Аренда государственного имущества
------------------------------------------------------------------
Учитывая, что в настоящее время большая часть имущества,
особенно недвижимого, которое предоставляется в аренду субъектам
предпринимательской деятельности, находится в государственной или
коммунальной собственности, то вопросы, связанные с его арендой,
представляют интерес для достаточно широкого круга читателей.
Основной целью предоставления государственного имущества в аренду
предпринимателям является создание условий для содействия
повышению эффективности деятельности этих предприятий, учреждений,
организаций, создание конкурентной среды, а также обеспечение
поступлений средств от аренды в Государственный бюджет Украины. В
данной консультации рассмотрены особенности отношений аренды
государственного имущества, учет и налогообложение таких операций.
Объекты аренды
Отношения аренды государственного имущества регулируются
Гражданским кодексом Украины ( 1540-06 ), Законом об аренде
( 2269-12 ) и другими нормативно-правовыми документами,
определяющими порядок приемки-передачи имущества в аренду, оценки
передаваемого имущества, расчета и изменения размеров арендной
платы, порядок возврата арендованного имущества и пр.
Следует отметить, что ст. 4 Закона об аренде ( 2269-12 )
предусмотрены ограничения при сдаче госимущества в аренду.
В таблице представлен перечень объектов аренды, а также
госимущества, которое не может быть объектом аренды согласно
нормам указанного Закона:
|-------------------------------|--------------------------------|
| Объекты аренды (п. 1 ст. 4) | Не могут быть объектами аренды |
| | (п. 2 ст. 4) |
|-------------------------------|--------------------------------|
| целостные имущественные | целостные имущественные |
| комплексы предприятий {1}, их | комплексы государственных |
| структурных подразделений | предприятий, их структурных |
| (филиалов, цехов, участков) | подразделений (филиалов, |
|-------------------------------| цехов, участков), |
| денежные средства и ценные | осуществляющие деятельность, |
| бумаги, предоставляемые | предусмотренную частью первой |
| арендодателем арендатору с | ст. 4 Закона о |
| учетом дебиторской и | предпринимательстве, |
| кредиторской задолженности на | а именно: связанную с |
| условиях кредита по ставке | обращением наркотических |
| рефинансирования НБУ | средств, психотропных веществ, |
| | их аналогов и прекурсоров |
|-------------------------------|--------------------------------|
| недвижимое имущество (здания, | целостные имущественные |
| сооружения, помещения) и | комплексы казенных предприятий |
| другое обособленное | |
| индивидуально определенное | |
| имущество предприятий | |
|-------------------------------|--------------------------------|
| имущество, не вошедшее в | целостные имущественные |
| уставные фонды хозяйственных | комплексы структурных |
| обществ, созданных в процессе | подразделений (филиалов, |
| приватизации (корпоратизации) | цехов, участков) казенных |
| | предприятий, которые |
| | осуществляют деятельность, |
| | связанную с обращением |
| | наркотических средств, |
| | психотропных веществ, их |
| | аналогов и прекурсоров |
|-------------------------------|--------------------------------|
Субъекты аренды
В соответствии с Законом об аренде ( 2269-12 ) субъектами
аренды государственного имущества являются:
|----------------------|----------------------|------------------|
| Арендодатель (ст. 5) | Объект аренды (ст. 5)| Арендатор (ст. 6)|
|----------------------|----------------------|------------------|
| Фонд государственного| целостные имуществен-| |
| имущества Украины | ные комплексы | |
| (ФГИУ), его | предприятий; | |
| региональные | их структурные | |
| отделения и | подразделения | |
| представительства |----------------------| |
| | недвижимое имущество | |
| |----------------------| |
| | имущество, не | |
| | вошедшее в уставные | |
| | фонды хозяйственных | |
| | обществ, созданных в | |
| | процессе приватизации| |
| | (корпоратизации), | |
| | которое является | |
| | государственной | |
| | собственностью, | |
| | кроме имущества, | |
| | принадлежащего | |
| | имущественному | |
| | комплексу | - хозяйственные |
| | Национальной академии| общества, |
| | наук Украины | созданные членами|
|----------------------|----------------------| трудового |
| органы, уполномочен- | целостные имуществен-| коллектива |
| ные ВР Автономной | ные комплексы | предприятия и его|
| Республики Крым и | предприятий, | структурными |
| органами местного | принадлежащие | подразделениями; |
| самоуправления | Автономной Республике| - другие |
