З розвитком ринкових відносин все більше суб’єктів
господарювання набувають прав власності на будівлі (споруди),
купуючи їх. При цьому більшість таких суб’єктів не приділяє
належної уваги питанню набуття права власності чи користування
землею під придбаними будівлями (спорудами).
Загальновідомо, що будівля (споруда) просторово невід’ємно
пов’язана із земельною ділянкою. Дійсно, вона не може
існувати окремо від земельної ділянки, на якій її збудовано.
Однак питання власності чи користування землею в разі
купівлі будівлі (споруди) є неоднозначним і багатогранним,
оскільки таку будівлю (споруду) може бути придбано,
зокрема, як через регіональне відділення Фонду держмайна
України, так і безпосередньо в юридичної особи (у власності
чи користуванні якої знаходиться земельна ділянка).
Крім того, суб’єкти господарювання викуповують і частини
будівель (квартири) або нежитлові приміщення.
Розглянемо особливості кожного з цих випадків докладніше.
У разі якщо юридична особа викуповує будівлю (споруду)
через відділення Фонду держмайна України, вона укладає
типовий договір купівлі-продажу, форму якого затверджено
наказом Фонду держмайна України від 18.11.96 р. № 1398,
зареєстрованим у Мін’юсті України 30.12.96 р. за № 766/1791.
Зокрема, установлено такі форми типових договорів:
Типовий договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення),
яка підлягає продажу за конкурсом;
Типовий договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення),
яка підлягає продажу на аукціоні;
Типовий договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення)
шляхом продажу.
Під час укладання цих договорів повинна встановлюватися
не лише площа будівлі (споруди), а й площа земельної
ділянки та підстави права власності чи користування
землею, що безпосередньо передбачено в договорах. Зазначені
договори підлягають нотаріальному посвідченню та реєстрації
у відповідних органах місцевого самоврядування.
Законом України від 03.07.92 р. № 2535-ХІІ «Про плату за землю» (у редакції Закону України від 19.09.96 р.
№ 378/96-ВР зі змінами та доповненнями) установлено,
що власники землі та землекористувачі сплачують земельний
податок з дня виникнення права власності або права користування
земельною ділянкою.
Щодо переходу права власності чи користування на земельну
ділянку під придбаною будівлею (спорудою), то слід зазначити,
що відповідно до ст. 30 Земельного кодексу України в
редакції від 13.03.92 р. № 2196-ХІІ (зі змінами та доповненнями)
при переході права власності на будівлю і споруду разом
з цими об’єктами переходить і право власності або право
користування земельною ділянкою.
Новий Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ
(який набрав чинності з 1 січня 2002 р.) також визначає,
що при переході права власності на будівлю і споруду
право власності на земельну ділянку або її частину може
переходити на підставі цивільно-правових угод (придбання
за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими
цивільно-правовими угодами), а право користування —
на підставі договору оренди.
У разі переходу права власності на будівлю або споруду
до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у
власності земельні ділянки, до них переходить право
користування земельною ділянкою, на якій розташована
будівля чи споруда.
При цьому в даному разі відсутність документів на право
власності чи користування землею не може бути підставою
для несплати земельного податку при фактичному використанні
будівлі (споруди), а відповідно і земельної ділянки,
оскільки використання землі в Україні є платним (ст.
2 Закону України «Про плату за землю»).
Розглянемо випадок, коли юридична особа згідно з договором
купівлі-продажу придбала будівлю (споруду) в іншої юридичної
особи, якій земельну ділянку було надано в постійне
користування і видано документ на землю (Державний акт).
У цьому разі типовий договір здійснення купівлі-продажу
будівлі (споруди) відсутній, і тому юридичні особи під
час укладання таких договорів не завжди зазначають площу
земельної ділянки, на якій розташована будівля (споруда),
зазначаючи при цьому лише площу будівлі (споруди). Більше
того, умовами договору не встановлюються терміни звернення
нового власника будівлі (споруди) до органів місцевого
самоврядування щодо оформлення документів на землю.
Крім того, юридичній особі, яка продала будівлю (споруду),
земельну ділянку було надано згідно з рішенням відповідного
органу місцевого самоврядування в постійне користування
та видано Державний акт, що засвідчує право постійного
користування землею, і це право для неї не припинено.
Статтею 13 Закону України «Про плату за землю» визначено,
що підставою для нарахування земельного податку є дані
державного земельного кадастру, який містить дані щодо
реєстрації права власності на землю, права користування
землею та договорів про оренду землі, обліку кількості
та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій
населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель.
Тобто у цьому разі за даними державного земельного кадастру
землекористувачем земельної ділянки (а відповідно і
платником земельного податку) може залишитись юридична
особа, яка продала будівлю (споруду).
