrвенный наем"). Согласно ст. 256
Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное
пользование за плату. Наличие арендной платы является обязательным
условием арендной операции (имущественного найма). В противном
случае (если субъект хозяйствования пользуется имуществом бесплат-
но или размер арендной платы не установлен) правоотношения сторон
должны быть оформлены договором бесплатного пользования имуществом
и регулируются главой 27 "Бесплатное пользование имуществом"
Гражданского кодекса.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязан
предоставить арендатору имущество во временное пользование за
плату.
Условия, на которых нежилые помещения, находящиеся в частной
собственности, сдаются в аренду, регулируются договором аренды
(имущественного найма), заключаемым между арендодателем и аренда-
тором в письменной форме, которым, в частности, определяются сроки
аренды, размер арендной платы и порядок расчетов, права и обязан-
ности сторон.
Срок аренды устанавливается по согласованию сторон. Следует
отметить, что Гражданским кодексом разрешается заключать договоры
имущественного найма без указания срока. Однако хотим обратить
внимание, что в целях бухгалтерского и налогового учета установле-
ние срока аренды является обязательным. Так, в бухгалтерском учете
согласно п. 4 П(С)БУ 14 "Аренда", утвержденному приказом Минфина
Украины от 28.07.2000 г. № 181 ( z0487-00 ) (далее - П(С)БУ 14
"Аренда") под арендой понимается соглашение, по которому арендатор
приобретает права пользования необоротным активом за плату в тече-
ние согласованного с арендодателем срока. В налоговом учете сог-
ласно п. 1.18 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприя-
тий" в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР ( 283/97-ВР ), с изме-
нениями и дополнениями (далее - Закон о налоге на прибыль), под
арендной (лизинговой) операцией понимается хозяйственная операция
физического или юридического лица (арендодателя), предусматриваю-
щая предоставление основных фондов в пользование другим физическим
или юридическим лицам (арендаторам) за арендную плату и на опреде-
ленный срок. Поэтому в случае отсутствия в тексте договора инфор-
мации о сроке аренды, операция по пользованию нежилым помещением
не будет соответствовать определению арендной операции, установ-
ленному бухгалтерским и налоговым законодательством, вследствие
чего возникает вопрос о правомерности применения арендатором к
такой операции норм бухгалтерского и налогового учета, регламенти-
рующих арендные операции (в частности, правомерности применения
арендатором порядка налогового учета расходов на ремонты и другие
улучшения арендованного помещения).
В отношении арендной платы следует отметить, что, в отличие от
операций по аренде помещений государственной или коммунальной
собственности (по которым размеры арендных ставок установлены за-
конодательством), при аренде имущества негосударственной формы
собственности (в том числе и нежилого помещения, владельцем кото-
рого является физическое лицо), размер арендной платы законода-
тельно не ограничен. В этой связи величина арендной платы, а также
порядок расчетов за предоставленное в аренду нежилое помещение
устанавливаются по договоренности сторон. В договоре также может
быть сделана оговорка об изменении размера арендной платы в случае
возникновения определенного рода обстоятельств.
Размер арендной платы устанавливается по договоренности сто-
рон, при аренде имущества негосударственной формы собственности он
законодательно не ограничен.
Что касается обязанностей сторон, то согласно Гражданскому
кодексу арендодатель обязан:
- предоставить арендатору имущество в состоянии, отвечающем
условиям договора и назначению имущества;
- проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду
имущества (если иное не предусмотрено договором).
В обязанности арендатора входит:
- своевременное внесение платы за пользование имуществом;
- пользование имуществом в соответствии с договором и назначе-
нием этого имущества;
- поддержание арендованного имущества в исправном состоянии;
- осуществление за свой счет текущего ремонта имущества (если
иное не установлено договором);
- возврат имущества арендодателю по окончании договора в том
состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором.
Договором аренды (имущественного найма) также могут быть
установлены дополнительные права и обязанности сторон, например,
обязанности по страхованию арендованного помещения. При этом
следует иметь в виду, что если по договоренности сторон обязан-
ность по страхованию будет возложена на арендатора, то сумма
расходов по страхованию арендованного имущества не может быть
включена в налоговом учете арендатора в состав валовых расходов
(поскольку п.п. 5.4.6 ст. 5 Закона о налоге на прибыль разрешено
включать в валовые расходы исключительно расходы по страхованию
имущества, находящегося в собственности налогоплательщика).
Ниже мы предлагаем вашему вниманию ориентировочную форму
договора аренды нежилого помещения, которая с учетом действия
конкретных обстоятельств может изменяться и дополняться:
Договор
аренды нежилого помещения
г. ______________ "__" _________ ___ г.
_________________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество физического лица)
именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
_________________________________________________________________;
именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице
__________________________________________________________________
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующий на основании ____________, с другой стороны, заключили
настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное
платное пользование нежилое помещение (далее - арендуемое имущес-
тво).