| управлять имуществом | Крым | юридические лица |
| |----------------------| и граждане |
| | находящиеся в | Украины; |
| | коммунальной | - физические и |
| | собственности | юридические лица |
| |----------------------| иностранных |
| | их структурные | государств; |
| | подразделения и | - международные |
| | недвижимое имущество | организации; |
|----------------------|----------------------| - лица без |
| предприятия | отдельное | гражданства |
| | индивидуально | |
| | определенное | |
| | имущество | |
| |----------------------| |
| | недвижимое имущество | |
| | площадью до 200 кв. м| |
| |----------------------| |
| | структурные | |
| | подразделения | |
| | предприятий | |
| | (филиалов, цехов, | |
| | участков), а также | |
| | недвижимое | |
| | имущество, | |
| | превышающее | |
| | площадь 200 кв. м | |
| | по разрешению ФГИУ и | |
| | органов, | |
| | уполномоченных ВР | |
| | Автономной Республики| |
| | Крым и местного | |
| | самоуправления | |
|----------------------|----------------------|------------------|
Необходимо указать, что физическое лицо, желающее заключить
договор аренды государственного имущества, в обязательном порядке
должно быть зарегистрировано как субъект предпринимательской
деятельности до заключения договора.
Арендные отношения арендодателей государственного имущества и
арендаторов - граждан и юридических лиц иностранных государств, а
также лиц без гражданства регулируются законодательством Украины.
Таким образом, можно сделать вывод, что главной отличительной
особенностью операции аренды имущества государственной формы
собственности является то, что оно может быть предоставлено в
аренду ФГИУ, а также органами местного самоуправления,
предприятиями на основании заключения органа, уполномоченного
управлять их имуществом, или по разрешению ФГИУ.
Заключение договора аренды
Отношения между арендодателем и арендатором государственного
имущества регулируются договором аренды. Типовые договоры аренды
целостного имущественного комплекса государственного предприятия
(структурного подразделения), а также аренды индивидуально
определенного имущества (недвижимого или другого), являющегося
государственной собственностью, утверждены приказом Фонда
государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774
( z0931-00 ) (образец договора представлен во вкладыше).
Для заключения договора аренды физическим и юридическим лицам
необходимо оформить и направить в адрес арендодателя должным
образом оформленные документы, перечень которых утвержден ФГИУ для
соответствующих объектов аренды. Согласно Перечню документов № 649
( z0504-01 ) к таким документам аренды, в частности, относятся:
- заявление в Фонд государственного имущества Украины или в
его региональное отделение (представительство), либо в адрес
государственного предприятия о намерении взять в аренду имущество
государственной собственности;
- проект договора аренды объекта;
- разрешение на передачу в аренду государственного имущества
от органа, уполномоченного управлять имуществом предприятия;
- соответствующее согласование в случае принадлежности к
объектам культурного наследия;
- расчет арендной платы за первый или базовый месяц аренды,
подписанный руководителем и главным бухгалтером предприятия
(представляется в 4-х экземплярах);
- справка органа статистики о включении в Единый реестр
предприятий и организаций Украины.
В случае заключения договора на аренду целостного
имущественного комплекса, кроме вышеперечисленных документов,
направляются:
- копия устава государственного предприятия и финансовая
отчетность (формы №№ 1, 2, 3);
- сведения об арендаторе и объекте аренды в объемах,
предусмотренных для получения в аренду целостного имущественного
комплекса;
- сведения об арендаторе и объекте аренды
(технико-экономические показатели, должностные лица предприятия,
хозяйственного общества);
- распределительный баланс (в случае аренды целостного
имущественного комплекса структурного подразделения);
- отчеты об экспертной оценке стоимости имущества, если
стоимость основных средств переоценивалась на основании экспертной
оценки.
Если количество претендентов (заявителей) на аренду
государственного имущества два и более, то на конкурсной основе
определяется арендатор целостного имущественного комплекса
предприятия, его структурного подразделения (при условии
отсутствия заявления хозяйственного общества, созданного членами
трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения)
(п. 7 ст. 9 Закона об аренде ( 2269-12 )). Порядок проведения
конкурса на право заключения договора аренды государственного
имущества утвержден приказом Фонда государственного имущества
Украины от 03.09.99 г. № 1677 ( z0737-99 ).
