Аналіз наявних проблем у питаннях посвідчення угод із нерухомим майном дозволяє дійти висновку, що вони виникають через нехтування або незнання правоохоронних властивостей нотаріального процесу, а також через недосконалість чинного законодавства і недовіру до окремих нотаріусів.
Загалом громадяни не замислюються про те, що, крім родинних, творчих або побутових зв'язків, кожному необхідно, на всяк випадок, мати відомості про адвоката, до якого можна буде звернутися в разі потреби, а також нотаріуса, який кваліфіковано надавав правову допомогу знайомим або родичам. На жаль, серед практикуючих адвокатів і нотаріусів існують і випадкові особи, які тимчасово виконують свої функції, тобто доти, поки ці професії надають значних доходів.
Тому перша пропозиція орієнтована на досвідчених фахівців своєї справи, яким громадяни можуть довіряти. Так, автори пропонують надати нотаріусам право здійснювати депозитні операції з грошима фізичних осіб, які мають намір придбати об'єкти нерухомості. Людина є найнезахищенішою, коли її гроші знаходяться в неї особисто, а не в банку. Тому, дивлячись на те, як громадяни розраховуються готівковими коштами за купівлю квартири, диву даєшся, що до цього часу великі суми грошей (до ста тисяч доларів США) переносяться в простому портфелі. І це при тому, що багатьом особам відомо, коли і де має з'явитися людина з такою сумою грошей.
Ми ж вважаємо, що за допомогою банківських акредитивів або депозитних операцій нотаріусів такий ризик може бути зведений до мінімуму, оскільки громадяни можуть у будь-який час до посвідчення угоди покласти гроші на рахунок у банку або на депозит нотаріуса, а при посвідченні угоди або після цього гроші будуть передані продавцю. Для цього пропонується розширити межі чинного Закону України "Про нотаріат" і внести положення про те, що статті 85, 86 мають стосуватись умов передачі грошових сум і цінних паперів кредитору, а статті 85-1, 86-1 зазначеного Закону — умов передачі грошей продавцю.
Особливістю цієї депозитної операції буде те, що покупець вноситиме гроші до посвідчення угоди з приводу купівлі об'єкта нерухомості. Кошти будуть йому повернені, якщо він змінить свій намір або угода не відбудеться. Відповідно, гроші будуть передані продавцю, якщо угода буде належним чином посвідчена нотаріусом, який вчинив депозитну операцію. При цьому продавець об'єкта нерухомості, знову таки, не буде повертатися після посвідчення угоди з "купою грошей" і перестане бути під прицілом кримінальних елементів (оскільки час і місце отримання ним грошей також є відомими широкому колу осіб), а зможе отримати гроші в зручний і невідомий для решти осіб час.
Зазвичай, сучасні угоди щодо відчуження об'єктів нерухомості розпочинаються з угод про завдаток. Хоча останнім часом брокерські контори поняття "завдаток" замінюють штрафними санкціями, але правовий зміст таких угод суттєво не змінюється. Більше того, неможливо судову практику з приводу тлумачення договору завдатку на користь визнання останнього лише авансом вважати відповідною законодавству. Але про це мова піде в іншій статті. В даній ситуації цікавить положення про те, що доволі значні зобов'язання виконуються без надійної правової охорони. Так, переважна більшість громадян і брокерів не вважає за доцільне звертатися до нотаріусів за посвідченням договору завдатку або про зобов'язання укласти наступний договір купівлі-продажу об'єктів нерухомості.
Автори вважають, що така позиція сторін може призвести до порушення їх прав, оскільки існують деякі злочинні групи, які знімають квартири, злочинним шляхом заволодівають правовстановлювальними документами на квартири і далі, не продаючи квартири, укладають чимало договорів завдатку, не посвідчуючи договорів купівлі-продажу.
Перешкодою на цьому злочинному шляху може стати посвідчення договору завдатку в нотаріальному порядку з обов'язковою перевіркою вщсугності заборон на відчуження об'єкта нерухомості. Одночасно з посвідченням договору завдатку пропонується накладати заборону відчуження на об'єкт нерухомості на підставі договору завдатку. Такий захід дозволить припинити деякі види злочинів, а також суттєво стимулюватиме продавця до посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки він не зможе її відчужити іншій особі. Хоча вчинення такого нотаріального провадження вважається необов'язковим, його доцільність зумовлюється інтересами покупця.
Доцільним в інтересах покупця є перерахування або внесення на депозитний рахунок нотаріуса не тільки завдатку покупця, а й завдатку продавця. Відповідні зміни мають бути внесені до Закону "Про нотаріат". Зрозуміло, що в такій ситуації можуть порушуватись інтереси брокерів, але вони можуть виступати в такому договорі третюю особою і на підставі тристоронньої угоди нотаріуси будуть передавати певну частину грошей продавцю або покупцю та брокерській конторі.
