Практика приватизації житла для малосімейних складається таким чином: мешканцям пропонують звільнити або викупити житло, що для більшості з них практично неможливо. Часто будинкам для малосімейних надають статус гуртожитків, квартири в яких відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" не можуть бути приватизовані. Трапляються випадки, коли це робиться після прийняття будинку в експлуатацію як жилого.
Ось і виходить, що гуртожитки ніби "зависли у повітрі". Виникла проблема, яку вирішувати потрібно терміново. І вихід тут один — передати гуртожитки у комунальну власність міськвиконкомів та інших державних власників, як і відомчий житловий фонд.
Організація і будівництво гуртожитків обумовлені головним чином неможливістю забезпечити громадян, які потребують житло, окремими жилими приміщеннями.
На будинки для малосімейних, щодо яких не прийнято рішення про надання їм статусу гуртожитку, поширюється правовий режим, встановлений для жилих будинків і жилих приміщень державного і громадського житлового фонду.
Яскравим прикладом свавілля нових власників є історія, яка трапилася з мешканцями будинку по проспекту Правди м. Кіровограда. Будинок перебував у віданні будівельно-монтажного тресту "К..." Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 20 червня 1994 року трест був включений до переліку об'єктів приватизації. Викуп акцій ВАТ "К..." проходив дуже мляво. За півтора року було придбано лише 9% акцій. Причиною тому було падіння обсягів будівельно-монтажних робіт та невіра працюючих у те, що трест зможе подолати труднощі, які виникли при переході до ринкових відносин.
У грудні 1995 року 51% акцій було викуплено трастовими та інвестиційними компаніями на сертифікатному аукціоні і, зокрема, 43,4 % — приватним підприємством "А...". 33% акцій, що належали державі, у пожежному порядку були винесені Фондом державного майна України на другий сертифікатний аукціон за компенсаційні сертифікати. А тим часом заборгованість ВАТ "К..." зростала за надані кредити та нараховані банками відсотку. Справа дійшла до житлового фонду, який був включений у вартість майна цілісного майнового комплексу всупереч вимогам чинного законодавства.
За борги ВАТ "К..." передав будинок акціонерному комерційному банку. Навіть не весь будинок, а тільки його 23/25 частини. Доля 386 сімей до уваги не бралася. А це і літні люди., і жінки з дітьми.
Трапилося це 18 квітня 1997 року. Мешканці про те, що "їх продали", неначе в часи рабства (але найчастіше тоді людей продавали поодинці), дізналися лише в другій половиш липня, коли до гуртожитку завітав новий господар і заявив: або викупляйте кімнати за ціною 2900 — 4600 грн. (залежно від площі кімнати та поверху ), або з 1 вересня І997*року виселяйтесь, куди бажаєте. Можете взяти кімнату в оренду на три місяці, але якщо знайдеться на неї покупець, то юна буде продана. Оголошення щодо продажу кімнат у даному будинку з'явилися в місті та в місцевих газетах.
Для оплати жилих приміщень банк пропонував кредити: фізичним особам піц діючу ставку рефінансування НБУ (18%), юридичним особам на 1 рік під 45% річних. Але якщо взяти кредит під 18% під належну заставу на 5 років, то кімната обійдеться десь у 3200 доларів.
У абсолютної більшості людей, що проживають у гуртожитку, немає накопичень матеріальних цінностей, грошей, валюти. Більшість з них не має постійної роботи, не отримує заробітної плати. А якщо зарплата і є, то сума її не перевищує 100 — 130 грн. Тому викупити кімнати мешканці не мають змоги. Це просто нереально.
Працівники ЖЕКу без згоди мешканців розпочали перепрописку людей з постійної на тимчасову — до 31 грудня 1997 року. Посадові особи (паспортистка та бухгалтер) систематично попереджали їх про укладення договорів на викуп кімнат чи їх оренду. Завідуючий гуртожитком почав збирати заяви від сторонніх осіб, що бажали викупити кімнати. Напруженість зростала з кожним днем. Ситуація могла набути драматичного характеру. Передбачити подальші події було важко. Спілкування з людьми говорило про те, що вони у відчаї і готові на все.