1.2. Арендованное помещение принадлежит Арендодателю на осно-
вании
1.3. Арендованное имущество представляет собой ___________,
состоящее из ____ этажей, которое расположено по адресу _________.
Общая площадь арендованного имущества (с учетом этажности) _______
кв. м.
1.4. Стоимость арендованного имущества ___________ грн.
1.5. На момент передачи Арендатору арендованное имущество
находится в состоянии, позволяющем проводить его нормальную эксп-
луатацию.
1.6. На срок действия настоящего Договора Арендатору предоста-
вляется в пользование один телефонный номер ________________.
1.7. Техническое описание арендованного имущества (техническая
документация) прилагается.
1.8. Арендованное имущество будет использоваться Арендатором
для ____________________.
2. Срок аренды
2.1. Имущество передается в аренду Арендатору на срок _____
(с ______ по ________).
2.2. По соглашению сторон срок аренды может быть сокращен.
3. Порядок приемки-передачи арендованного имущества
3.1. Арендодатель в течение ________ со дня подписания настоя-
щего Договора передает, а Арендатор принимает в пользование арен-
дованное имущество.
3.2. Приемка-передача арендованного имущества осуществляется
на основании акта приемки-передачи, с момента подписания сторонами
которого арендованное имущество считается переданным Арендатору.
3.3. Если Арендодатель в сроки и на условиях, определенных
настоящим Договором, не передаст Арендатору арендованное имущест-
во, Арендатор имеет право требовать от Арендодателя передачи арен-
дованного имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой
передачи, или отказаться от Договора и требовать возмещения убыт-
ков, нанесенных ему невыполнением настоящего Договора.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Права и обязанности Арендодателя:
- передать Арендатору в пользование арендованное имущество;
- обеспечивать беспрепятственное использование Арендатором
арендованного помещения на условиях настоящего Договора;
- проводить капитальный ремонт имущества, предоставленного в
аренду;
- в письменной форме известить Арендатора в случае планируемой
передачи права собственности на арендуемый объект не позднее чем
4.2. Права и обязанности Арендатора:
- использовать арендованное имущество исключительно по его
прямому назначению в соответствии с настоящим Договором;
- содержать арендованное имущество в порядке, предусмотренном
санитарными и противопожарными правилами;
- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;
- своевременно в установленном размере вносить арендную плату;
- оплачивать коммунальные и другие услуги (электро-, водо-,
теплоснабжения, услуги связи);
- застраховать арендованное имущество на срок аренды;
- за счет собственных средств проводить необходимый текущий
ремонт арендованного имущества;
- переоборудование и перепланировку арендованного имущества
для осуществления хозяйственной деятельности проводить исключите-
льно с письменного разрешения Арендодателя;
- полное или частичное предоставление арендованного имущества
в субаренду осуществлять только с письменного разрешения Арендода-
теля;
- при обнаружении признаков аварийного состояния арендованного
имущества незамедлительно сообщать об этом Арендодателю;
- в случае если арендованное имущество в результате действий
Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер
придет в аварийное состояние, восстановить его своими силами за
счет собственных средств или возместить ущерб, нанесенный Арендо-
дателю, в порядке, установленном законодательством;
- по истечении срока настоящего Договора возвратить арендован-
ное имущество Арендодателю в порядке, установленном настоящим
Договором.
5. Порядок расчетов
5.1. За арендованное имущество Арендатор уплачивает арендную
плату в размере ___ грн. в месяц.
5.2. В силу различного рода обстоятельств (к примеру, в случа-
ях изменения цен и тарифов) по согласованию сторон размер арендной
платы может быть изменен.
5.3. Расчеты производятся наличными, ежемесячно не позднее
____ числа каждого месяца (с выдачей Арендодателем Арендатору
расписки о получении сумм арендной платы).
6. Порядок возврата арендованного имущества Арендодателю
6.1. Арендатор не позднее ______ до окончания настоящего Дого-
вора письменно уведомляет Арендодателя о предстоящем освобождении
арендованного имущества.
6.2. В течение _______ после окончания действия настоящего
Договора на основании акта приемки-передачи Арендатор возвращает
Арендодателю арендованное имущество в исправном состоянии с учетом
нормального износа. С момента подписания акт приемки-передачи
арендованное имущество считается возвращенным Арендодателю.
7. Условия прекращения, изменения и досрочного расторжения
Договора
7.1. Действие настоящего Договора прекращается в случае окон-
чания срока, на который он был заключен.
7.2. Одностороннее расторжение настоящего Договора не допуска-
ется.
7.3. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в слу-
чае:
- нарушения Арендатором условий Договора;
- банкротства Арендатора;
- форс-мажорных обстоятельств (в частности, гибели арендован-
ного имущества).
