ПРАВО ОРЕНДАРЯ НА ВИКУП МАЙНА

Договір купівлі-продажу було визнано недійсним через те, шо орендар придбаного майна має пріоритет на укладання договору купівлі-продажу з власником. Наскільки це є правомірним?

Договір оренди майна

Право продажу майна, як і право здачі його в оренду, належить власникові (відповідно до ст. 4 Закону "Про власність" від 07.02.1991 року).

Орендоване державне та комунальне майно на сьогодні приватизується згідно з чинним законодавством, яке такого способу приватизації, як оренда з викупом, не передбачає (відповідно до роз'яснень Вищого арбітражного суду № 02-5/237 від 25.05.2000 року "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 16). Отже, оскільки переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди згідно зі ст. 25

Закону "Про оренду державного та комунального майна" не передбачене, то воно є відсутнім, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачене договором оренди, укладеним до набрання чинності цим Законом у редакції від 14.03.1995 року.

Разом з тим, п. 42 Державної програми приватизації на 1999 рік, затвердженої Указом Президента № 209 від 24.02.1999 року, передбачав, що у разі, коли орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого об'єкта, яке неможливо відокремити від орендованого майна без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків балансової вартості будівлі (споруди, приміщення), орендар одержує право на його викуп.

Передбачені ч.1 ст.4 Закону "Про оренду державного та комунального майна" викуп оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту, повинні здійснюватись у по-

рядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів № 629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10.08.1995 року, з подальшими змінами і доповненнями (п. 2 роз'яснення № 02-5/237).

Визнання угоди недійсною

Щодо визнання договорів недійсними, то Цивільний кодекс (далі — ЦК) передбачає для цього низку підстав. Найбільш загальною є норма ст. 48 ЦК, що застосовується при порушенні встановленого порядку вчинення громадянами і організаціями дій, спрямованих на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав і обов'язків, при ущемленні угодою особистих або майнових прав неповнолітніх дітей, а також в інших випадках їх невідповідності вимогам чинного законодавства, якщо для них не встановлені особливі правила визнання угод недійсними (п. 5 постанови пленуму Верховного Суду № 3 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" від 28.04.1978 року). Доповнює практику застосування судами норм про визнання угод недійсними роз'яснення Вищого арбітражного суду № 02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" від 12.03.1999 року, відповідно до якого (п.1) господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Попри це, за загальним правилом, невиконання чи неналежне виконання угоди не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання угоди недійсною, що підкреслюють у своїх узагальненнях і Верховний Суд (п.п "б" п. 16 названої постанови), і Вищий господарський суд (п. 1 роз'яснення). У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом чи договором наслідків, а не визнання угоди недійсною.

Сторінку підготувала Тетяна НІКОЛАЄВА

По материалам газеты "Юридичний вісник України"