Особенности начисления платы за аренду
Размер арендной платы устанавливается договором аренды между
арендодателем и арендатором.
В соответствии со ст. 19 Закона об аренде ( 2269-12 ) арендная
плата за государственное имущество рассчитывается в соответствии с
Методикой № 786 ( 786-95-п ). Расчет платы за первый (базовый)
месяц аренды государственного имущества определяется по форме,
утвержденной Порядком № 935 ( z0439-00 ). Размер годовой арендной
платы за пользование целостным имущественным комплексом
предприятия, его структурного подразделения не может превышать 10%
стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора
на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен
больший размер арендной платы. Арендатор обязан вносить плату за
пользование объектом аренды независимо от последствий
хозяйственной деятельности. Сроки платы определяются договором.
Арендная плата обычно устанавливается в денежной форме. В
некоторых случаях, в зависимости от специфики производственной
деятельности арендатора, между арендодателем и арендатором может
быть заключено дополнительное соглашение о бартерных расчетах.
Сумма арендной платы согласно п. 4 Методики № 786 ( 786-95-п )
рассчитывается в следующей последовательности:
- определяется размер годовой арендной платы;
- на основании размера годовой арендной платы рассчитывается
размер арендной платы за первый месяц аренды, которая фиксируется
в договоре аренды;
- суммы арендной платы рассчитываются за последующие месяцы
аренды.
Если срок аренды меньше или больше одних суток или одного
месяца, то суточная арендная плата рассчитывается исходя из
размера месячной арендной платы, а почасовая - исходя из размера
суточной.
Размер суммы годовой арендной платы в зависимости от вида
объекта аренды определяется по формуле:
1) За целостные имущественные комплексы государственных
предприятий (п. 5 Методики № 786 ( 786-95-п )):
Опл = Вз x Сор. ц., где:
Опл - размер годовой арендной платы, грн.;
Вз - остаточная стоимость (по балансу, ф. № 1) арендованных
основных средств на время оценки объекта аренды, грн.;
Сор. ц. - арендная ставка за использование целостных
имущественных комплексов государственных предприятий,
установленная в приложении 1 к указанной Методике.
2) За недвижимое имущество (п. 8 Методики № 786 ( 786-95-п )):
Опл = Вп x Сор, где:
Вп - стоимость арендованного имущества, определенная
экспертным путем, грн.;
Сор - арендная ставка, установленная в приложении 2 к
указанной Методике.
Если арендованное нежилое помещение является частью здания
(сооружения), то оценка стоимости этого помещения производится
непосредственно с учетом стоимости здания (сооружения) в целом по
формуле:
Вп = Вб : Пб x Пп, где:
Вп - стоимость арендованного помещения, являющегося частью
здания (сооружения), грн.;
Вб - стоимость здания (сооружения) в целом (без стоимости
подвальных помещений, если они не эксплуатируются арендатором),
определенная экспертным путем, грн.;
Пп - площадь арендованного помещения, кв. м;
Пб - площадь здания (сооружения) в целом (без площади
подвальных помещений, если они не эксплуатируются арендатором),
кв. м.
Необходимо обратить внимание, что в соответствии с п. 10
Методики № 786 ( 786-95-п ) приведенная формула для расчета
арендной платы за недвижимое имущество не применяется, в случае
если арендаторами являются:
- бюджетные организации, содержащиеся за счет государственного
бюджета;
- государственные и коммунальные телерадиокомпании;
- редакции государственных и коммунальных периодических
изданий и периодических изданий, учрежденных объединениями
граждан;
- государственные научно-исследовательские учреждения;
- учебные заведения;
- трудовые и журналистские коллективы;
- предприятия связи, распространяющие периодическую
литературу;
- инвалиды, использующие недвижимость под гаражи для
специальных средств передвижения.
Арендная плата для таких арендаторов составляет 1 гривню.
Таким образом, главными исходными показателями при расчете
арендной платы являются установленные ставки аренды для
соответствующих объектов и экспертная стоимость объекта.
Экспертная оценка стоимости объекта аренды должна учитывать
его местонахождение и обеспеченность инженерными сетями.