7.4. Арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязаннос-
ти по настоящему Договору, по истечении срока аренды имеет преиму-
щественное право на возобновление договора.
7.5 В случае если Арендатор желает продлить срок действия
настоящего Договора, о таком намерении он должен сообщить Арендода-
телю за _____ до истечения срока аренды.
7.6. По согласованию сторон в письменной форме к настоящему
Договору могут быть внесены изменения и дополнения, являющиеся не-
отъемлемой частью настоящего Договора.
8. Ответственность сторон
8.1. Ответственность Арендодателя:
- за просрочку передачи арендованного имущества Арендатору
Арендодателем уплачивается штраф в размере
8.2. Ответственность Арендатора:
- за несвоевременное внесение арендной платы за каждый день
просрочки уплаты Арендатор уплачивает пеню в размере ______ % от
суммы задолженности, но не более ______ % от общей суммы арендной
платы;
- за предоставление арендованного имущества в субаренду без
письменного согласования данного вопроса с Арендодателем Арендатор
уплачивает штраф в размере
9. Прочие условия
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
10. Заключительные положения
10.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания
и действует в течение ______.
10.2. Все споры, возникающие по настоящему Договору, решаются
сторонами путем переговоров. В случае недостижения соглашения в
ходе переговоров разрешение спора осуществляется в претензион-
но-исковом порядке согласно действующему законодательству.
10.3. Настоящий Договор составлен в двух оригинальных экземп-
лярах, по одному для каждой из сторон. К Договору прилагается
техническая документация на арендованное помещение.
Адреса, реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: Арендатор:
____________________ ____________________
____________________ ____________________
____________________ ____________________
_________ _________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Особенности бухгалтерского и налогового учета договора аренды
Операция по аренде нежилого помещения у физического лица
является операцией оперативной аренды - хозяйственной операцией,
предусматривающей передачу арендатору права пользования основными
фондами за плату с обязательным их возвратом по истечении срока
действия договора.
Порядок бухгалтерского учета арендных операций (в том числе и
оперативной аренды) регулируется П(С)БУ 14 "Аренда".
Передача и возврат арендованного помещения оформляется актом
приемки-передачи, на основании которого арендатор зачисляет объект
оперативной аренды (арендованное нежилое помещение) на забалансо-
вый счет 01 "Арендеванные необоротные активы" по стоимости,
указанной в договоре аренды.
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор несет
ряд расходов, к которым, в первую очередь, можно отнести расходы,
связанные с выплатой арендной платой арендодателю, оплатой услуг
связи и коммунальных услуг, поддержанием арендованного помещения в
исправном состоянии. Рассмотрим особенности их учета.
Выплата арендной платы
В сроки, установленные договором, арендатор выплачивает арен-
додателю плату за пользование арендованным имуществом (арендную
плату). Как уже отмечалось выше, размер арендной платы устанавли-
вается по договоренности сторон.
При выплате арендной платы физическому лицу следует помнить о
порядке обложения такой выплаты подоходным налогом и страховыми
взносами (сборами).
Так, сумма арендной платы, выплачиваемая арендатором физичес-
кому лицу (арендодателю) за пользование арендованным имуществом,
является доходом такого физического лица и подлежит обложению
подоходным налогом.
Если арендная плата выплачивается физическому лицу, состояще-
му с арендатором в трудовых отношениях (т. е. работнику), то
следует обратить внимание на п.п. 5.4.1 Инструкции о подоходном
налоге с граждан, утвержденной приказом ГГНИУ от 21.04.93 г. № 12
( z0064-93 ), с изменениями и дополнениями (далее - Инструкция),
в соответствии с которой в месячный совокупный налогооблагаемый
доход не включается компенсационная выплата в пределах амортизации
за износ инструмента, оборудования, транспортных средств и друго-
го имущества, принадлежащего работнику и использующегося для нужд
предприятия. Суть данной компенсационной выплаты заключается в
покрытии арендатором расходов арендодателя по содержанию имущест-
ва, предоставленного в аренду, в пригодном для эксплуатации сос-
тоянии. В этой связи, на наш взгляд, применение п.п. 5.4.1
Инструкции в целях удержания подоходного налога возможно исключи-
тельно в том случае, если по договору аренды расходы по поддержа-
нию помещения в состоянии, пригодном к эксплуатации, а также
расходы по проведению текущего ремонта, несет арендодатель. В
противном случае (если такие расходы несет арендатор), выплата в
пределах амортизации представляет собой сумму чистого вознагражде-
ния, которая в полном объеме включается в совокупный налогообла-
гаемый доход физического лица и подлежит обложению подоходным
налогом.
В практической деятельности, как правило, расходы по поддержа-
нию арендованного помещения в пригодном к эксплуатации состоянии и
проведению его текущего ремонта несет арендатор. В этой связи с
суммы арендной платы, включаемой в совокупный налогооблагаемый
доход, следует удержать подоходный налог и сбор в Пенсионный фонд
(1 или 2 %), (поскольку, согласно действующему законодательству,
совокупный налогооблагаемый доход является объектом для осуществ-
ления таких удержаний).