Таким чином, договір завдатку буде ще більше охороняти інтереси покупця і, по суті, лише зрівняє його права з правами продавця. При цьому сучасна модель застосування штрафних санкцій може реалізуватись у запропонованій схемі.
До умов договору завдатку доцільним вважається включити й положення про те, в який час має бути посвідчений договір купів-лі-продажу. Так, на практиці іноді виникають питання про те, яка сторона вважається винною у відмові посвідчувати договір купівлі-продажу, оскільки за умовами договору визначається лише день, коли сторони мають посвідчити угоду, але не зазначається місце і час посвідчення договору. Тому реальними можуть бути випадки, коли продавець, який має намір "зірвати" посвідчення угоди, зникає на цей час, або покупець, який не "акумулював" достатніх коштів для посвідчення угоди купівлі-продажу в певний час, можуть посилатися на те, що йому було невідомо куди необхідно з'являтися. Тому свої зобов'язання, термін яких минув, вони вважають нечинними. В цій ситуації договір завдатку буде вважатися неукладеним, оскільки за ст. 153 ЦК не було досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору.
На цій підставі вважається доцільним ввести у відповідну нотаріальну процедуру нотаріальне провадження із посвідчення не тільки факту перебування громадянина в певному місці і в певний час, а й факту відсутності громадянина в певному місці і в певний час. Тобто, якщо особа не з'явилася в певний час до певного нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу, вона й є винною в непосвідченні угоди, але такий обов'язок має бути чітко встановлений в умовах договору про завдаток. Тому на договорі завдатку буде вчинятися виконавчий напис, і він передаватиметься нотаріусом іншій стороні угоди. У такий спосіб можна буде встановити винну в непосвідченні договору купівлі-продажу особу.
Більше того, пропонується до умов договору завдатку включити умову стосовно вчинення виконавчого напису на ньому. Такий захід дозволить у безспірному і примусовому порядку стягувати в подвійному розмірі завдаток (штраф) із продавця, якщо той відмовиться від посвідчення договору купівлі-продажу. Аналогічне положення можна включати й до умов договору купівлі-продажу, на випадок невиконання продавцем або покупцем умов договору.
Отже, на підставі запропонованої схеми ми прийшли до посвідчення договору купівлі-продажу, але в цей період права покупця і продавця надійно захищені не тільки їх словом або письмовим договором, а й правоохоронними властивостями нотаріальної процедури. В цій ситуації надійно захищатимуться й права брокерів, які надавали інформацій-но-правову допомогу сторонам угоди. Більше того, вони не обтяжуватимуть себе володінням і охороною чужих грошей, а ці питання забезпечуватимуться нотаріусами.
Зрозуміло, що така схема орієнтована на вчинення нотаріальних дій одним нотаріусом, який супроводжуватиме угоду від завдатку до виконання умов. За такою схемою об'єкти нерухомості можуть надійно відчужуватися і в розстрочку, оскільки право власності на об'єкт нерухомості може резервуватися за продавцем до останнього платежу і ця умова або інші (виписка з квартири, її звільнення) будуть забезпечуватися неможливістю відчуження квартири. Більше того, несвоєчасне або неналежне виконання умов договору може забезпечуватися частиною грошей за угодою, яка знову таки може залишатися за договором у депозиті нотаріуса, а повертатися продавцю лише після виконання умов договору з урахуванням застосованих до нього штрафних санкцій.
Зрозуміло, що можна обійтися без одного або без кількох нотаріальних проваджень, це ваше право і зобов'язати обидві сторони неможливо, але компроміс може бути досягнутий шляхом взяття покупцем або продавцем витрат на себе. Слід зазначити, що в даний час більше ризикує покупець. Наприклад, при збільшенні вартості квартир продавець може відмовитися від посвідчення договору. Тому в договорі необхідно обумовити питання, що сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки із зарахуванням суми завдатку, якщо в договорі не передбачено інше. Ця умова ч. З ст. 195 ЦК взагалі не зазначалася в договорах, так само як у сучасних договорах не відтворюється положення про те, чи поглинають штрафні санкції шкоду, яка виникає в разі невиконання умов договору.
Отже, залишається лише обрати того нотаріуса, якому ви довіряєте, а незначні додаткові витрати на вчинення нотаріальних проваджень мають компенсуватися вашим спокоєм, оскільки "ризикувати" всіма грошима за угодою гірше, ніж витратити їх частину на гарантування своїх прав.
Нагадаємо, що свої зауваження і пропозиції ви можете надіслати авторам за адресою: fursa@hotmail.соm. Сподіваємося, що за сприяння редакції всі цікаві зауваження будуть опубліковані, а збереження авторських прав гарантується.
Постійні ведучі рубрики: