Згідно зі ст. 731 нового ЦК за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.
Договором ренти може бути встановлено, Ідо одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно. Обов'язок сплачувати ренту може бути визначений сторонами як строковий, так і безстроковий (так звана безстрокова рента) — (стаття 734 нового ЦК).
Щодо платності чи безоплатності договору ренти, то тут слід звернути увагу на таке. Якщо одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно — положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти.
Стернами даного договору можуть бути фізичні або юридичні особи.
У ренту може передаватися як рухоме, так і нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки, а також грошові кошти.
Стаття 732 ЦК встановлює обов'язкову письмову нотаріальну форму укладення договору з обов'язковою його державною реєстрацією в разі передачі в оплатну ренту нерухомого майна.
Залежно від того, платним чи безоплатним є договір ренти, права та обов'язки сторін за договором мають певні відмінності.
Розглянемо права та обов'язки сторін з огляду на платність договору. Відповідно до ст. 734 нового ЦК в даному разі до договору ренти застосовується положення про договір купівлі-продажу.
За договором ренти одержувач ренти має право:
— вимагати прийняття майна платником ренти та внесення плати за користування майном (статті 689, 737, 738 нового ЦК);
— застави на передане у ренту нерухоме майно — для забезпечення виконання договору платником ренти (ч. 1 ст. 735 нового ЦК);
— вимагати виконання платником ренти передбачених договором ренти обов'язків останнього.
Водночас одержувач ренти зобов'язаний:
— передати майно у ренту платнику ренти (ст. 662 нової ЦК);
— попередити платниі ренти про всі права третіх ос на річ, яка передається у рен (ст. 659 нового ЦК);
— якщо право власності переходить до платника ренти раніше від передання майна, одержувач ренти зобов'язаний до передання зберігати об'єкт ренти, не допускаючи його погіршення (ст. 667 нового ЦК);
— виконувати інші, передбачені договором ренти, обов'язки.
За договором ренти платник ренти має право:
— вимагати від одержувача ренти передачі майна у ренту (ст. 731 нового ЦК);
— у будь-який час відмовитися від безстрокового договору ренти. При цьому будь-яка угода, яка обмежує таке право платника ренти, є нікчемною (ч. 1 ст. 739 нового ЦК);
— відчужувати передане у ренту майно за наявності згоди на це одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна, переданого під виплату ренти, іншій особі, до останньої переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 нового ЦК);
— вимагати від одержувача ренти виконання ним передбачених договором обов'язків.
Водночас за договором ренти платник ренти зобов'язаний:
— прийняти майно, що передається у ренту (ст. 689 нового ЦК);
— сплачувати у передбачені договором зенти строки платежі (ст. 738 нового ЦК);
— у разі відчуження нерухомого майна, переданого у ренту іншій особі, отримати згоду на це одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 нового ЦК);
— у разі передачі у ренту нерухомого майна здійснити державну реєстрацію договору (ч. 2 ст. 732 нового ЦК);
— застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти в разі встановлення договором такого способу забезпечення виконання (ч. 3 ст. 735 нового ЦК);
— у разі прострочення виплати ренти сплачувати одержувачеві ренти проценти (ст. 736 нового ЦК);
— виконувати інші обов'язки, встановлені договором ренти.
У разі укладення безоплатного договору ренти одержувач ренти має право:
— вимагати внесення плати платником ренти за володіння чи користування майном (статті 737, 738 нового ЦК);
— відмовитися від договору ренти до передання йому майна (статті 722, 724 нового ЦК);
— застави у разі передання у ренту нерухомого майна — для забезпечення виконання договору платником ренти (ч. 1 ст. 735 нового ЦК);
— вимагати виконання платником ренти передбачених договором ренти обов'язків останнього (мається на увазі обов'язки платника ренти на користь третьої особи — ст. 725 нового ЦК).
Водночас одержувач ренти зобов'язаний:
— передати майно у ренту платнику ренти в разі укладення договору з обов'язком передачі речі в майбутньому (ст. 723 нового ЦК);
— повідомити платника ренти про недоліки речі, яка передається у ренту, або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я платника ренти або інших осіб (ч. 1 ст. 721 нового ЦК);
— відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я або смертю в результаті володіння чи користування переданим у ренту майном, що сталося внаслідок невиконання одержувачем ренти свого попереднього обов'язку (ч. 2 ст. 721 нового ЦК);
— виконувати інші, передбачені договором ренти, обов'язки.
За безоплатним договором ренти платник ренти має право:
— прийняти або відмовитися від прийняття майна, що передається у ренту (статті 722, 724 нового ЦК);
— у будь-який час відмовитися від безстрокового договору ренти. При цьому будь-яка угода, яка обмежує таке право платника ренти, є нікчемною (ч. 1 ст. 739 нового ЦК);
За безоплатним договором ренти платник ренти має право:
— прийняти або відмовитися від прийняття майна, що передається у ренту (статті 722, 724 нового ЦК);
— у будь-який час відмовитися від безстрокового договору ренти. При цьому будь-яка угода, яка обмежує таке право платника ренти, є нікчемною (V " ?9 нового ЦК);
— відчужуьиІИ передане у ренту майно за наявності згоди на це одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна, переданого під виплату ренти, іншій особі, до останньої переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 нового ЦК);
— вимагати від одержувача ренти виконання ним передбачених договором обов'язків стосовно передачі майна у ренту у майбутньому (ч. 2 ст. 723 нового ЦК).