Тому такі юридичні особи перш за все повинні виважено
та відповідально поставитися до укладання договорів
купівлі-продажу будівель (споруд), а саме: зазначати
не лише площі будівель (споруд), а й площі земельних
ділянок під ними; передбачати переоформлення права власності
або користування земельними ділянками у стислі терміни.
Поряд з цим юридичні особи, у власності або користуванні
яких перебувають земельні ділянки під будівлями (спорудами),
що фактично продані, можуть скористатися правом добровільної
відмови від земельної ділянки, що є підставою для припинення
права власності або користування земельною ділянкою
відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України.
Розглянемо останній випадок, коли юридична особа викуповує
частину будівлі (квартиру або нежитлове приміщення в
багатоповерховому будинку).
Перш ніж спинитися на питаннях оподаткування землі,
слід визначити, що належить до житлового та нежитлового
фондів.
Статтею 6 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.83
р. № 5464-Х установлено, що житлові будинки і житлові
помешкання (житловий фонд) призначаються для постійного
проживання громадян, а також для використання в установленому
порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків.
Надання помешкань у житлових будинках для потреб промислового
характеру забороняється. Статтею 8 Кодексу визначено,
що переведення придатних для проживання житлових будинків
і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися
за рішенням відповідної ради у виняткових випадках.
До житлового фонду не входять нежитлові приміщення в
житлових будинках, призначені для торговельних, побутових
та інших потреб непромислового характеру.
Слід зазначити, що здебільшого за даними державного
земельного кадастру, які є підставою для нарахування
земельного податку, земельні ділянки під багатоповерховими
житловими будинками закріплено за житлово-комунальними
об’єднаннями, які здійснюють експлуатацію житлового
фонду. Тому відповідно до ст. 7 Закону України «Про плату за землю» податок за земельні ділянки, зайняті
житловим фондом, справляється в розмірі 3 відсотків
від суми земельного податку, обчисленого за ставками
населеного пункту.
Суб’єкти господарювання, які викупили нежитлове приміщення
в багатоповерховому будинку, під час укладання договору
з житлово-комунальним об’єднанням на подачу води, опалення
та інші послуги повинні передбачати також і компенсацію
втрат цих об’єднань на сплату земельного податку.
Якщо суб’єкти господарювання бажають відокремитися від
житлово-комунальних об’єднань і самостійно укласти договори
з відповідними службами на подачу електроенергії, води,
опалення тощо, такі суб’єкти повинні й самостійно розраховуватися
з бюджетом за частку земельної ділянки, оскільки відповідно
до ст. 14 Закону України «Про плату за землю» за земельну
ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває в
користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний
податок нараховується кожному з них пропорційно тій
частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні.
Згідно з Положенням про порядок встановлення та закріплення
меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду
та надання у спільне користування або спільну сумісну
власність земельних ділянок для спорудження житлових
будинків, затвердженим спільним наказом Держкомзему,
Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду
держмайна України від 05.04.96 р. № 31/30/53/396, зареєстрованим
у Мін’юсті України 26.04.96 р. за № 203/1228, при переході
права власності на житловий будинок (його приміщення)
або на частину будинку разом з цим об’єктом переходить
і право спільної власності (користування) земельною
ділянкою у відповідності з чинним законодавством.
Право ж власності (користування) на прибудинкову територію
(земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається
у свідоцтві про право власності на частину будинку у
вигляді відповідної частки.
Завершуючи розгляд питання оподаткування землі під будівлями
(спорудами), придбаними суб’єктами господарювання за
цивільно-правовими угодами, слід наголосити, що відповідно
до ст. 14 Закону України «Про плату за землю» юридичні
особи самостійно обчислюють суму земельного податку
та щороку станом на 1 січня і до 1 лютого подають дані
відповідному органу державної податкової служби (за
місцем знаходження земельної ділянки) за формою, затвердженою
наказом ДПА України від 26.10.2001 р. № 434, зареєстрованим
у Мін’юсті України 19.11.2001 р. за № 963/6154.
Таким чином, юридичні особи несуть повну відповідальність
за правильність розрахунку суми земельного податку та
достовірність наведених у розрахунку даних, а також
за вчасність його подання до органів державної податкової
служби.
Нагадаємо також, що по нововідведених земельних ділянках
та/або в разі зміни протягом року об’єкта оподаткування
розрахунок або уточнений розрахунок розмірів земельного
податку юридична особа подає протягом місяця від дня
виникнення права власності або права користування земельною
ділянкою та/або такої зміни.
Підсумовуючи викладене, порадимо суб’єктам господарювання
в подальшому дбати не лише про набуття права власності
на майно (зокрема, на будівлі та споруди), а й прагнути
скористатися правом на отримання земельних ділянок у
власність або в користування з оформленням відповідних
документів, які б засвідчували таке право. Це, безперечно,
сприятиме інтеграції України з цивілізованими державами
світу, де існує розвинуте право власності на майно,
насамперед на землю.