Результаты экспертной оценки являются действительными в течение 6
месяцев со дня ее проведения, если другой срок не предусмотрен в
отчете по экспертной оценке. Порядок оценки государственного
имущества, передаваемого в аренду, определен в Методике оценки
стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета
Министров Украины от 10.08.95 г. № 629 ( 629-95-п ).
В случае предоставления в аренду отдельного индивидуально
определенного имущества (кроме недвижимого имущества) сумма
годовой арендной платы устанавливается по согласованию сторон, но
не менее 5% стоимости арендованного имущества, а в случае если
арендатором является субъект малого предпринимательства - не менее
4% стоимости арендованного имущества.
Сумма месячной арендной платы за первый месяц после заключения
договора аренды или пересмотра размера арендной платы
рассчитывается по формуле:
Опл. мес. = Опл : 12 x Ип. р. x Им, где:
Опл - годовая арендная плата, грн.;
Ип. р. - индекс инфляции за период с начала текущего года до
даты заключения договора аренды или пересмотра размера арендной
платы;
Им - индекс инфляции за первый месяц аренды.
При расчете платы за аренду недвижимого имущества индекс
инфляции определяется с даты проведения экспертной оценки.
Результаты расчетов оформляются по форме, утвержденной в
приложениях 1, 2, 3 к Порядку № 935 ( z0439-00 ), в зависимости от
вида объектов аренды.
Согласно ст. 21 Закона об аренде ( 2269-12 ) размер арендной
платы может быть изменен в следующих случаях:
- по согласованию сторон;
- по требованию одной из сторон в случае изменения цен и
тарифов или в других случаях, предусмотренных действующим
законодательством.
Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы,
если по не зависящим от него причинам изменились условия ведения
хозяйства, предусмотренные договором, или существенно ухудшилось
состояние объекта аренды.
Пример 1
ООО "Антошка", осуществляющее торговую деятельность, в августе
2002 года обратилось к директору кинотеатра "Янтарь" с инициативой
предоставить ему в аренду с 1 октября 2002 года часть помещения в
кинотеатре для организации детского кафе. Директор кинотеатра
направил в региональное отделение Фонда государственного имущества
Украины письмо-ходатайство с приложенными необходимыми документами
о выдаче разрешения быть арендодателем части помещения кинотеатра,
в т. ч. и расчет арендной платы за первый месяц аренды,
осуществленный в соответствии с требованиями Методики № 786
( 786-95-п ). Экспертная оценка недвижимого имущества для расчета
арендной платы была проведена 5 августа 2002 года.
Расчет годовой и месячной арендной платы был осуществлен
следующим образом:
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| Показатели | Обозначения | Размер | Сумма, грн.|
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| стоимость здания кинотеатра| Вб | - | 82 500|
| в целом, определенная | | | |
| экспертным путем | | | |
| (остаточная) | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| площадь здания в целом, | Пб | 180 | - |
| кв. м | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| площадь арендуемого | Пп | 45 | - |
| помещения для кафе, кв. м | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| стоимость арендуемого | Вп | - | 20 625|
| помещения для кафе: | | | |
| Вб : Пб х Пп = | | | |
| = 82 500 : 180 x 45 | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| арендная ставка | Сор | 8 | - |
| (приложение 2 к | | | |
| Методике № 786), % | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| суммы годовой арендной | Опл | - | 1 650|
| платы: | | | |
| Вп x Сор = 20625 x 8 : 100 | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| индекс инфляции за период с| Ип. р. | 100,0 | - |
| даты проведения экспертной | | | |
| оценки до даты заключения | | | |
| договора аренды части | | | |
| площади кинотеатра: | | | |
| 99,8 x 100,2 | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| индекс инфляции за первый | Им | 100,2 | - |
| месяц аренды {2} | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
| сумма месячной арендной | Опл. мес. | - | 137,76|
| платы за первый месяц | | | |
| аренды | | | |
| Опл : 12 x Ип. р. x Им = | | | |
| = 1 650 : 12 x 100 : 100 x | | | |
| x 100,2 : 100,0 | | | |
|----------------------------|-------------|--------|------------|
Результаты расчета платы за аренду части недвижимого имущества
оформлены по форме, утвержденной в приложении 2 к Порядку № 935
( z0439-00 ).