То про забезпечення яких соціальних гарантій мешканців будинку може йти мова?
На дев'ятиповерховий будинок як на предмет застави за раніше одержані ВАТ "К..." кредити, рішенням районного суду було звернене стягнення на користь дирекції АК АЛЕ.
Публічні торги, об'явлені судом на заставлене майно, не відбулися, тому дирекція банку 15.04.1997 року звернулася до районного суду з листом про передачу їй 23/25 частини гуртожитку загальною вартістю 1459161 грн., на суму заборгованості ВАТ "К..." перед банком за кредитами, відсотками та користування ними, іншими витратами. 18 квітня будівля була передана банку судовими виконавцями.
Протягом майже п'яти років мешканці будинку по вул. Сумгаїтській м. Черкас звертались до різних державних інстанцій — органів виконавчої влади, народних депутатів, правоохоронних органів з тим, щоб приватизувати житло, де вони мешкають. А житло це — будинок для малосімейних, який був введений в експлуатацію у 1984 році рішенням виконавчого комітету Соснівської районної ради народних депутатів. Будувався він за рахунок державних капітальних вкладень і належав до державного житлового фонду.
У 1995 році виконком видав нове рішення, яким був змінений статус жилого будинку на статус гуртожитку. У процесі приватизації заводу "І...", на балансі якого перебував будинок, вартість його була включена до акта оцінки вартості цілісного майнового комплексу заводу, а потім і до його статутного фонду. Незабаром рішення про зміну статутного фонду було відмінено виконавчим комітетом як таке, що суперечить чинному законодавству.
Окрім того, Фондом державного майна України був виданий наказ, відповідно до якого для забезпечення гарантованих прав громадян на використання свого житла була дана вказівка визначити механізм вилучення будинку для малосімейних з майна акціонерного/-товариства ."У..." (колишнього заводу "І..."), вилучити його та передати до комунальної власності.
Здається, всі перепони були зняті. Але дозволу на приватизацію квартир мешканці не отримали.
У серпні 1996 року прокурор м. Черкас на підставі офіційних документів звернувся з позовною заявою в арбітражний суд з вимогами щодо повернення державного майна з незаконного володіння. І незважаючи на те, що райвиконкомом було відмінено рішення про надання будинку статусу гуртожитку, суд своїм рішенням відносить будинок до розряду гуртожитків.
На перших зборах акціонерів акціонерного товариства "У..." у порядок денний було внесено питання стосовно будинку для малосімейних. Представник Фонду державного майна України запропонував виключити вартість жилого будинку зі статутного фонду товариства з подальшою його передачею у комунальну власність. Це рішення було винесено на голосування. Але на зборах голосують не люди, голосують акції. Тобто, якщо одна людина має тисячу акцій — у неї тисячу голосів, а якщо декілька чоловік мають одну акцію — відповідно вони мають один голос.
Більшість акцій, звичайно, була не у тих, хто проживав у зазначеному будинку. І мешканцям запропонували викупляти житло. Процитую витяг з протоколу зборів:"... якщо мешканці оскаржать рішення арбітражного суду, і суд прийме Сторону мешканців — будинок передати на баланс міста, а якщо арбітражний суд підтвердить законність володіння акціонерним товариством будинком для малосімейних, то автоматично вступає механізм викупу житла через пакети акцій працівників акціонерного товариства, а якщо не оскаржать, то також вступає в дію механізм викупу житла".
Мешканці продовжують боротьбу. І вже прокурор Черкаської області вносить протест в арбітраж і той приймає рішення про передачу будинку Черкаській міській раді народних депутатів.
Однак акціонерне товариство "У..." подає касаційну скаргу у Вищий арбітражний суд України. Судова наглядова колегія задовольняє скаргу на підставі відміненого рішення Сос-нівського райвиконкому. А також тому, що рішення про передачу будинку у комунальну власність не знайшло підтримки більшості акціонерів.