Начисления сбора в Пенсионный фонд (32 %) на сумму арендной
платы производить не следует. Связано это с тем, что сумма
арендной платы не является объектом для взимания такого сбора
(ввиду отсутствия факта выполнения работ (услуг) по договорам
аренды). Аналогичная позиция по данному вопросу приведена в письме
Пенсионного фонда от 07.02.2001 г. № 06/605 "Относительно уплаты в
Пенсионный фонд средств по договорам аренды" ( v_605572-01 ).
В отношении начисления и удержания с суммы арендной платы
страховых взносов (страхового взноса на общеобязательное госу-
дарственное социальное страхование в связи с временной потерей
трудоспособности и расходами, обусловленными рождением и погребе-
нием, и страхового взноса на общеобязательное государственное
социальное страхование на случай безработицы) отметим следующее. В
соответствии с действующим законодательством базой для начисления
и удержания данных страховых взносов является одна и та же величи-
на, а именно - сумма фактических расходов на оплату труда наемных
работников, включающая расходы на выплату основной и дополни-
тельной заработной платы, других поощрительных и компенсационных
выплат, в том числе в натуральной форме, которые определяются в
соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми в соот-
ветствии с Законом Украины "Об оплате труда" от 24.03.95 г. №
108/95-ВР ( 108/95-ВР ), с изменениями и дополнениями, и подлежат
обложению подоходным налогом. Поскольку сумма арендной платы не
включается в фонд оплаты труда, т. е. не включается в базу налого-
обложения данными страховыми взносами, то начислений и удержаний
взносов на социальное страхование с суммы арендной платы произво-
дить не следует. При выплате арендной платы работнику с суммы
арендной платы, включаемой в совокупный налогооблагаемый доход,
следует удержать подоходный налог и сбор в Пенсионный фонд (1 (2)
%). Начисления взносов (сборов) в социальные фонды на сумму
арендной платы не производятся.
В случае когда арендная плата выплачивается физическому лицу,
не состоящему с субъектом хозяйствования в трудовых отношениях
(т.е. неработнику), с суммы арендной платы следует удержать подо-
ходный налог по ставке 20 % с направлением при этом не позднее 30
дней после выплаты в налоговые органы по месту проживания гражда-
нина-арендодателя справки по форме № 2 о сумме выплаченного дохода
и удержанного подоходного налога.
С суммы арендной платы, выплачиваемой неработнику, следует
удержать подоходный налог по ставке 20 %.
При этом следует помнить, что согласно п.п. 14.1.1 Инструкции
в целях устранения фактов двойного налогообложения у источника
выплаты доходов (т. е. субъектом хозяйствования, осуществляющим
выплату арендной платы физическому лицу) не удерживается подоход-
ный налог с граждан, которые являются субъектами предпринима-
тельства, подтвердили это оригиналом свидетельства о государствен-
ной регистрации субъекта предпринимательской деятельности и кото-
рые подтвердили платежным сообщением (патентом, свидетельством об
уплате единого налога) уплату авансовых платежей подоходного нало-
га (фиксированного размера подоходного налога, единого налога).
При этом о сумме выплаченного гражданину-арендодателю дохода в
налоговые органы по месту его проживания арендатором направляется
справка по форме № 2.
В бухгалтерском учете предприятия-арендатора начисление аренд-
ной платы отражается в составе расходов отчетного периода в
зависимости от функциональногназначения объекта операционной арен-
ды. Операции по начислению и выплате арендной платы физическому
лицу - арендодателю отражаются в учете следующими записями:
|---------------------------------------------|------------------|
| Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция |
| | счетов |
| |---------|--------|
| | дебет | кредит |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Начислена арендная плата |23,91,92,| 685 |
| |93,94 | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|С суммы арендной платы удержан подоходный | | |
|налог (в случае, если гражданином-арендода- | 685 | 641/ |
|телем не были предъявлены свидетельство о | | |
|государственной регистрации в качестве | | Подо- |
|субъекта предпринимательской деятельности и | | ход- |
|платежное сообщение (патент, свидетельство | | ный |
|об уплате единого налога) относительно | | налог |
|уплаты авансовых платежей подоходного налога | | |
|(фиксированного размера подоходного налога, | | |
|единого налога) | | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|С суммы арендной платы удержан сбор в | | |
|Пенсионный фонд (в случае, если гражданин- | 685 | 651 |
|арендодатель является работником арендатора) | | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Выплачена сумма арендной платы | 685 | 301 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
В налоговом учете арендатора-плательщика налога на прибыль
сумма арендной платы по первому событию (начислению или выплате)
на основании п.п. 5.2.1 ст. 5 Закона о налоге на прибыль включает-
ся в состав валовых расходов (как расходы, связанные с подготов-
кой, организацией и ведением хозяйственной деятельности).