|---|---------------|-------|-----------------|------------------|-------------------|
| № | Название и |Площадь| Стоимость по |Применены величины| Арендная плата |
|п/п|местонахождение|объекта|экспертной оценке| |за первый (базовый)|
| |объекта аренды |аренды,| на 02.09.2002 г.| | месяц аренды |
| | |кв. м |--------|--------|---------|--------|--------|----------|
| | | |1 кв. м,| всего | индекс |арендная|название| арендная |
| | | | грн. |объекта,|инфляции,| ставка,| месяца,|плата без |
| | | | | грн. | % | % | год | НДС {3}, |
| | | | | | | | | грн. |
|---|---------------|-------|--------|--------|---------|--------|--------|----------|
| 1 | Кинотеатр | 45 | 458,33| 20 625| 100,2 | 8 |сентябрь| 137,76|
| | "Янтарь", | | | | | | | |
| | г. Обухов | | | | | | | |
| | Киевской обл. | | | | | | | |
|---|---------------|-------|--------|--------|---------|--------|--------|----------|
Распределение арендной платы
Согласно п. 17 Методики № 786 ( 786-95-п ), если арендодателем
имущества является Фонд государственного имущества, его
региональное отделение или представительство, то арендная плата
направляется:
- в государственный бюджет - за целостные имущественные
комплексы государственных предприятий;
- 70% арендной платы в государственный бюджет и 30%
государственному предприятию, организации - за аренду недвижимого
имуществ государственных предприятий, организаций, на балансе
которых находится это имущество;
- в государственный бюджет - за имущество, которое не вошло в
уставный фонд хозяйственного общества, созданного в процессе
приватизации (корпоратизации).
Если хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации
(корпоратизации), содержит объекты жилищного фонда, не вошедшие в
его уставный фонд, то уплачивается 70% суммы арендной платы в
государственный бюджет и 30% хозяйственному обществу.
Если арендодателем имущества является государственное
предприятие, организация, то арендная плата направляется:
- предприятию, организации - за отдельное индивидуально
определенное имущество предприятия, организации (кроме
недвижимого);
- 70% арендной платы предприятию, организации и 30% - в
государственный бюджет за целостный имущественный комплекс
структурного подразделения предприятия, организации, недвижимое
имущество.
Бухгалтерский и налоговый учет
Передача и получение объектов недвижимого имущества в аренду
оформляется Актом приемки-передачи (внутреннего перемещения)
основных средств типовой формы № ОЗ-1, утвержденной приказом
Министерства статистики Украины от 29.12.95 № 352 ( v0352202-95 ).
В бухгалтерском учете у арендодателя объект операционной
аренды учитывается на балансе на счете 10 (здания и сооружения
учитываются на субсчете 103) с пометкой "находящийся в аренде" и
подлежит амортизации. Начисление амортизации производится по
методу, используемому на предприятии на аналогичные активы,
выбранному в соответствии с ПБУ 7 ( z0288-00 ) "Основные средства"
или Законом о Прибыли ( 334/94-ВР ), и отражается на счете 13
"Износ необоротных активов".
Доход от операционной аренды признается как прочий
операционный доход соответствующего отчетного периода с учетом
способа получения экономических выгод от использования
арендованного имущества и отражается на субсчете 713 "Доход от
операционной аренды активов".
Расходы арендодателя, связанные с заключением договора об
операционной аренде (юридические услуги, комиссионные
вознаграждения), признаются прочими операционными расходами того
отчетного периода, в котором они имели место.
Если арендодатель является бюджетным учреждением, то в
соответствии с приложением № 1 к Бюджетной классификации,
утвержденной приказом Министерства финансов Украины от 27.12.2001
№ 604 ( v0604201-01 ), плата за аренду целостных имущественный
комплексов и другого имущества включена в классификацию доходов
бюджета (код 22080000). В бухгалтерском учете у арендодателя,
являющегося бюджетной организацией, доходы от платы за аренду
отражаются на субсчете 741 "Прочие доходы бюджетных учреждений".