Але ж це передбачено чинним законодавством. У разі зміни форми власності підприємства державний житловий фонд передається у комунальну власність. Це вимога п. 9. ст. 8 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду".
Керівництво заводу до початку приватизації підприємства повинно було передати жилий будинок у комунальну власність і надати мешканцям дозвіл на приватизацію квартир. На будинки для малосімейних розповсюджується загальний правовий режим, встановлений для жилих будинків державного житлового фонду.
Існує два види гуртожитків, основне призначення яких — тимчасове проживання громадян. Перший вид — гуртожитки, призначені для проживання одиноких громадян, де жиле приміщення перебуває у спільному використанні декількох осіб, які не перебувають між собою у сімейних стосунках. Другий вид гуртожитків призначений для проживання сімей, де жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, знаходяться у відособленому користуванні сімей — тобто будинки для малосімейних.
У гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян, за необхідності можуть бути виділені приміщення для сімей.
Ці приміщення повинні розташовуватися' в і окремих під'їздах (секціях) будинку.
З метою тимчасового забезпечення жи- і лими приміщеннями малосімейних підприємства, установи, організації у разі необхідності приймають рішення про використання будинків для малосімейних як гуртожитків і надають їм відповідного статусу. Рішення про це повинно прийматися адміністрацією та профспілковим комітетом до початку спорудження будинку. Вважаємо, що необхідно чітко розрізняти гуртожитки і будинки для малосімейних за їх призначенням, оскільки останні можуть бути приватизовані.
Відповідно до пункту 2 ст. 2 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизації не підлягають кімнати у гуртожитках. У зв'язку з цим великого значення набуває точне визначення правового статусу конкретного будинку. Це важливо для передачі будинків у встановленому порядку до житлового фонду місцевих рад і подальшої їх приватизації. Адже пункт 2 ст. З Закону "Про приватизацію державного майна" передбачає, що дія Закону не поширюється на об'єкти державного земельного і житлового фондів, а також на об'єкти соціально-культурного призначення, за винятком тих, які. належать підприємствам, що приватизуються.
При цьому, відповідно до пункту 32 "Методики оцінки вартості майна під час приватизації", затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня 1998 р. № 1114, вартість майна цілісного майнового комплексу зменшується на вартість державного житлового фонду, який приватизується відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".
Можливість приватизації будинків для малосімейних передбачено п. 9 ст. 8 Закону "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 22 лютого 1994 року, відповідно до якого у разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ та організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) одночасно передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.
Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 3.06.86 р. №208, передбачено, що переобладнання жилих будинків під гуртожитки вирішується з дозволу виконавчого комітету відповідної ради. Законодавство не допускає використання під гуртожитки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян.
Відповідно до ст. 129 Житлового кодексу, на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку, адміністрація підприємства, установи, організації надає громадянину спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу. Треба зазначити, що коли приміщення, пристосовані під гуртожиток, перестають ними бути, вони використовуються не як гуртожиток, а як звичайна жила площа для проживання малосімейних.
Інколи гуртожитки та будинки для малосімейних зараховуються до державного житлового фонду, а іноді до об'єктів соціально-культурного призначення (крім тих, що належать підприємствам), що не підлягають приватизації.
Згідно зі ст. 4 Житлового кодексу України житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України. Він призначений для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку у вигляді як службових жилих приміщень, так і гуртожитків.
Проте кімнати в гуртожитках не можуть бути приватизовані громадянами, які в них проживають, а квартири у будинках для малосімейних можуть.
На мою думку, необхідно, щоб усі будинки для малосімейних були переведені у комунальну власність. Це дозволить наймачам приватизувати квартири, в яких вони мешкають. Фонд державного майна вже нині повинен вилучити всі такі будинки зі статутних фондів підприємств, до яких вони відповідно до Закону "Про приватизацію майна державних підприємств" були передані безоплатно. І для цього є всі законні підстави. Адже відповідно до п. 10 ст. 8 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" органи приватизації не мають права відмовляти мешканцям квартир (будинків) у приватизації житла, яке вони займають.