Комбинация из трех норм, или Столичные новости
О (не)валовозатратности аренды квартиры под офис
------------------------------------------------------------------
В последнее время в г. Киеве особую популярность приобрел
следующий вопрос: если предприятие оформило договор аренды на
квартиру под офис со своим директором (сотрудником, посторонним
дядей), можно ли включать в валовые затраты арендную плату,
которая вносится по такому договору? При этом встревоженные
бухгалтера фирм-арендаторов утверждают, что на семинаре,
проведенном в г. Киеве городской налоговой администрацией, было
заявлено, что если квартира не выведена из жилого фонда, то
арендная плата не включается в валовые затраты.
Разберемся, насколько правомерны подобные заявления
налоговиков.
Как мы помним, согласно Закону О Прибыли все расходы,
связанные с хозяйственной деятельностью, по общему правилу
включаются в состав валовых затрат (см. п. 5.1 и 5.11 Закона).
Исключения составляют те расходы, которые упомянуты в п. 5.3 или
не соответствуют условиям, установленным в п. 5.4 - 5.8 Закона.
Прежде чем приступить к изучению исключений (п. 5.3 - 5.8),
проанализируем соответствие расходов на аренду квартиры общим
условиям, то есть п. 5.1 Закона.
По нашему мнению, связь подобных расходов с хозяйственной
деятельностью предприятия не вызывает сомнений. Мы исходим из
того, что квартиры, арендуемые предприятиями под офисы, обычно
используются для размещения трудолюбивого персонала, днями и
ночами занятого зарабатыванием денег для предприятия, а не для
решения личных проблем директора (встреч с друзьями, общения с
противоположным полом и т. п.). Полагаем, что предприятие может
представить налоговикам соответствующие доказательства. Вряд ли
кто-нибудь станет оспаривать тот факт, что безофисному предприятию
проблематично рассчитывать на получение дохода; да и
законодательство настоятельно требует, чтобы у предприятия было
постоянное местонахождение {1}.
Теперь посмотрим, есть ли разница в том, арендует предприятие
квартиру, находящуюся в жилом фонде, или снятый им объект
переведен в нежилой фонд.
Вначале попробуем разобраться с тем, можно ли использовать
квартиры под офисы, нужно ли предварительно переводить их в
нежилой фонд и если нужно, то каковы условия такого перевода.
Данные вопросы, увы, четких ответов не имеют.
Дело в том, что Жилищный кодекс, созданный еще в годы
Советской власти и в авральном порядке отреставрированный в первые
годы независимости Украины, в интересующей нас части достаточно
лаконичен: он запрещает использовать жилые помещения для нужд
промышленного характера (ст. 6), устанавливает, что жилые
помещения предназначены для постоянного проживания, использования
в качестве служебных жилых помещений и общежитии (ст. 6),
разрешает использовать нежилые помещения для торговых, бытовых и
других потребностей непроизводственного характера (ст. 4) и
допускает перевод пригодных жилых помещений в нежилые лишь в
исключительных случаях {2} (ст. 8).
Госстрой в своих письмах творчески конструирует комбинации из
трех норм ЖК (см., например, его письма от 16.04.99 г.
№ 17/5-92 {3}, от 05.01.2001 г. № 5/2-6, от 02.08.2001 г.
№ 5/3-564 и от 12.02.2002 г. № 5/3-114). В некоторых из них
всплывают такие госстроевские требования к офисам, как размещение
их в цокольном, на 1-м и 2-м этажах, наличие отдельного входа,
согласование с органами градостроительства и архитектуры,
санитарными и противопожарными службами.
В общем, если подвести итог, то можно (с большой долей
уверенности) констатировать: для использования квартиры под офис
нужно перевести ее в нежилой фонд; сделать это, если верить
Госстрою и ориентироваться на сложившуюся практику, трудно и
недешево.
Впрочем, существует мнение, что нормы ЖК противоречат
Конституции, в частности ст. 41, в которой устанавливается право
частной собственности.
Запрет на сдачу квартиры в аренду под офис без ее
предварительного перевода в нежилой фонд противоречит данному
конституционному праву, а значит, не может считаться правомерным
(см. "Предпринимательство, хозяйство и право" № 1/2000, с. 59).
Тем не менее, перспективы у варианта, при котором судья
проигнорирует нормы ЖК во имя Конституции, выглядят не слишком
радужными.
Что же грозит арендаторам и арендодателям, нарушившим
антиконституционные нормы ЖК?
Во-первых, они могут заработать админштраф по ст. 150 КоАП.
Напомним, что использование жилых помещений не по назначению
карается штрафом от 1 до 3 НМ - для граждан и от 3 до 7 НМ - для
должностных лиц {4}.
Во-вторых, и это уже серьезнее, заключенный договор аренды
может быть признан недействительным в судебном порядке на
основании ст. 48 ГК как не соответствующий закону.