Необходимо обратить внимание, что арендодатель - бюджетное
учреждение амортизацию на переданное в аренду недвижимое имущество
не начисляет. На субсчете 131 "Износ основных средств" учитывается
износ зданий и сооружений, в т. ч. и переданных в аренду,
определяемый в соответствии с п. 93 Инструкции по учету основных
средств и других необоротных активов бюджетных учреждений,
утвержденной приказом Государственного казначейства Украины
от 17.07.2000 г. № 64 ( z0459-00 ), в последний день декабря в
гривнях без копеек за полный календарный год (независимо от того,
в каком месяце отчетного года они приобретены или построены) в
соответствии с установленными нормами.
В налоговом учете арендодателя согласно пп. 8.5.1 п. 8.5
ст. 8 Закона о Прибыли ( 334/94-ВР ) балансовая стоимость
соответствующей группы основных фондов не уменьшается на
стоимость основных фондов, предоставленных налогоплательщиком
в оперативный лизинг (аренду). Согласно п. 1.4 Закона о НДС
( 168/97-ВР ) операции по передаче помещений по
гражданско-правовым договорам, не предусматривающим передачу права
собственности на них другому лицу (в частности, передача имущества
согласно договору операционной аренды), не относятся к операциям
продажи. Следовательно, стоимость передаваемого в аренду объекта
основных средств не является базой обложения НДС. Операции
предоставления услуг аренды относятся к операциям продажи услуг и
в соответствии с п. 4.1 Закона о НДС ( 168/97-ВР ) подлежат
обложению НДС в общеустановленном порядке, если участники арендных
операций являются плательщиками этого налога. Необходимо отметить,
что при этом база для обложения НДС, соответственно, определяется
исходя из полной стоимости арендной платы независимо от того, кто
(арендатор или арендодатель) осуществляет процедуру распределения
суммы арендной платы в размерах, определенных согласно нормам
Методики № 786 ( 786-95-п ).
Согласно пп. 4.1.4 п. 4.1 ст. 4 Закона о Прибыли ( 334/94-ВР )
доходы от осуществления операций лизинга (аренды) включаются в
состав валовых доходов арендодателя.
В случае если арендодатель является бюджетным учреждением,
зарегистрированным как неприбыльная организация, то в соответствии
с пп. 7.11.9 п. 7.11 ст. 7 Закона о Прибыли ( 334/94-ВР ) такая
организация обязана уплачивать налог на прибыль, т. к. услуги
аренды не относятся к операциям, освобожденным от уплаты
указанного налога согласно нормам ст. 7.11 Закона о Прибыли
( 334/94-ВР ).
В бухгалтерском учете у арендатора принятый в операционную
аренду объект недвижимости зачисляется на забалансовый счет 01
"Арендованные необоротные активы" по стоимости, указанной в
договоре об аренде.
Надлежащая за пользование объектом операционной аренды плата
признается расходами, включается в состав общепроизводственных
расходов согласно п. 15.4 ПБУ 16 ( z0027-00 ) "Расходы" при аренде
помещений общепроизводственного назначения и учитывается на счете
91 "Общепроизводственные расходы". Если арендуемые помещения
используются в общехозяйственной деятельности, то согласно п. 18
ПБУ 16 ( z0027-00 ) они включаются в состав административных
расходов и учитываются на счете 92 "Административные расходы".
В налоговом учете у арендатора в соответствии с пп. 5.2.1
п. 5.2 ст. 5 Закона о Прибыли ( 334/94-ВР ) суммы любых
расходов, уплаченных (начисленных) в течение отчетного периода в
связи с подготовкой, организацией и предоставлением услуг аренды,
включаются в состав валовых расходов. Сумма платы за аренду
включается в состав валовых расходов арендатора при условии, что
ее размер определен условиями договора и первичными документами в
соответствии с пп. 5.3.9 п. 5.3 ст. 5 Закона о Прибыли
( 334/94-ВР ). К таким документам относятся расчетные, платежные и
другие документы, обязательность ведения и хранения которых
предусмотрена правилами ведения налогового учета.
Согласно п. 7.4 ст. 7 Закона о НДС ( 168/97-ВР ) у арендатора
возникает право на налоговый кредит по первому событию.