Если арендатором выступает частный предприниматель, то сумма
арендной платы, уплаченной арендодателю за пользование арендован-
ным имуществом при наличии документов, подтверждающих оплату,
включается в состав расходов частного предпринимателя.
Оплата коммунальных услуг, связанных с арендой нежилых поме-
щений
Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с оплатой комму-
нальных услуг, следует отметить, что тарифы за потребление
электроэнергии, тепловой энергии, воды и других коммунальных услуг
для населения, и для субъектов предпринимательской деятельности
различны (для последних размер тарифов выше).
Так, в соответствии с Законом Украины "Об ответственности
субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное вне-
сение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание при-
легающих к домам территорий" от 20.05.99 г. № 686-ХIV ( 686-14 ),
вступившим в силу с 1 июля 1999 года, субъекты предпринимательской
деятельности, использующие нежилые здания и помещения, принадлежа-
щие им на правах собственности или арендованные ими на основании
договора для проведения этой деятельности, оплачивают коммунальные
услуги по тарифам, которые в установленном законодательством по-
рядке возмещают полную стоимость их предоставления. При этом за
несвоевременные расчеты за потребленные коммунальные услуги такие
субъекты хозяйствования уплачивают пеню в размере 1 % от суммы
просроченного платежа за каждый день просрочки, если другой размер
пени не установлен соглашением сторон, но не больше 100 % общей
суммы долга.
В этой связи на срок договора аренды рекомендуется переофор-
мить договоры с коммунальными службами на имя арендатора, а также
установить отдельные счетчики, на основании показаний которых
арендатор будет самостоятельно осуществлять расчеты с жилищно-ком-
мунальными предприятиями за потребленные коммунальные услуги. В
случае, если нежилое помещение предоставляется в аренду нескольким
арендаторам, у которых отдельные счетчики отсутствуют, порядок
оплаты коммунальных услуг в данном случае должен быть согласован с
предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (в частности, сторо-
нами может быть определено, что оплата стоимости коммунальных
услуг в этом случае будет производиться пропорционально арендуемой
площади).
На срок договора аренды рекомендуется переоформить договоры с
Коммунальными службами на имя арендатора.
В налоговом учете предприятия-арендатора (плательщика налога
на прибыль) при наличии соответствующих подтверждающих документов
стоимость коммунальных услуг по первому событию (начислению или
уплате) включается в состав валовых расходов (на основании п.п.
5.2.1 ст. 5 Закона о налоге на прибыль, как расходы, связанные с
ведением хозяйственной деятельности). При наличии налоговой нак-
ладной предприятия жилищно-коммунального хозяйства арендатор имеет
право отнести суммы НДС, включенные в стоимость коммунальных
услуг, в состав налогового кредита.
В бухгалтерском учете предприятия-арендатора стоимость комму-
нальных услуг включается в состав административных расходов.
Операции, связанные с оплатой стоимости коммунальных услуг, в
учете арендатора отражаются следующими записями:
|---------------------------------------------|------------------|
| Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция |
| | счетов |
| |---------|--------|
| | дебет | кредит |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|На основании счетов предприятий жилищно- | | |
|коммунального хозяйства стоимость потреблен- | 92 | 631 |
|ных коммунальных услуг включена арендатором | | |
|в состав административных расходов | | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Отражена сумма НДС, входящая в состав стои- | | |
|мости коммунальных услуг | 644 | 631 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Отражено право на налоговый кредит по НДС | | |
|(при наличии налоговой накладной) | 641 | 644 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Оплачены счета предприятий жилищно-комму- | | |
|нального хозяйства за потребленные комму- | 631 | 311 |
|нальные услуги | | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
У арендатора - частного предпринимателя расходы по оплате
коммунальных услуг при наличии документов, подтверждающих такую
оплату, включаются в состав расходов. Пользование услугами связи
Если в аренду предоставляется помещение, оснащенное телефонной
связью, то сторонам необходимо помнить о следующем. В соответствии
с п. 51 Правил пользования местной телефонной связью, утвержден-
ных постановлением Кабинета Министров Украины от 22.04.97 г.
№ 385 ( 385-97-п )(далее - Правила пользования местной телефонной
связью), абонент телефонной связи (в данном случае - физическое
лицо - арендодатель) обязан не допускать самовольной передачи
телефонов в аренду предприятиям, учреждениям, организациям и граж-
данам, а в случае сдачи телефонизированных помещений в аренду
(наем) - в течение месяца уведомить об этом предприятие связи. В
противном случае предприятие связи может приостановить пользова-
ние телефоном или расторгнуть договор (п. 50 Правил пользования
местной телефонной связью). Невыполнение данного условия адми-
нистративно наказуемо. Так, согласно ст. 1481 Кодекса Украины об
административных правонарушениях передача абонентом местной теле-
фонной сети абонентской линии для пользования другим гражданам или
организациям без согласия с предприятием связи влечет за собой
наложение штрафа в размере от 20 до 40 не облагаемых налогом мини-
мумов доходов граждан (т.е. от 340 грн. до 680 грн.).