В утешение можно отметить:
1) нельзя сказать, что на сегодняшний день обе санкции
используются активно;
2) данное нарушение не должно повлиять на налогообложение.
В "Бухгалтере" № 4'2002 на с. 32-33 проблему влияния на налоги
нарушений хозяйственного законодательства мы анализировали и
пришли к выводу, что по общему правилу ограничения валовых затрат,
связанные с нарушениями норм действующего неналогового
законодательства, являются необоснованными.
Действительно, какая разница с точки зрения налогообложения,
арендует предприятие под офис жилое или нежилое помещение? Неужели
нежилой статус помещения предопределяет связь аренды с
хоздеятельностью, а жилой эту связь ликвидирует?
Вряд ли.
Трудолюбивый персонал одинаково полезно работает на
предприятие и в квартире, находящейся в жилом фонде, и в квартире,
переведенной в нежилой фонд.
Налоговики, не любящие валовые затраты, иногда ссылаются на
то, что согласно п/п. 1.18.5 Закона О Прибыли порядок
осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается
КМУ в соответствии с положениями Жилищного кодекса. И поскольку в
настоящее время соответствующий порядок отсутствует, арендовать
жилье, дескать, совершенно невозможно.
На наш взгляд, этот аргумент не выдерживает серьезной критики.
Отсутствие порядка не делает аренду жилья невозможной, поскольку
эти отношения урегулированы Гражданским и Жилищным кодексами.
Более того, согласно ст. 4 ГК стороны вправе заключать сделки, не
предусмотренные Кодексом, но не противоречащие ему. Так что на
основании ст. 4 ГК стороны вправе заключать договор аренды жилья и
до утверждения кабминовского порядка.
Итак, если договор аренды не был признан недействительным, то,
по нашему мнению, нет оснований сомневаться в валовозатратности
аренды квартиры, пребывающей в жилом фонде.
Теперь обратим внимание на п. 5.3-5.8 Закона О Прибыли. Не
препятствуют ли они отнесению на затраты расходов по аренде
квартиры?
Мы считаем, что не препятствуют. Единственный подпункт из
упомянутых пунктов, который может иметь хоть какое-то отношение к
нашему вопросу, - п/п. 5.4.10. Напомним, что он разрешает относить
на ВЗ расходы на содержание, эксплуатацию и обеспечение основной
деятельности помещений жилого фонда, принадлежащего юрлицам,
основной деятельностью, которых является туризм или сдача таких
помещений в аренду. Расходы же на содержание и эксплуатацию
помещений жилого фонда иными плательщиками налога в состав ВЗ не
включаются.
Однако при внимательном прочтении можно сделать вывод, что
п/п. 5.4.10 не ограничивает расходы на аренду жилых помещений.
Ведь расходы на аренду не являются расходами на содержание и
эксплуатацию жилого фонда.
Такой вывод следует из ст. 11 и 12 Закона "О лизинге", которые
разграничивают обязанности лизингодателя перед лизингополучателем
по содержанию объекта лизинга (ремонт, техобслуживание и т. п.) и
обязанности лизингополучателя перед лизингодателем по уплате
лизинговых платежей (арендной штаты). Ст. 15 Закона "О лизинге"
детальнее расшифровывает расходы на содержание объекта лизинга,
включая в них расходы на страхование, эксплуатацию,
техобслуживание, ремонт и обновление использованных материалов.
Разумеется, в этом перечне расходы на аренду усмотреть нельзя.
Подтверждение нашему выводу можно найти в Постановлении КМУ
от 22.06.98 г. № 939, которым утвержден состав расходов
предприятий жилищного хозяйства, связанных с содержанием домов и
придомовых территорий, которые входят в квартирную плату (плату за
содержание жилья). К ним относятся: расходы на содержание
обслуживающего персонала; на эксплуатацию домового хозяйства; на
амортизацию зданий, оборудования, инвентаря; на текущий и
капитальный ремонт; на эксплуатацию лифтов; на содержание аппарата
управления предприятий ЖКХ; прочие прямые расходы. Именно данные
расходы и имеются в виду в дискриминационном п/п. 5.4.10.
Итак, мы можем с достаточной уверенностью утверждать, что
расходы на аренду квартиры под офис, находящейся в жилом фонде,
включаются в ВЗ без ограничений.
{1} Кстати, на момент регистрации постоянным местонахождением
может быть адрес учредителя (в том числе квартира).
{2} То есть за взятку. Хотя на самом деле исключением скорее
является перевод без взятки.
{3} Уже отозвано.
{4} Штраф налагается административными комиссиями при исполкомах.
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№21/03, стр. 40
[01.06.2003]
Станислав Погребняк
Консультант Верховной Рады, к.ю.н.
------------------------------------------------------------------