Необходимо обратить внимание, что согласно п. 51 Правил
пользования местной телефонной связью, утвержденных постановлением
Кабинета Министров Украины от 22.04.97 г. № 385 ( 385-97-п ), если
абонент сдает в аренду телефонизированное помещение, то он обязан
в течение месяца уведомить об этом предприятие связи. Арендатор
должен перезаключить договор на телефонное обслуживание
непосредственно с предприятием, предоставляющим такие услуги. В
этом случае арендатор будет иметь право расходы за услуги связи
включить в состав валовых расходов при наличии подтверждающих
документов. Для междугородных телефонных переговоров обязательным
условием для включения их в состав валовых расходов является
наличие договоров с субъектами хозяйствования соответствующих
городов. Расходы, связанные со страхованием арендованного
имущества, арендатор не может включить в состав валовых расходов.
В соответствии с пп. 5.4.6 п. 5.4 ст. 5 Закона о Прибыли
( 334/94-ВР ) расходы на страхование имущества могут быть включены
в состав валовых при условии, что имущество принадлежит
налогоплательщику.
Арендатор государственного имущества может заключить
дополнительный договор о возмещении расходов балансодержателя на
содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление
коммунальных услуг арендатору, в котором предусматривается порядок
предоставления коммунальных услуг (подача тепла, воды,
электроэнергии), а также порядок расчетов за них.
Пример 2
Директор кинотеатра "Янтарь" (бюджетное учреждение) с 1
октября 2002 г. согласно договору передает предприятию ООО
"Антошка" в аренду часть фойе для осуществления
предпринимательской деятельности.
Общая площадь здания - 180 кв. м. Площадь помещения,
сдаваемого в аренду, - 45 кв. м.
Стоимость здания, определенная экспертным путем, - 82500 грн.
Стоимость арендуемого помещения - 20625 грн.
Стоимость аренды за месяц - 137,76 грн., кроме того, НДС -
27,55 грн.
Договор аренды предусматривает, что арендатор компенсирует
арендодателю все расходы, связанные с эксплуатацией помещений
(электроэнергия, коммунальные платежи).
Кинотеатр "Янтарь" относится к бюджетным учреждениям.
Арендодатель и арендатор являются плательщиками НДС и налога
на прибыль. Арендная плата уплачивается ежеквартально.
В бухгалтерском и налоговом учете операции аренды
государственного недвижимого имущества отразятся следующим
образом:
|---|------------------------|---------------|--------|--------------|
| № | Содержание операции | Бухгалтерский | Сумма, | Налоговый |
|п/п| | учет | грн. | учет |
| | |-------|-------| |------|-------|
| | | Д-т | К-т | | ВД | ВР |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
| 1. У арендодателя (бюджетное учреждение) |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.1| Передана часть | 103/а | 103 |20625,00| - | - |
| | помещения в аренду | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.2| Начислен износ на | 401 | 131 |4 125,00| - | - |
| | арендованное помещение | | | | | |
| | {4} | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.3| Начислена арендная | 364 | 741 | 495,94| - | 413,28|
| | плата за IV квартал | 811 |641/ндс| 82,66| | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.4| Получена плата за | 313 | 364 | 495,94| - | - |
| | аренду | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.5| Выделены из полученных | 741 | 711 | 413,28| - | - |
| | средств доходы, | | | | | |
| | полученные в оплату | | | | | |
| | услуг | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.6| Получены и оплачены | 675 | 313 |1 175,00| - |1175,00|
| | счета за услуги | 811 | 675 | 979,17| | |
| | коммунальных служб | 641 | 675 | 195,83| | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.7| Получена компенсация | 313 | 364 | 240,00|200,00| - |
| | коммунальных платежей | 364 | 741 | 240,00| | |
| | от арендатора | 811 |641/ндс| 40,00| | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|1.8| Выделены из полученных | 741 | 711 | 200,00| - | - |
| | средств доходы, | | | | | |
| | полученные в оплату | | | | | |
| | услуг | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
| 2. У арендатора (хозрасчетное предприятие) |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.1| Зачислено арендованное | 01 | - |20625,00| - | - |
| | помещение на | | | | | |
| | забалансовый счет | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.2| Начислена плата за | | | | | |
| | аренду помещения | | | | | |
| | (без НДС): | | - | | | |
| |------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
| | 30% | 84 | 642 | 123,98| | |
| | | 91 | 84 | 123,98| | |
| | | | | | - | 413,28|
| | 70% | 84 | 631 | 289,30| | |
| | | 91 | 84 | 289,30| | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.3| Отражен налоговый |641/ндс| 631 | 82,66| - | |
| | кредит | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.3| Перечислена плата за | 631 | 311 | 371,66| - | - |
| | аренду (70%) | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.4| Перечислены денежные | 641 | 311 | 123,98| | |
| | средства в бюджет (30%)| | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.5| Перечислена компенсация| 631 | 311 | 240,00| - | 200,00|
| | за коммунальные услуги |641/ндс| 631 | 40,00| | |
| | | 84 | 631 | 200,00| | |
| | | 91 | 84 | 200,00| | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
|2.6| Отражен финансовый | 793 | 91 | 613,28| - | - |
| | результат | | | | | |
|---|------------------------|-------|-------|--------|------|-------|
Перечень сокращенных обозначений нормативных документов,
использованных в данной консультации:
1. Закон о предпринимательстве - Закон Украины "О
предпринимательстве" от 07.02.91 г. № 698-ХII с изменениями и
дополнениями.
2. Закон об аренде - Закон Украины "Об аренде государственного и
коммунального имущества" от 10.04.92 г. № 2269-ХII, в редакции
Закона Украины от 14.03.95 г. № 98/95-ВР, с изменениями и
дополнениями.
3. Закон о Прибыли - Закон Украины "О налогообложении прибыли
предприятий" от 28.12.94 г. № 334/94-ВР, в редакции Закона
Украины от 22.05.97 г. № 283/97-ВР, с изменениями и
дополнениями.
4. Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 03.04.97г.
№ 168/97-ВР с изменениями и дополнениями.
5. Методика № 786 - Методика расчета и порядок использования платы
за аренду государственного имущества, утвержденная
постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786,
с изменениями и дополнениями.
6. ПБУ 7 - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 "Основные
средства", утвержденное приказом Министерства финансов Украины
от 27.04.2000 г. № 92, с изменениями и дополнениями.
7. ПБУ 16 - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16
"Расходы", утвержденное приказом Министерства финансов Украины
от 31.12.99 г. № 318, с изменениями и дополнениями.
8. Порядок № 935 - Порядок предоставления Фондом государственного
имущества, его региональными отделениями и представительствами
разрешений государственным предприятиям, организациям на
передачу в аренду целостных имущественных комплексов их
структурных подразделений и недвижимого имущества, утвержденный
приказом Фонда государственного имущества Украины, Министерства
финансов Украины, Министерства экономики Украины от 04.05.2000
№ 935/95/31.
9. Перечень документов № 649 - Перечень документов, представляемых
арендодателю для заключения договора аренды целостного
имущественного комплекса предприятия (организации), его
структурного подразделения, недвижимого и другого отдельного
индивидуально определенного имущества, которое находится на
балансе предприятия (организации), хозяйственного общества и
является государственной собственностью, утвержденный приказом
Фонда государственного имущества Украины от 17.04.2001 г.
№ 649.
10. Инструкция № 61 - Инструкция о корреспонденции субсчетов
бухгалтерского учета для отражения основных хозяйственных
операций бюджетных учреждений, утвержденная приказом
Государственного казначейства Украины от 10.07.2000 г. № 61, с
изменениями и дополнениями.
{1} Напомним, что согласно п. 1 ст. 4 Закона об аренде целостным
имущественным комплексом является хозяйственный объект с
завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с
предоставленным ему земельным участком, на котором он
размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой
энергоснабжения.
{2} Если на момент расчета платы за первый месяц аренды индекс
инфляции еще не известен, то в таблице приложения указывается
арендная плата за последний месяц, в котором Госкомстатом
объявлен индекс инфляции (базовый месяц для расчета), с
последующей корректировкой этого показателя на соответствующий
индекс инфляции. Под таблицей производится специальная отметка
об этом. В примере таким последним месяцем является сентябрь,
в котором объявленный индекс инфляции составил 100,2%.
{3} Налогообложение доходов от арендной платы осуществляется в
соответствии с требованиями действующего законодательства.
{4} В бюджетных организациях начисляется в последний рабочий день
декабря.
------------------------------------------------------------------
"ГлавБух"
№43/02, стр. 32
[28.10.2002]
Людмила Ильяш
Бухгалтер-консультант АФ "ГлавБух-Аудит"
------------------------------------------------------------------