Учитывая вышеизложенное, в случае предоставления телефонизиро-
ванных помещений в аренду (наем) договор следует временно пере-
оформить на имя арендатора с дальнейшим правом на возобновление
предыдущего договора (п. 42 Правил пользования местной телефонной
связью).
В случае предоставления телефони-зированных помещений в аренду
(наем) договор следует временно переоформить на имя арендатора с
дальнейшим правом на возобновление предыдущего договора.
Стоимость услуг связи арендатор имеет право включить в расхо-
ды. Причем для арендатора - юридического лица (плательщика налога
на прибыль) стоимость услуг связи в налоговом учете по первому
событию (начислению или уплате) включается в состав валовых расхо-
дов в соответствии с п.п. 5.2.1 ст. 5 Закона о налоге на прибыль
(как расходы, связанные с ведением хозяйственной деятельности).
При этом на основании налоговой накладной, полученной от предприя-
тия связи, предприятие-арендатор имеет право отнести суммы НДС,
включенные в стоимость услуг связи, в состав налогового кредита.
В бухгалтерском учете предприятия-арендатора стоимость услуг
связи включается в состав административных расходов отчетного
периода, что отражается путем осуществления следующих записей:
|---------------------------------------------|------------------|
| Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция |
| | счетов |
| |---------|--------|
| | дебет | кредит |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|На основании счетов, выставленных предприя- | | |
|тием связи, стоимость телефонных услуг вклю- | 92 | 631 |
|чена арендатором в состав административных | | |
|расходов | | |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Отражена сумма НДС, входящая в состав стои- | | |
|мости услуг связи | 644 | 631 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Отражено право на налоговый кредит по НДС | | |
|(при наличии налоговой накладной) | 641 | 644 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
|Оплачен счет предприятия связи | 631 | 311 |
|---------------------------------------------|---------|--------|
Если в роли арендатора выступает частный предприниматель, то
при наличии документов, подтверждающих оплату услуг связи, стои-
мость телефонных услуг включается в состав расходов такого субъек-
та хозяйствования.
Что касается расходов арендатора по поддержанию арендованного
имущества в состоянии, пригодном к эксплуатации, и проведению
ремонтов, то особенности учета таких расходов рассматривались на
страницах нашего издания неоднократно, в частности в публикации
"Аренда жилого помещения под офис у физического лица" (см. "Налоги
и бухгалтерский учет", 2001, № 9).
Продолжая рассматривать особенности операций аренды имущества
негосударственной формы собственности, обратимся к такому вопросу,
как возможность предоставления арендованного нежилого помещения в
субаренду (так как в некоторых случаях у арендатора может возник-
нуть и такая необходимость).
Возможность предоставления арендованного нежилого помещения в
субаренду
В соответствии со ст. 267 Гражданского кодекса предоставление
арендатором арендованного имущества в субаренду разрешается исклю-
чительно с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено зако-
ном или договором). Таким образом, арендатор с разрешения арендо-
дателя может сдавать арендованное помещение в субаренду. Как
правило, в этом случае арендатору лучше заручиться письменным
согласием арендодателя по данному вопросу. Более того, в интересах
арендатора, планирующего осуществлять в своей деятельности суб-
арендные операции, еще в преддоговорной период на стадии заключе-
ния договора аренды оговорить с арендодателем возможность суб-
аренды, что поможет избежать всякого рода недоразумений в договор-
ных отношениях.
Следует отметить, что законодательного ограничения относи-
тельно размеров площади, передаваемых в субаренду, не существует.
В этой связи с согласия арендодателя арендатор может предоставлять
в субаренду как все арендованное помещение, так и отдельную его
часть.
С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное
помещение (или его часть) в субаренду.
Субарендные отношения следует оформить договором субаренды (за
основу которого может быть взята форма договора аренды, приведен-
ная выше). При этом следует учесть, что, как правило, срок суб-
аренды не может превышать срока действия договора аренды такого
имущества. Что касается платы за субаренду, то при осуществлении
субарендных операций с имуществом негосударственной формы собст-
венности (так же, как и при осуществлении арендных операций) огра-
ничений относительно размера и порядка формирования платы за суб-
аренду законодательством не установлено. То есть размер платы за
субаренду устанавливается по согласованию сторон (хотя не исключе-
но, что в этом случае определенные условия относительно предельно-
го размера такой платы могут быть выдвинуты собственником такого
имущества).
Поскольку зачастую в субаредных отношениях обе стороны (и
арендатор, и субарендатор) являются субъектами предпринимательской
деятельности (причем в большинстве случаев, как правило, - пла-
тельщиками НДС), то следует иметь в виду, что в соответствии с
п.п. 3.1.1 ст. 3 Закона Украины "О налоге на добавленную
стоимость" от 03.04.97 г. № 168/97-ВР ( 168/97-ВР ), с изменениями
и дополнениями (далее - Закон об НДС), операции по оплате стоимос-
ти услуг по договорам оперативной аренды являются объектом обложе-
ния налогом на добавленную стоимость. В этой связи размер арендной
платы должен формироваться с учетом суммы НДС. При этом по первому
событию (начислению или поступлению денежных средств) у арендатора
(выступающего по отношению к субарендатору в роли арендодателя)
возникают налоговые обязательства по НДС. В свою очередь, субарен-
датор - плательщик НДС имеет право суммы НДС, входящие в состав
арендной платы, включить в налоговый кредит (при условии получения
от арендатора налоговой накладной).
Операции по оплате стоимости услуг по договорам оперативной
аренды в соответствии с п.п. 3.1.1 ст. 3 Закона об НДС являются
объектом обложения налогом на добавленную стоимость.
В случае если в субаренду предоставляется телефонизированное
помещение, то для того чтобы субарендатор мог пользоваться услуга-
ми связи, на срок субаренды на имя субарендатора следует переофор-
мить договор с предприятием связи.
Что касается уплаты коммунальных платежей при субарендных
отношениях, сторонами которых выступают субъекты предприниматель-
ства, то здесь возможны две ситуации.
Первая из них заключается в том, что субарендатор заключает
договора с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (т. е. на
срок субаренды договора с коммунальными службами переоформляются
непосредственно на имя субарендатора), устанавливает отдельные
счетчики и самостоятельно осуществляет расчеты с предприятиями
жилищно-коммунального хозяйства за потребленные коммунальные услу-
ги. При этом стоимость коммунальных услуг в бухгалтерском учете
включается в состав административных расходов субарендатора, а в
налоговом учете (при наличии соответствующих подтверждающих доку-
ментов) - в состав валовых расходов такого субъекта хозяйствова-
ния. По суммам НДС, входящим в состав стоимости коммунальных
услуг, субарендатор (при наличии налоговых накладных предприятий
жилищно-коммунального хозяйства) имеет право на налоговый кредит.
Однако, учитывая тот факт, что в настоящее время существует
реальная проблема технического характера с установкой некоторых
видов счетчиков согласно разъяснениям ГНАУ (письмо ГНАУ "О некото-
рых вопросах оплаты за использование арендованного имущества" от
05.01.2000 г. № 34/6/15-1116 ( v0034225-00 )), до решения данной
проблемы стоимость коммунальных услуг может быть отнесена арен-
даторами на валовые расходы по счетам арендодателей (согласованным
с арендаторами в отношении количества потребленных услуг).
Таким образом, вторая ситуация предполагает, что при субаренде
субарендатор перечисляет арендатору (выступающему по отношению к
нему в роли арендодателя) денежные средства в возмещение стоимости
потребленных коммунальных услуг согласно выставленному арендатором
счету (сумма коммунальных платежей по которому, в частности, может
быть определена пропорционально занимаемой субарендатором площа-
ди). При этом переоформление договоров с коммунальными предприя-
тиями с арендатора на имя субарендатора не производится (т. е.
расчеты непосредственно с предприятиями жилищно-коммунального хо-
зяйства за потребленные в арендованном помещении коммунальные
услуги производит арендатор).
Во втором случае следует обратить внимание на порядок налого-
вого учета денежных средств, полученных арендатором от субаренда-
тора в возмещение сумм коммунальных платежей. Учитывая разъяснения
ГНАУ, при субаренде полученные транзитом от субарендатора суммы
будут включаться в налоговом учете арендатора в валовые доходы (по
начислению или поступлению денежных средств от субарендатора) и
валовые расходы (по начислению или перечислению денежных средств
предприятиям жилищно-коммунального хозяйства). В развитие темы
отметим, что в данном случае наиболее приемлем вариант, когда
стоимость коммунальных услуг учитывается в составе платы за суба-
ренду (т. е. возмещение стоимости коммунальных услуг субарендато-
ром арендатору в данном случае не проходит как отдельная хозяйст-
венная операция, а осуществляется посредством субарендной платы,
величина которой формируется с таким расчетом, чтобы она, в
частности, покрыла расходы арендатора по коммунальным платежам).
При этом в налоговом и бухгалтерском учете субарендатора сумма
арендной платы, причитающаяся арендатору, отражается как расходы
по субаренде. В свою очередь, у арендатора такая сумма отражается
как доход от субарендной операции.
В завершение публикации рассмотрим на примере порядок учета
операций, связанных с предоставлением нежилого помещения негосу-
дарственной формы собственности в аренду и субаренду.