Водночас за договором ренти платник ренти зобов'язаний:
— виконувати передбачені договором ренти обов'язки на користь третьої особи в разі укладення такого договору (ст. 725 нового ЦК);
— повернути передане у ренту майно або відшкодувати його вартість в разі невиконання передбаченого договором обов'язку на користь третьої особи (ст. 726 нового ЦК);
— сплачувати у передбачені договором ренти строки платежі (ст. 738 нового ЦК);
— у разі відчуження нерухомого майна, переданого у ренту іншій особі, отримати згоду на це одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 нового ЦК);
— застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти в разі встановлення договором такого виду забезпечення виконання (ч. З ст. 735 нового ЦК);
— у разі прострочення виплати ренти сплачувати одержувачеві ренти проценти (ст. 736 нового ЦК);
— у разі передачі у ренту нерухомого майна здійснити державну реєстрацію договору (ч. 2 ст. 732 нового ЦК);
— виконувати інші, встановлені договором ренти, обов'язки.
Залежно від виду ренти — строкової чи безстрокової — новий ЦК по-різному визначає суб'єкт ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого у ренту. Так, стаття 742 нового ЦК визначає, що ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти. Але, якщо майно було передано у безстрокову ренту за плату, то у разі його випадкового знищення або випадкового пошкодження, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.
У випадку строкової ренти, у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти (ст. 743 нового ЦК).
В економічній теорії рента визначається як довгострокова серія виплат або вкладів, які характеризуються однаковим рівнем відсоткової ставки (це так звана фінансова рента). Стаття 737 нового ЦК надає можливість сплачувати ренту у грошовій формі, шляхом передачі речей, виконання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти та її розмір встановлюються договором.
Оскільки Кодекс надає можливість передати у ренту грошову суму, то в цьому разі розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. У даному випадку розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором. Строк виплати ренти може встановлюватися договором. Якщо договором ренти це питання не врегульовано, то рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти (ст. 738 ЦК).
Стаття 735 ЦК передбачає можливість забезпечення зобов'язання платника ренти сплачувати ренту. Засобами забезпечення в цьому разі є:
— право застави одержувача на нерухоме майно, що передається у ренту;
— право платника ренти відчужувати майно, передане у ренту під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. У цьому разі, як вже зазначалося, до іншої особи разом з майном переходять обов'язки платника ренти;
— передбачений договором обов'язок платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.
Зазначення цих засобів забезпечення виконання договору не Позбавляє сторони застосувати й інші засоби забезпечення, як-то: неустойка, порука, завдаток тощо.
Про відповідальність за невиконання умов договору ренти йдеться у статті 736 Кодексу, в якій встановлено, що за прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.
Взагалі у питанні про відповідальність сторін за порушення зобов'язань за договором ренти застосовуються положення глави 51 ЦК, яка передбачає правові наслідки порушення зобов'язань, відповідальність за таке порушення. Так, наприклад, відповідно до статті 620 Кодексу у разі невиконання одержувачем ренти обов'язку передати платнику в сплатну ренту річ, визначену індивідуальними ознаками, платник ренти має право витребувати цю річ у платника ренти та вимагати її передання відповідно до умов зобов'язання.
При вирішенні питання стосовно відповідальності сторін за порушення умов договору ренти слід брати до уваги і положення статті 734 ЦК стосовно застосування до відносин
сторін щодо передання майна загальних положень про купівлю-продаж, а також про договір дарування.
При припиненні договору ренти застосовуються положення статей 651-654 нового ЦК, які регулюють загальні положення про розірвання договорів, а також статей 739-741 Кодексу, що стосуються припинення саме договору ренти. Договір ренти припиняється у таких випадках:
— за згодою сторін;
— за рішенням суду у разі істотного порушення договору іншою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
— за ініціативою сторін або за рішенням суду у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. У разі розірвання договору ренти за рішенням суду останній, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням договору;
— у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково. Так, відповідно до ^статті 739 Кодексу платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору. При цьому договором можуть бути встановлені умови здійснення платником ренти відмови. Зобов'язання припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника від договору за умови повного розрахунку між ними, що підтверджується відповідними платіжними документами, актами прийому-передачі майна. Умова договору, відповідно до якої платник ренти не може відмовитися від договору, є нікчемною.
Одержувач безстрокової ренти відповідно до статті 740 ЦК має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:
— платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;
— платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;
— платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.
Що стосується розрахунків між сторонами у разі розірвання договору ренти, то стаття 741 ЦК встановлює таке. Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату, чи безоплатно.
Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.
Якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.