Пример.
Гражданин Н. П. Сидоров, имеющий в частной собственности двух-
этажное нежилое помещение, предоставил его в оперативную аренду
ООО "Салют". Сумма арендной платы, установленная по договоренности
сторон, составляет 400 грн. в месяц. Помещение телефонизировано.
На срок аренды договора с предприятиями жилищно-коммунального
хозяйства и предприятием связи переоформлены на имя предприятия-
арендатора. За месяц расходы арендатора по оплате услуг связи
составили 60 грн. (в том числе НДС - 10 грн.), а по оплате
стоимости коммунальных услуг - 120 грн. (в том числе НДС - 20
грн.).
С согласия гражданина-арендодателя ООО "Салют" предоставило в
субаренду ООО "Восток" первый этаж арендованного помещения. По
договоренности сторон субарендатор стоимость потребленных им ком-
мунальных услуг возмещает арендатору в составе арендной платы, а
оплату стоимости коммунальных услуг непосредственно предприятиям
жилищно-коммунального хозяйства осуществляет арендатор. Субаренд-
ная плата установлена в размере 720 грн. в месяц (в том числе НДС
- 120 грн.).
В учете хозяйственные операции отразятся следующим образом:
|------------------------|-------------|------|------------------|
|Содержание хозяйственной|Бухгалтерский|Сумма,| Налоговый учет |
|операции |учет |грн. | |
| |------|------| |---------|--------|
| |дебет |кредит| | валовой |валовые |
| | | | | доход, |расходы,|
| | | | | грн. |грн. |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
| У арендатора |
|----------------------------------------------------------------|
|Расходы по выплате арендной платы гражданину-арендодателю |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Начислена арендная плата| | | | | |
|гражданину-арендодателю | | | | | |
|(не являющемуся работни-| 92 | 685 | 400 | - | 400 |
|ком предприятия) (на | | | | | |
|основании акта) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|С суммы арендной платы | 685 | 641/ | 80 | - | - |
|удержан подоходный налог| | подо-| | | |
|(по ставке 20 %) | | ход- | | | |
| | | ный | | | |
| | | налог| | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Выплачена арендная плата| 685 | 301 | 320 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Расходы по оплате услуг связи |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена стоимость услуг| | | | | |
|связи (на основании сче-| 92 | 631 | 60 | - | 50 |
|тов предприятия связи) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена сумма НДС, вхо-| | | | | |
|дящая в состав стоимости| 644 | 631 | 10 | - | - |
|услуг связи | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражено право на нало- | | | | | |
|говый кредит по НДС (от | 641 | 644 | 10 | - | - |
|предприятия связи полу- | | | | | |
|чена налоговая наклад- | | | | | |
|ная) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Оплачен счет предприятия| | | | | |
|связи | 631 | 311 | 60 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Расходы по оплате коммунальных услуг |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена стоимость ком- | | | | | |
|мунальных услуг на осно-| 92 | 631 | 120 | - | 100 |
|вании счетов предприятий| | | | | |
|жилищно-коммунального | | | | | |
|хозяйства) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена сумма НДС, вхо-| | | | | |
|дящая в состав стоимости| 644 | 631 | 20 | - | - |
|коммунальных услуг | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражено право на нало- | | | | | |
|говый кредит по НДС от | | | | | |
|предприятий жилищно- | | | | | |
|коммунального хозяйства | 641 | 644 | 20 | - | - |
|получены налоговые | | | | | |
|накладные) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Оплачены счета коммуна- | | | | | |
|льных предприятий | 631 | 311 | 120 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
| Доходы от сдачи части арендованного нежилого помещения в |
| субаренду |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Начислена плата за суб- | | | | | |
|аренду (на основании | 377 | 713 | 720 | 600 | - |
|акта) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена сумма налогово-| | | | | |
|го обязательства по НДС | 713 | 641 | 120 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Списана сумма дохода на | | | | | |
|финансовый результат | 713 | 791 | 600 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Получена от субарендато-| | | | | |
|ра плата за субаренду | 311 | 377 | 720 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
| У субарендатора |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Начислена плата за | | | | | |
|субаренду арендатору | 92 | 631 | 600 | - | 600 |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражена сумма НДС, | | | | | |
|входящая в состав | 644 | 631 | 120 | - | - |
|арендной платы | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Отражено право на на- | | | | | |
|логовый кредит по НДС | 641 | 644 | 120 | - | - |
|от арендатора получена | | | | | |
|налоговая накладная) | | | | | |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
|Выплачена плата за | | | | | |
|субаренду арендатору | 631 | 311 | 720 | - | - |
|------------------------|------|------|------|---------|--------|
В настоящей статье были рассмотрены наиболее важные особеннос-
ти договоров аренды нежилых помещений негосударственной формы